Mittwoch, 4. Mai 2011

Klage auf künftige Miete zulässig

Mieter einer Wohnung der Kläger in Hannover zahlten in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete. Die Rechtsvorgängerin der Kläger erklärte deswegen mit Schreiben vom 17.11.2008 ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Mit der Klage haben die Kläger die Mieter auf Räumung der Wohnung und zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage im Hinblick auf die begehrte zukünftige Zahlung als unzulässig abgewiesen.

Die Revision führte vor dem BGH (Pressemitteilung 71/11)zum Erfolg.

Der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag (Nutzungsentschädigung) ist zulässig und begründet, weil angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, die Besorgnis bestand, dass die Mieter die berechtigten Forderungen der Vermieter nicht erfüllen werden.

Für das Rechtsschutzbedürfnis ist nicht erforderlich, dass der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreite oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners feststehe.

Geld zurück - aber nur innerhalb 6 Monate

Ein Ehepaar war bis Ende 2006 Mietpartei einer Wohnung. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte.

Das mietende Ehepaar ließ die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 € renovieren.

Später erfuhren sie - wahrscheinlich anwaltlich beraten -, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren.

Mit seiner am 22. Dezember 2009 (!) eingereichten Klage hat der Kläger, dem die Ansprüche seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 € Renovierungskosten nebst Zinsen begehrt. Die beklagten Vermieter haben die Einrede der Verjährung erhoben.

Die Klage wurde vom Amts- und Landgericht zurückgewiesen. Auch vor dem Bundesgerichtshof (Pressemeldung 74/11)war der Kläger erfolglos

Der eingeklagte Erstattungsanspruch war bei Klageerhebung bereits verjährt, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.