In Teilungserklärungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft finden sich oftmals Bezeichnungen für Räume, die später Anlass für Streitereien und Gerichtsverfahren liefern.
Ein Eigentümer hat seine - in der Teilungserklärung als "Laden im Erdgeschoß " bezeichnete Einheit - an einen
Pizzabäcker/Dönerladen vermietet. Die übrigen 45
Einheiten der WEG sind als "Wohnungen" beschrieben. Die Miteigentümer sind der Meinung, dass die
Nutzung des Ladens als Pizzabäcker/Dönerladen mit Ausschank störender
ist als die Nutzung als einfacher Laden, weshalb sie sich hiergegen wenden.
Das AG München hat der Eigentümergemeinschaft Recht gegeben und
den Eigentümer des "Ladens" unter Androhung von Ordnungsgeld zur Unterlassung der
Nutzung ihres Ladens als Gaststätte verurteilt.
Nach Auffassung des Amtsgerichts wird der Laden konkret nicht als solcher genutzt. Denn unter "Laden" sei grundsätzlich
nur ein Geschäftsraum zu verstehen, bei dem der Charakter einer
Verkaufsstätte im Vordergrund stehe, wo sich also Personal aufhält,
während der Öffnungszeiten Kunden ein- und ausgehen und gelegentlich
Waren angeliefert werden. Eine andere Nutzung der Räume sei nur dann zulässig
und durch die übrigen Eigentümer hinzunehmen, wenn eine solche Nutzung
abstrakt nicht stärker beeinträchtigt als eine Ladennutzung. Auf die
Frage, wie viele Personen nun tatsächlich über den Tag verteilt die
Einheit nutzen, also auf die Frage der Auslastung der
Essecke, und ob es konkrete Geruchs- oder Lärmbeeinträchtigungen gibt,
komme es nicht an. Ebenso sei unerheblich, ob eine gaststättenrechtliche
Konzession notwendig sei oder nicht. Denn die Einhaltung behördlicher
Vorschriften besage noch nicht, dass im Verhältnis der Eigentümer
untereinander die konkrete Nutzung der Geschäftsräume zulässig sei. Der
Charakter des Hauses sei überwiegend als Wohnhaus zu bewerten. Jede
andere Nutzung des Ladens dürfe mit diesem Charakter nicht in Konflikt
stehen.
Mit der Zweckbestimmung "Laden" sei der Betrieb eines Bistros,
einer Pizza-Imbissstube oder eines Restaurants grundsätzlich nicht zu
vereinbaren. Denn es gehe nicht nur um den Verkauf von Lebensmitteln im
Laden und den Verzehr dort und vor dem Laden. Vor allem die
Essensgerüche überschritten das, was die übrigen Mitglieder der
Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Nutzung als Laden hinnehmen
müssten. Die konkrete gastronomische Nutzung führe zu einer längeren
Verweildauer der Besucher in und vor dem Laden und zu
vermehrten Geräusch- und Geruchsbelästigungen auch dadurch, dass vor der
Tür Raucher stehen oder sitzen, die vor dem Laden an den aufgestellten
Tischen länger verbleiben können.
Das Amtsgericht stellt fest, dass die
typischer Weise mit einem Schnellimbiss verbundenen Störungen im
Ergebnis größer sind als bei einer Ladennutzung. Davon sei schon
aufgrund der verlängerten Öffnungszeiten in den Abend- und Nachtstunden
bei einem Imbiss gegenüber einem Laden und den zusätzlich auftretenden
Gerüchen bei der Zubereitung der Speisen auszugehen. Die mit einer
Nutzung als Laden typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen müssten
nur während der üblichen Ladungsöffnungszeiten hingenommen werden. Im
Ergebnis sei eine Nutzung als Gaststätte nicht von der Zweckbestimmung
"Laden" gedeckt.
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