Das Kabinett der Bundesregierung plant umfangreiche Änderungen im Mietrecht und hat diesbezüglich ein Gesetzesvorhaben auf den Weg gebracht.
Das neue Mietrecht soll nach der Pressemitteilung des BMJ vom 23.05.2012 (nebst Gesetzesentwurf) Anreize zur energetischen Sanierung schaffen, Abhilfe gegen das sog. Mietnomadentum und den Mieterschutz bei der Umwandlung von Miete in Eigentum stärken. Der Gesetzesentwurf betrifft vier Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Donnerstag, 24. Mai 2012
Dienstag, 15. Mai 2012
Keine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlichen Fehlern der Betriebskostenabrechnung
Der BGH hat zwei Entscheidungen (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11) zu der Frage getroffen, ob der Vermieter zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen auch dann berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist.
In den beiden Verfahren verlangt der Kläger als Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern innegehaltenen Wohnungen. Der Kläger erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an. Die Abrechnungen des Klägers wiesen inhaltliche Fehler auf, welche die Beklagten beanstandet hatten und bei deren Korrektur ein Saldo zum Nachteil der Beklagten nicht verblieb. Im Verfahren VIII ZR 245/10 zahlten die Beklagten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Im Verfahren VIII ZR 246/10 zahlte der Beklagte die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht. Der Kläger kündigte beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen des Vermieters sind in den Vorinstanzen abgewiesen worden.
Der BGH hat die dagegen gerichtete Revision des Klägers zurückgewiesen.
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Zwar hat der BGH bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der BGH aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise werde der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.
Hinzu komme, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.
In den beiden Verfahren verlangt der Kläger als Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern innegehaltenen Wohnungen. Der Kläger erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an. Die Abrechnungen des Klägers wiesen inhaltliche Fehler auf, welche die Beklagten beanstandet hatten und bei deren Korrektur ein Saldo zum Nachteil der Beklagten nicht verblieb. Im Verfahren VIII ZR 245/10 zahlten die Beklagten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Im Verfahren VIII ZR 246/10 zahlte der Beklagte die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht. Der Kläger kündigte beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen des Vermieters sind in den Vorinstanzen abgewiesen worden.
Der BGH hat die dagegen gerichtete Revision des Klägers zurückgewiesen.
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Zwar hat der BGH bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der BGH aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise werde der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.
Hinzu komme, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.
Donnerstag, 10. Mai 2012
Übersicht zu Fallstricken bei Nebenkosten
Donnerstag, 15. März 2012
Preisanpassungen bei Gasbezug und Rückforderungsansprüche der Kunden
Seit mehreren Jahren steht fest, das in vielen Gasbezugsverträgen die Preisanpassungsklauseln unwirksam sind. Nun berufen sich einige Gaskunden hierauf und verlangen Geld für einige Jahre zurück, nachdem sie zuvor einige Jahre die Erhöhungen widerspruchslos mitgetragen haben.
Der Bundesgerichtshof musste nun darüber entscheiden (VIII ZR 113/11, VIII ZR 93/11). Die Richter meinen, dass durch die Unwirksamkeit der Preisanpassungsklausel in den Verträgen eine Regelungslücke entstanden ist, welche im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB in der Weise zu schließen ist, dass der Kunde die Unwirksamkeit derjenigen Preiserhöhung, die zu einem den vereinbarten Anfangspreis übersteigenden Preis führten, nicht geltend machen könne, wenn er sie nicht innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nach Zugang der Jahresabrechnung, in der die Preiserhöhung erstmals berücksichtigt worden sei, beanstandet habe. Denn eine derartige Regelung hätten die Parteien bei einer Abwägung ihrer Interessen redlicherweise vereinbart, wenn sie bei Vertragsschluss bedacht hätten, dass die Wirksamkeit der verwendeten Preisänderungsklausel jedenfalls unsicher wäre.
Damit dürfte festehen, dass Rückforderungsansprüche nur bestehen, wenn innerhalb von drei Jahren Preiserhöhungen auf Basis unwirksamer Preisanpassungsklauseln widersprochen wurde.
Der Bundesgerichtshof musste nun darüber entscheiden (VIII ZR 113/11, VIII ZR 93/11). Die Richter meinen, dass durch die Unwirksamkeit der Preisanpassungsklausel in den Verträgen eine Regelungslücke entstanden ist, welche im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB in der Weise zu schließen ist, dass der Kunde die Unwirksamkeit derjenigen Preiserhöhung, die zu einem den vereinbarten Anfangspreis übersteigenden Preis führten, nicht geltend machen könne, wenn er sie nicht innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nach Zugang der Jahresabrechnung, in der die Preiserhöhung erstmals berücksichtigt worden sei, beanstandet habe. Denn eine derartige Regelung hätten die Parteien bei einer Abwägung ihrer Interessen redlicherweise vereinbart, wenn sie bei Vertragsschluss bedacht hätten, dass die Wirksamkeit der verwendeten Preisänderungsklausel jedenfalls unsicher wäre.
