Mittwoch, 27. Oktober 2010

Besondere Anforderungen an einen Vergleich ohne mündliche Verhandlung

Oft können die Parteien trotz Gerichtsverfahren sich außergerichtlich auf ein bestimmtes Vorgehen einigen und wünschen nun einen Form, aus der vollstreckt werden kann. Eine mündliche Verhandlung ist nach § 278 IV ZPO nicht notwendig. Es reicht, wenn dem Gericht ein schriftlicher Vergleich vorgelegt wird, den das Gericht bestätigen soll.

Doch hierbei sind Besonderheiten zu beachten, die dem nachfolgenden Leitsatz des OLG Karlsruhe entnommen werden können:

Die aufgrund der Rechtsfolgen zu fordernde besonderen Formenstrenge des "Unterbreitens" eines Vergleichsvorschlags im Sinne von § 278 Abs. 6 Satz 1 ZPO erfordert eine eigenständige, von der Erklärung der Annahme der außergerichtlichen Vereinbarung abgesetzte Erklärung der Parteien gegenüber dem Gericht. Eine gemeinsame Erklärung oder die Erklärung einer Partei mit Zustimmung der anderen Partei reicht nicht aus. Weil das Prozessrecht die Verfahrenslage weitgehend vor Unsicherheit schützen will, sind Unklarheiten zu vermeiden und deshalb ist als "Unterbreiten" im Sinne von § 278 Abs. 6 Satz 1 ZPO eine ausdrückliche eigene Erklärung der Partei gegenüber dem Gericht zu fordern.

Dienstag, 26. Oktober 2010

Umzug in teurere Wohnung auch ohne behördliche Genehmigung zulässig

Das Sozialgericht Dortmund hat eine Arbeitsgemeinschaft für die Grundsicherung Arbeitsuchender (ARGE) zur Gewährung höherer Kosten der Unterkunft nach einem notwendigen Umzug ohne vorherige Zustimmung der Behörde verurteilt.

Zu Grunde lag ein Fall zu den Kosten der Unterkunft einer Hartz IV-Bezieherin und ihrer 6-jährigen Tochter. Die Klägerinnen zogen in eine neue, teurere Wohnung um, weil in der alten Wohnung Schimmel aufgetreten war und die Tochter hieran erkrankte.

Nach den einschlägigen Richtlinien des Wohnortes können höhere Unterkunftskosten nur nach vorheriger Zustimmung der Grundsicherungsbehörde zum Umzug getragen werden. Weil diese nicht vorlag, wollte die ARGE nur die alte, geringere Miete bezahlen.

Hiergegen wurde erfolgreich geklagt.

Das Sozialgericht Dortmund stellte nach Beweisaufnahme fest, dass trotz Renovierungsversuchen mehrfach Schimmel in der alten Wohnung aufgetreten sei. Das Gericht sah darin eine Gesundheitsgefährdung der Klägerinnen und bejahte eine Umzugsnotwendigkeit. Daraus ergebe sich die gesetzliche Verpflichtung der ARGE, die Kosten der neuen, teureren Unterkunft bis zur angemessenen Kaltmiete zu übernehmen.

Ein in Verwaltungsvorschriften des Wohnortes enthaltener Genehmigungsvorbehalt bei Umzügen von Grundsicherungsempfängern sei nicht geeignet, die gesetzliche Verpflichtung der Stadt zur Übernahme notwendiger Unterkunftskosten zu verdrängen.

Dienstag, 19. Oktober 2010

keine Minderung trotz kleinerer Wohnung

Das AG München hat mit Urteil vom 10.08.2010 (424 C 7097/09) entschieden, dass durch eine ca.-Angabe der Wohnfläche in einer Zeitungsannonce keine zwischen den Parteien im Sinne einer Beschaffenheitsangabe bestimmte Wohnfläche vorliegt, die zu einer Mietminderung berechtigt.

Zwar weise eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies gelte auch dann, wenn der Mietvertrag nur eine "ca.-Angabe" enthält. Voraussetzung sei aber die Vereinbarung einer bestimmten Größe. Bloße Angaben in einer Zeitungsannonce reichen dafür nicht aus.

Freitag, 15. Oktober 2010

Vermieter muss Rücksicht auf Mieter nehmen!

Einem Mieter wurde die in eine Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt. Noch innerhalb der Kündigungsfrist wurde im selben Haus eine andere vergleichbare Wohnung frei. Diese hat der Vermieter neu vermietet, ohne diese vorher dem gekündigten Mieter anzubieten.

Der Mieter berief sich darauf, dass ihm diese Wohnung hätte angeboten werden müssen, und zog nicht aus.

Im Räumungspozess unterlag der Vermieter vor dem BGH. Nach dessen Entscheidung, muss der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Weil dies nicht geschah, ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Darüber hinaus wies der BGH darauf hin, dass zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen) informieren muss.

Schimmel in der Wohnung - Ursache: geringer Wärmedurchlasswiderstand

Ein mir aktuell vorliegendes Sachverständigengutachten im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens kommt zu der Feststellung, dass der Schimmel in einer Mietwohnung auf einen zu geringen Wärmedurchlasswiderstand im Bereich der vorhandenen Wärmebrücken zurückzuführen ist.

Mithin ist von einem Baumangel auszugehen, mit der Folge, dass der Vermieter aufgrund der bestehenden Darlegungs- und Beweislast die Minderung akzeptieren werden muss.

Donnerstag, 14. Oktober 2010

Kaution und insolvenzfestes Konto

Mieter von Wohnraum können die Zahlung einer Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter vorher das Bestehen eines insolvenzfesten Kontos nachweist. Damit hat der Bundesgerichtshof wieder Mieterrechte gestärkt.

Hintergrund:
In einem Mietvertrag über Wohnraum ist bestimmt:
"Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000,00 € auf ein Mietkautionskonto - Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete (…)"

Ein Mieter wollte die Kaution trotz dieser Vertragsregelung erst zahlen, nachdem ihm nachgewiesen wird, dass ein insolvenzfestes Konto des Vermieters bestehe. Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass er ein insolvenzfestes Konto nicht vorab nachweisen müsste. Weil der Mieter die Kaution nicht zahlte, erhielt er die Kündigung vom Vermieter und es wurde Räumungsklage erhoben.

Das Amtsgericht gab dem Mieter Recht, das Landgericht als Berufungsgericht dem Vermieter.

Der Bundesgerichtshof als Revisionsgericht gab nun dem Mieter Recht. Ein Mieter darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt, auf welches die Kaution einbezahlt wird. Damit wird eine sonst bestehende Lücke geschlossen, in der ein Mieter im Fall der Insolvenz des Vermieters auch die Rückzahlungsansprüche zur Kaution verlieren könnte.