Betriebskostenabrechnung unter Vorbehalt

Eine Mieterin einer Wohnung bis Ende Februar 2007 erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Vermieterin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt.

Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 03.12.2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30.01.2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Vermieterin gegenüber der Mieterin in Höhe von 1.095,55 Euro.

Die Mieterin zahlte nicht und berief sich auf Verjährung.

Vor dem BGH (VIII ZR 264/12) bekam die Vermieterin Recht. Die Richter meinten, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Nun könnten findige Vermieter auf die Idee kommen, die wegen § 556 BGB innerhalb Jahresfrist vorzunehmenden Betriebskostenabrechnungen immer unter Vorbehalt abzurechnen, um etwaige Nachforderungen später (nach Ablauf der Jahresfrist) geltend zu machen. Doch dann hätte man das Urteil des BGH falsch verstanden, denn die Entscheidung beruht darauf, dass ein Vermieter nur dann einen Vorbehalt erklären kann, wenn er ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.