Donnerstag, 19. Juli 2012

Mieterhöhung und fristlose Kündigung

In vielen Mietverträgen finden sich Vereinbarungen, dass Nebenkostenvorauszahlungen den Abrechnungen angepasst werden können. Gibt es also nach einem Jahr einen hohen Nachzahlungsbetrag bezüglich Nebenkosten, kann vom Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung entsprechend erhöht werden.

Zahlt ein Mieter diese Erhöhungen nicht, führt dies dazu, dass er mit Mietzahlungen in Verzug gerät und - bei ausreichender Höhe (2 Monatsmieten) - fristlose gekündigt werden kann. Dies gilt auch, wenn nur die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nicht gezahlt wird, wie der Bundesgerichtshof (BGH vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11) entschied.

Dies verwundert, da doch - oberflächlich betrachtet - dem Vermieter mit der Abrechnung der Nebenkosten kein Nachteil entsteht (denn die nicht gezahlten Erhöhungen werden nicht in der Abrechnung berücksichtigt). Doch dies täuscht. Auch der Vermieter muss Abschläge etc. an die Versorger zahlen und leistet diesbezüglich Vorschüsse. Die Erhöhung der Vorauszahlungen minimiert sein Zahlungsausfallrisiko.

Vor diesem Hintergrund entschied der BGH, dass der Vermieter nicht erst die Zahlungsrückstände einklagen muss, sondern ihm die fristlose Kündigung sogleich zusteht. Die vorherige Zahlungsklage ist eben nicht Voraussetzung für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages.

Mittwoch, 11. Juli 2012

Der Abwehrschirm und die Minderung

Mieter einer Hauses beschweren sich beim Vermieter über Tauben und deren Hinterlassenschaften im Innenhof. Installierte Spikes auf den betroffenen Fenstersimsen führten nur dazu, dass die Tauben andere Vorsprünge nutzten.

Deshalb griff der Vermieter zur großflächigen Methode und überspannte den Hof mit einem Netz. Mit Erfolg - die Tauben blieben fern.

Doch ein Mieter fühlte sich wie auf einem Gefängnishof und minderte die Miete um 30 %.

Vor dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg (16b C 180/07) blieb die Minderung erfolglos. Der Vermieter durfte aus Kostengründen sich für das Netz und nicht für eine durchgängige Anbringung von Spikes an allen Fenstersimsen entscheiden. Auch spiele sich die Anbringung des Netzes in einem Bereich ab, der nicht vom mietvertraglichen Gebrauch erfasst wird. Die Nutzung des Daches als zur Anbringung des „Abwehrschirms“ und das Netz selbst schränken den Gebrauch der Mietsache in keiner Weise ein. Somit ist eine Mietminderung nicht zulässig.