"Reden ist Silber, Schweigen ist Gold" - nicht immer gilt diese Redensart nur vor der Polizei. Manches Mal sollten auch Parteien eines Mietvertrages sich dran halten, denn es kann Konsequenzen haben.
Eine Mieterin besitzt einen Berner-Sennenhund-Mischling und
hat von der Vermieterin die Genehmigung, den Hund in der Wohnung zu
halten. Die Hundehaltung darf jedoch nicht zur Störung und Belästigung
der anderen Mieter führen.
Am 14.12.2012 hat die Mieterin mit der
Vermieterin eine Vereinbarung getroffen, dass der Hund fortan auf dem Gelände
der Vermieterin an einer farbigen Hundeleine von maximal zwei Metern
Länge geführt wird, sobald er die Wohnung verlässt. Die Mieterin ließ
mehrfach den Hund Max nicht angeleint in der Wohnanlage umherlaufen und
wurde dafür von der Vermieterin abgemahnt.
Am 27.05.2013 gegen 23.25 Uhr
begegnete ein Mitmieter aus der Wohnanlage dem nicht angeleinten Hund,
der zu diesem Zeitpunkt sehr aggressiv war. Die hundehaltende Mieterin, die einen 1,8
Meter langen und drei bis fünf Zentimeter dicken Schäferstock in der
Hand hielt, lief dem Hund hinterher. Der Hund stürmte auf den Zeugen zu,
bellte ihn aggressiv an und versuchte, ihn anzugreifen.
Daraufhin
schrie der Zeuge den Hund an, so dass dieser von ihm abließ. Als der
Mitmieter den Hund mit seinem i-Phone fotografieren wollte, schlug die
Mieterin mit ihrem Stock in Richtung des Zeugen und verfehlte ihn nur
knapp an der Schulter. Sie beleidigte ihn dabei als Rechtsradikalen.
Daraufhin kündigte die Vermieterin der Mieterin außerordentlich und
fristlos.
Die Mieterin akzeptierte die Kündigung nicht und zog nicht
aus. Die Vermieterin erhob Räumungsklage.
Das AG München hat der Klage stattgegeben. Nach Auffassung des Amtsgerichts müssen Hund und Frauchen die
Wohnung räumen. Das Verhalten der Mieterin stelle in mehrfacher Hinsicht
eine Verletzung des Mietvertrages dar. So sei der Hund nicht angeleint
gewesen, was jedoch aus Sicht des Gerichts die geringfügigste
Vertragsverletzung darstelle. Eine schwerwiegende Vertragsverletzung sei
die Beleidigung des Mitmieters als Rechtsradikalen sowie der Schlag mit
dem Stock in Richtung des Kopfes des Zeugen. Wenn auch der Schlag den
Zeugen nicht getroffen hat, so handele es sich doch um eine bedrohliche
Geste zum Nachteil eines Mitmieters, der im Nachbarhaus der gleichen
Wohnanlage lebe.
Anwalt aus Chemnitz berichtet über wissenswertes und kurzweiliges aus dem Mietrecht
Montag, 15. September 2014
Im Zaum halten
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Montag, 8. September 2014
Lärm aus der Nachbarwohnung - eine Schaukel in der Wohnung
Jeder soll seinen Spass haben. Aber jedem steht auch eine Nachtruhe zu. Wenn sich beides beißt, gibt es Ärger. Wie ist dieser aufzulösen? Darf gekündigt werden?
In einem Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht gestört werden darf. Der Mieter hat in der von ihm bewohnten Wohnung ein Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt (Liebesschaukel). Seit Dezember 2012 kam es immer wieder zu Ruhestörungen. Die Schaukel war sehr alt und wurde von dem Mieter auch regelmäßig benutzt. Drei bis vier Mal pro Woche wurde eine Nachbarin über mehrere Stunden hinweg im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr durch häufige und laute Geräusche aus der Wohnung des Mieters gestört. Es hat sich um quietschenden Lärm und Lärm durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen gehandelt.
Die Vermieterin spricht nun nach Beschwerden der Nachbarin am 23.01.und 06.12.2013 Abmahnungen wegen Ruhestörung aus und sodann eine Kündigung und behauptet, der Mieter habe seit Dezember 2012 im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr häufig starke Lärmbelästigungen durch sexuelle Praktiken mit anderen Männern verursacht. Insbesondere habe der Mieter am 10.2.13 von 23.30 Uhr bis 2.00 Uhr und am 11.2.13 von 21.00 Uhr bis Mitternacht Lärmstörungen durch sexuelle, sportliche und quietschende Geräusche ausgelöst. Eine Hausbewohnerin habe über weitere Belästigungen durch sexuellen, sportlichen und quietschenden Lärm durch andauerndes Lachen und Sprechen, durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen, durch andauerndes Kommen und Gehen von Menschen, Türklingeln und Duschen im Zeitraum vom 13.2.13 bis 19.3.13 berichtet.