Damit dürfte festehen, dass Rückforderungsansprüche nur bestehen, wenn innerhalb von drei Jahren Preiserhöhungen auf Basis unwirksamer Preisanpassungsklauseln widersprochen wurde.
Montag, 12. März 2012
Vermieter sollten sich um Mangelanzeigen kümmern
Eine Mieterin bemerkte eines Tages eine zunehmende Feuchtigkeit in ihrem Badezimmer. Dieses verfügte über kein Außenfenster. Die Entsorgung der feuchten Luft erfolgte über einen in der Wand eingelassenen Abluftkanal, der zu einem Rohr im Dach führte, durch das die Luft entweichen konnte. Bei genauerem Hinsehen stellte die Mieterin fest, dass der Schacht sowohl im unmittelbaren Anschluss an die Wand des Badezimmers verstopft als auch insgesamt in einem verdreckten Zustand war. Sie fertigte Fotos an und bat die Vermieterin um Abhilfe. Die Fotos beeindruckten die Vermieterin nicht. Sie weigerte sich, jemanden in die Wohnung schicken, um sich die Sache einmal anzusehen. Sie war der Ansicht, die Angelegenheit sei Sache der Mieterin.
Die Mieterin erhob daraufhin Klage auf Mängelbeseitigung vor dem Amtsgericht, welches der Klage stattgab (AG München,Az.:461 C 2775/10).
Nach Auffassung des Amtsgerichts obliegt die Erhaltungspflicht bezüglich der Mietsache grundsätzlich dem Vermieter. Die normale vertragsmäßige Abnutzung gehe zu dessen Lasten. Der Sachverständige, der sich vor Ort die Gegebenheiten angesehen habe, sei zu dem Ergebnis gekommen, dass es sich im Bereich der Ansaugöffnung im Wesentlichen um normalen, durch den Gebrauch der Wohnung entstandenen Schmutz gehandelt habe. Die Erhaltungspflicht der Vermieterin entfalle auch nicht dadurch, dass das Abluftsystem sich außerhalb der Wohnung befinde. Unter diese Pflicht fallen auch Anlagen, die der Versorgung bzw. Entsorgung der Mieträume dienten. Die Pflicht ende nicht am Abluftgitter selbst, sondern beträfe auch den dahinterliegenden Schacht. Es sei auch nicht nachzuvollziehen, warum die Vermieterin nicht wenigstens einmal einen Mitarbeiter in die Wohnung geschickt habe, um die Angelegenheit zu überprüfen. Im Gegenteil habe sie der Mieterin auch noch unterstellt, die Fotos gefälscht zu haben. Auch während der Gutachtenserstellung habe sie trotz Aufforderung durch das Amtsgericht dem Sachverständigen keinen Zugang zum Dach gewährt. Da sie dadurch die Überprüfung vereitelt habe, ob das Rohr auch beim Dachausgang verschmutzt sei, sei von dem Vortrag der Mieterin, dass dies der Fall sei, auszugehen. Die Vermieterin habe daher den Abluftschacht insgesamt wieder in einen funktionsfähigen Zustand zu versetzen.
Die Mieterin erhob daraufhin Klage auf Mängelbeseitigung vor dem Amtsgericht, welches der Klage stattgab (AG München,Az.:461 C 2775/10).
Nach Auffassung des Amtsgerichts obliegt die Erhaltungspflicht bezüglich der Mietsache grundsätzlich dem Vermieter. Die normale vertragsmäßige Abnutzung gehe zu dessen Lasten. Der Sachverständige, der sich vor Ort die Gegebenheiten angesehen habe, sei zu dem Ergebnis gekommen, dass es sich im Bereich der Ansaugöffnung im Wesentlichen um normalen, durch den Gebrauch der Wohnung entstandenen Schmutz gehandelt habe. Die Erhaltungspflicht der Vermieterin entfalle auch nicht dadurch, dass das Abluftsystem sich außerhalb der Wohnung befinde. Unter diese Pflicht fallen auch Anlagen, die der Versorgung bzw. Entsorgung der Mieträume dienten. Die Pflicht ende nicht am Abluftgitter selbst, sondern beträfe auch den dahinterliegenden Schacht. Es sei auch nicht nachzuvollziehen, warum die Vermieterin nicht wenigstens einmal einen Mitarbeiter in die Wohnung geschickt habe, um die Angelegenheit zu überprüfen. Im Gegenteil habe sie der Mieterin auch noch unterstellt, die Fotos gefälscht zu haben. Auch während der Gutachtenserstellung habe sie trotz Aufforderung durch das Amtsgericht dem Sachverständigen keinen Zugang zum Dach gewährt. Da sie dadurch die Überprüfung vereitelt habe, ob das Rohr auch beim Dachausgang verschmutzt sei, sei von dem Vortrag der Mieterin, dass dies der Fall sei, auszugehen. Die Vermieterin habe daher den Abluftschacht insgesamt wieder in einen funktionsfähigen Zustand zu versetzen.
