Montag, 31. Oktober 2011

wenn dem Mieter nicht warm ums Herz wird

... und es an einer defekten oder veralteten Heizungsanlage liegt, sollte der Mieter den Vermieter zur raschen Mängelbeseitigung auffordern und die Miete mindern.

Was dabei zu beachten ist zeigt unter anderem der Artikel auf handelsblatt.com.

Donnerstag, 20. Oktober 2011

Heizkosten vergleichen - Kostenfaktor Betriebskosten

Neben der Miete (Kaltmiete) stellen Kosten für Nebenkosten einen nicht zu unterschätzenden Kostenfaktor dar hinsichtlich der Preiswertigkeit einer Wohnung. Nach dem neuen Heizkostenspiegel stieg der Preis für eine 70 m² - Wohnung mit Ölheizung um 35 %. Da ist die verwunderung über Nachzahlungen in den Nebenkosten schon gleich kleiner. Dennoch sollte eine Nebenkostenabrechnung geprüft werden, da diese auch sehr fehleranfällig sind.

Donnerstag, 13. Oktober 2011

Mietvertrag über Garage bzw. Stellplatz

Ist die Garage bzw. der Stellplatz separat kündbar oder geht dies nur, wenn der Wohnraummietvertrag mit gekündigft wird? Diese Frage beschäftigte den BGH.

Eine Mieterin einer Wohnung hatte von Ihrer Vermieterin eine Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus gemietet. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart.

Später verkaufte die Vermieterin das Einfamilienhaus, zu dem die Garage gehörte. Die neuen Eigentümer kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die Mieterin sah dies nicht ein.

Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hat vor dem BGH Erfolg.

Der BGH hat der Klage stattgegeben mit der Folge, dass die Mieterin die Garage räumen muss.

Dabei stelllt der BGH darauf ab, dass die Garage nach vorstehendem Sachverhalt nicht Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses war. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung sei hier nicht widerlegt, dess es sei zwar anzunehmen, dass Mietverhältnisse über Wohnung und Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollten, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Dies war hier aber nicht der Fall.

Donnerstag, 6. Oktober 2011

Wieviel Kotflecken auf Balkon begründen Minderungsanspruch?

Ein Mieter hat auf seinem Balkon Futterstellen und Tränken für Vögel aufgestellt, welche sehr angenommen wurden. Andere Nachbarn fühlten sich gestört wegen des Lärms und noch viel mehr wegen dem Vogelkot. Sie minderten die Miete, nachdem Beschwerden nicht nachgegangen wurde und die Vögel weiterhin die Futterstellen nutzten.

Der Vermieter wollte die Minderungen nicht hinnehmen und klagte auf die volle Miete.

Vor dem LG Berlin (Az.: 65 S 540/09) erhielt der Vermieter Recht. Im Urteil heißt es hierzu:

"Das Auftreten von Vogelkot ist deshalb bei Balkonen und Terrassen nicht zu vermeiden und für sich genommen deshalb kein vertragswidriger Zustand. Auch ist es durchaus sozialadäquat, dass sich Bewohner von Balkonen nicht nur an der frischen Luft und der Möglichkeit erfreuen , sich dort aufzuhalten, dort Blumen zu ziehen, Wäsche zu trocknen usw., sondern sich auch an dem Flug und dem Gezwitscher von Vögeln erfreuen. Das Füttern von Vögeln in diesem Zusammenhang ist deshalb keineswegs bereits im Grundsatz nicht sozialadäquat, sondern recht verbreitet. Einen Anspruch gegen solche Mieter, dies zu unterlassen, gibt es jedenfalls solange nicht, wie es keine gesundheitlich bedenklichen Folgen oder ganz unverhältnismäßig starke Verschmutzungen gibt. ... Lediglich ganz unverhältnismäßige Verschmutzungen durch Vogelkot wären geeignet, eine Minderung der Miete zu rechtfertigen. Solche hat die Bekl. indessen für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht in ausreichendem Maße dargelegt. Ihr Vorbringen dazu ist zu ungenau geblieben. Aus den vorgelegten Fotografien vermag das Gericht wohl Verschmutzungen zu erkennen, nicht aber, dass es sich um übermäßig starke Verschmutzungen handeln würde. Zwar hat die Bekl. vorgetragen, dass innerhalb von zwei Tagen 20 neue Kotflecken aufgetreten seien, dies ist aber noch nicht ausreichend, da es auf eine entsprechenden Intensität über einen längeren Zeitraum ankommt und die Intensität nicht nur von der absoluten Zahl von Kotflecken, sondern auch von der Größe der Balkone, dem flächenmäßigen Ausmaß ihrer Betroffenheit abhängt. Hier ist zudem zu berücksichtigen, dass es jahreszeitlich bedingte Unterschiede aufgrund des natürlichen Wanderverhaltens eine Teils der Vogelpopulation und aufgrund ihres Brutverhaltens gibt. Soweit die Bekl. einen scharenweisen Abflug von Vögeln behauptet, hat sie nicht weiter dargelegt, was sie darunter versteht."