Der beklagte Mieter habe seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt. Das Gericht geht davon aus, dass die Benutzung der Schaukel jedenfalls einen Teil dieser Geräusche verursacht hat. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden Geräusche in der Nacht würden nicht mehr dem normalen Mietgebrauch entsprechen und müssten deshalb von anderen Mietern und der Vermieterin nicht als sozialadäquat hingenommen werden. Dabei komme es für die Entscheidung nicht mehr darauf an, ob auch die angezeigten Unterhaltungen und das Duschen zur Nachtzeit Pflichtverletzungen des Mieters sind.
In einem Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht gestört werden darf. Der Mieter hat in der von ihm bewohnten Wohnung ein Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt (Liebesschaukel). Seit Dezember 2012 kam es immer wieder zu Ruhestörungen. Die Schaukel war sehr alt und wurde von dem Mieter auch regelmäßig benutzt. Drei bis vier Mal pro Woche wurde eine Nachbarin über mehrere Stunden hinweg im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr durch häufige und laute Geräusche aus der Wohnung des Mieters gestört. Es hat sich um quietschenden Lärm und Lärm durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen gehandelt.
Die Vermieterin spricht nun nach Beschwerden der Nachbarin am 23.01.und 06.12.2013 Abmahnungen wegen Ruhestörung aus und sodann eine Kündigung und behauptet, der Mieter habe seit Dezember 2012 im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr häufig starke Lärmbelästigungen durch sexuelle Praktiken mit anderen Männern verursacht. Insbesondere habe der Mieter am 10.2.13 von 23.30 Uhr bis 2.00 Uhr und am 11.2.13 von 21.00 Uhr bis Mitternacht Lärmstörungen durch sexuelle, sportliche und quietschende Geräusche ausgelöst. Eine Hausbewohnerin habe über weitere Belästigungen durch sexuellen, sportlichen und quietschenden Lärm durch andauerndes Lachen und Sprechen, durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen, durch andauerndes Kommen und Gehen von Menschen, Türklingeln und Duschen im Zeitraum vom 13.2.13 bis 19.3.13 berichtet.
Da der Mieter nicht auszog, verklagte ihn die Vermieterin auf Räumung der Wohnung. Das Amtsgerichts München (Aktenzeichen 417 C 17705/13) gab der Vermieterin Recht: Die ausgesprochene ordentliche Kündigung ist wirksam.
Der beklagte Mieter habe seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt. Das Gericht geht davon aus, dass die Benutzung der Schaukel jedenfalls einen Teil dieser Geräusche verursacht hat. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden Geräusche in der Nacht würden nicht mehr dem normalen Mietgebrauch entsprechen und müssten deshalb von anderen Mietern und der Vermieterin nicht als sozialadäquat hingenommen werden. Dabei komme es für die Entscheidung nicht mehr darauf an, ob auch die angezeigten Unterhaltungen und das Duschen zur Nachtzeit Pflichtverletzungen des Mieters sind.
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Wohnung
Anspruch auf behindertengerechten Umbau?
Eine Mieterin bewohnt seit dem 01.03.2003 eine Wohnung in
München. Sie bewohnt diese Wohnung gemeinsam mit ihrem 1991 geborenen
schwerstbehinderten Sohn, der im Elektro-Rollstuhl sitzt. Er ist
tagsüber allein zu Hause. Aufgrund der Behinderung verfügt er lediglich
über eine verminderte Kraft im Oberkörper und über eine geschwächte
Stabilität mit einer erschwerten Koordination beider Hände. Zu
Mietvertragsbeginn konnte er die Rollladen-Gurte mit der linken Hand
bedienen.
Zum Jahreswechsel 2009/2010 wurden von der Vermieterin neue Fenster und Rollladensysteme eingebaut. Anstelle der bis dahin vorhandenen, mit Gurten versehenen Rollläden, wurden nun Rollläden eingebaut, die mit einer Kurbel zu bedienen sind. Diese Kurbeln kann der Sohn der Mieterin – im Gegensatz zu den früher vorhandenen Gurten – nicht bedienen.
Die Mieterin hat nun am 30.01.2013 Klage erhoben gegen die Vermieterin. Sie verlangt den Umbau der Rollläden derart, dass sie auch von dem schwerbehinderten Sohn bedient werden können. Die Vermieterin weigerte sich, die Rollläden umzubauen. Deshalb erhob die Mieterin Klage vor dem AG München.
