Donnerstag, 19. Juli 2012

Mieterhöhung und fristlose Kündigung

In vielen Mietverträgen finden sich Vereinbarungen, dass Nebenkostenvorauszahlungen den Abrechnungen angepasst werden können. Gibt es also nach einem Jahr einen hohen Nachzahlungsbetrag bezüglich Nebenkosten, kann vom Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung entsprechend erhöht werden.

Zahlt ein Mieter diese Erhöhungen nicht, führt dies dazu, dass er mit Mietzahlungen in Verzug gerät und - bei ausreichender Höhe (2 Monatsmieten) - fristlose gekündigt werden kann. Dies gilt auch, wenn nur die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nicht gezahlt wird, wie der Bundesgerichtshof (BGH vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11) entschied.

Dies verwundert, da doch - oberflächlich betrachtet - dem Vermieter mit der Abrechnung der Nebenkosten kein Nachteil entsteht (denn die nicht gezahlten Erhöhungen werden nicht in der Abrechnung berücksichtigt). Doch dies täuscht. Auch der Vermieter muss Abschläge etc. an die Versorger zahlen und leistet diesbezüglich Vorschüsse. Die Erhöhung der Vorauszahlungen minimiert sein Zahlungsausfallrisiko.

Vor diesem Hintergrund entschied der BGH, dass der Vermieter nicht erst die Zahlungsrückstände einklagen muss, sondern ihm die fristlose Kündigung sogleich zusteht. Die vorherige Zahlungsklage ist eben nicht Voraussetzung für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages.

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