Mittwoch, 7. März 2012
Vermieter zahlt Seniorenresidenz
Ein älteres Paar bewohnte eine Mietwohnung. Einer der Mieter war durch Schlaganfall auf einen Rollstuhl und einen ambulanten Pflegedienst angewiesen.
Der Vermieter der Mietwohnung wollte diese moderniseren, was die Mieter nach § 554 BGB zu dulden haben. Während der Modernisierung war ein Vervböeib in der Wohnung nicht zumutbar, so dass die Mieter auswichen - in eine Seniorenresidenz.
Die Mieter verlangten vom Vermieter die Zahlung der Heimkosten in der Seniorenresidenz.
Das Landgericht Hamburg (Az.: 307 S 145/10) sprach den Mietern dies auch zu - wen auch nicht in vollem begehrten Umfang. Ein Vermieter muss nach § 554 IV BGB die Kosten in "angemessenem Umfang" ersetzen. Weitergehende Ansprüche stünden dem Mieter aber nicht zu. Schließlich dürfe er von dem Umzug in die Seniorenresidenz in finanzieller Hinsicht nicht profitieren.
Der Vermieter der Mietwohnung wollte diese moderniseren, was die Mieter nach § 554 BGB zu dulden haben. Während der Modernisierung war ein Vervböeib in der Wohnung nicht zumutbar, so dass die Mieter auswichen - in eine Seniorenresidenz.
Die Mieter verlangten vom Vermieter die Zahlung der Heimkosten in der Seniorenresidenz.
Das Landgericht Hamburg (Az.: 307 S 145/10) sprach den Mietern dies auch zu - wen auch nicht in vollem begehrten Umfang. Ein Vermieter muss nach § 554 IV BGB die Kosten in "angemessenem Umfang" ersetzen. Weitergehende Ansprüche stünden dem Mieter aber nicht zu. Schließlich dürfe er von dem Umzug in die Seniorenresidenz in finanzieller Hinsicht nicht profitieren.
Donnerstag, 1. März 2012
wie mindere ich richtig bei Lärmbeeinträchtigungen?
Möchte ein Mieter die Miete mindern wegen einem Mangel, muss der Mangel gegenüber dem Vermieter angezeigt werden, damit dieser ihn abstellen kann. Im Streitfall vor einem Gericht steht immer öfter die Frage im Raum, was muss ein Mieter alles vortragen, damit ein Gericht von einem Mangel ausgeht.
der Fall
Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte beschweren sich, weil ein Teil der Wohnungen als Ferienwohnungen an Touristen vermietet werden. Die Mieter minderten die Miete um 20%, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme.
Später treffen sich die Parteien wegen der Minderung und Kündigung vor dem Gericht wieder und sie streiten hinauf bis zum Bundesgerichtshof. Das Amtsgericht hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Vermieterin hin hat das Landgericht die Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt, weil die Mieter die Mängel nicht substantiiert genug vorgetragen hätten.
Das Urteil
Der BGH hat den Mietern Recht gegeben(VIII ZR 155/11). Der BGH meint, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB) in unvertretbarer Weise überspannt hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Mieter durch die Vermietungspraxis verursacht werden, über kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus.
Weil eine Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, müsse der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es gehe, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen genügte der Vortrag der Mieter.
der Tipp
Lassen Sie sich nicht vorschnell vergraulen, sondern lassen sie Ihren Fall von einem versierten Anwalt prüfen.
der Fall
Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte beschweren sich, weil ein Teil der Wohnungen als Ferienwohnungen an Touristen vermietet werden. Die Mieter minderten die Miete um 20%, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme.
Später treffen sich die Parteien wegen der Minderung und Kündigung vor dem Gericht wieder und sie streiten hinauf bis zum Bundesgerichtshof. Das Amtsgericht hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Vermieterin hin hat das Landgericht die Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt, weil die Mieter die Mängel nicht substantiiert genug vorgetragen hätten.
Das Urteil
Der BGH hat den Mietern Recht gegeben(VIII ZR 155/11). Der BGH meint, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB) in unvertretbarer Weise überspannt hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Mieter durch die Vermietungspraxis verursacht werden, über kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus.
Weil eine Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, müsse der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es gehe, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen genügte der Vortrag der Mieter.
der Tipp
Lassen Sie sich nicht vorschnell vergraulen, sondern lassen sie Ihren Fall von einem versierten Anwalt prüfen.
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