Das AG München hat die Klage abgewiesen. Nach Ansicht des Amtsgerichts besteht kein Anspruch auf einen Umbau des Rollladensystems derart, dass es der behinderte Sohn der Mieterin bedienen kann. Aus dem Mietvertrag ergäben sich keine besonderen Vereinbarungen bezüglich einer behindertengerechten Ausstattung der Mieträume, abgestimmt auf die speziellen Bedürfnisse des behinderten Sohnes der Mieterin. Die eingebauten Rollläden seien voll funktionsfähig. Die Tatsache, dass die Rollläden den besonderen Bedürfnissen des Sohnes nicht entsprechen, sei kein Mangel der Mietsache. Beim Austausch der Rollläden habe es sich lediglich um eine Instandhaltungsmaßnahme und nicht um eine Modernisierungsmaßnahme gehandelt. Erhaltungsmaßnahmen seien aber vom Mieter, soweit sie erforderlich sind, zu dulden. Eine Ausnahme wäre dann gegeben, wenn die Vermieterin bewusst eine Ausstattung gewählt hätte, die der Sohn nicht bedienen kann. Dies wäre dann eine Schikane und würde gegen das Schikaneverbot der §§ 242, 226 BGB verstoßen. Dafür gab es aber in diesem Fall keinerlei Anhaltspunkte.
Das Amtsgericht gab der Mieterin noch einen rechtlichen Rat: Sie könne von der Vermieterin Zustimmung zu (von der Mieterin selbst vorzunehmenden und zu zahlenden) baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für die behindertengerechte Nutzung der Mietsache erforderlich sind, wenn sie ein berechtigtes Interesse daran nachweisen kann.
Im Übrigen könne die Mieterin allenfalls Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses verlangen. Soweit sich seitdem der Gesundheitszustand des Sohnes so verschlechtert habe, dass er auch das Gurtsystem nicht mehr bedienen kann, bestehe kein Anspruch auf weitergehende Maßnahmen.
Zum Jahreswechsel 2009/2010 wurden von der Vermieterin neue Fenster und Rollladensysteme eingebaut. Anstelle der bis dahin vorhandenen, mit Gurten versehenen Rollläden, wurden nun Rollläden eingebaut, die mit einer Kurbel zu bedienen sind. Diese Kurbeln kann der Sohn der Mieterin – im Gegensatz zu den früher vorhandenen Gurten – nicht bedienen.
Die Mieterin hat nun am 30.01.2013 Klage erhoben gegen die Vermieterin. Sie verlangt den Umbau der Rollläden derart, dass sie auch von dem schwerbehinderten Sohn bedient werden können. Die Vermieterin weigerte sich, die Rollläden umzubauen. Deshalb erhob die Mieterin Klage vor dem AG München.
Das AG München hat die Klage abgewiesen. Nach Ansicht des Amtsgerichts besteht kein Anspruch auf einen Umbau des Rollladensystems derart, dass es der behinderte Sohn der Mieterin bedienen kann. Aus dem Mietvertrag ergäben sich keine besonderen Vereinbarungen bezüglich einer behindertengerechten Ausstattung der Mieträume, abgestimmt auf die speziellen Bedürfnisse des behinderten Sohnes der Mieterin. Die eingebauten Rollläden seien voll funktionsfähig. Die Tatsache, dass die Rollläden den besonderen Bedürfnissen des Sohnes nicht entsprechen, sei kein Mangel der Mietsache. Beim Austausch der Rollläden habe es sich lediglich um eine Instandhaltungsmaßnahme und nicht um eine Modernisierungsmaßnahme gehandelt. Erhaltungsmaßnahmen seien aber vom Mieter, soweit sie erforderlich sind, zu dulden. Eine Ausnahme wäre dann gegeben, wenn die Vermieterin bewusst eine Ausstattung gewählt hätte, die der Sohn nicht bedienen kann. Dies wäre dann eine Schikane und würde gegen das Schikaneverbot der §§ 242, 226 BGB verstoßen. Dafür gab es aber in diesem Fall keinerlei Anhaltspunkte.
Das Amtsgericht gab der Mieterin noch einen rechtlichen Rat: Sie könne von der Vermieterin Zustimmung zu (von der Mieterin selbst vorzunehmenden und zu zahlenden) baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für die behindertengerechte Nutzung der Mietsache erforderlich sind, wenn sie ein berechtigtes Interesse daran nachweisen kann.
Im Übrigen könne die Mieterin allenfalls Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses verlangen. Soweit sich seitdem der Gesundheitszustand des Sohnes so verschlechtert habe, dass er auch das Gurtsystem nicht mehr bedienen kann, bestehe kein Anspruch auf weitergehende Maßnahmen.
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