Was ist Dein Lebensplan?

Muss der Vermieter einer Wohnung in die Zukunft ("Glaskugel") schauen können oder naheliegende Gründe beachten, die dafür sprechen, dass in kurzer Zeit ein Eigenbedarf entstehen könnte und deshalb das Mietverhältnis nur kurze Zeit besteht? Ist einen Kündigung wegen Eigenbedarf dann ausgeschlossen? Muss der Vermieter dem Mietinteressenten seine Lebenplanung aufzeigen?

Der Bundesgerichtshof hat sich am 04.02.2015 mit der Frage befasst, unter welchen Umständen eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. 

Eine Mieterin bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14. April 2011 abgeschlossenen, unbefristeten Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in Mannheim. Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. 

Die Mieterin widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei. 

Die daraufhin vom Vermieter erhobenen Räumungsklage landete beim BGH. 

Dieser entschied,  dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung hier nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Zwar liegt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

Kein Rechtsmissbrauch liegt dagegen vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat. Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen. 

Für die Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, darf nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden. 

Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren. 

Eigenkündigung möglich, wenn kein Wohnzweck vorgesehen?

Mieter einer Wohnung in Berlin erhielten vom Vermieter ein Schreiben vom 02.11.2009, mit dem das Mietverhältnis zum 30.04.2010 gekündigt wurde. Begründete wurde diese damit, dass die Ehefrau des Vermieters beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei nach Berlin in die von den Mietern genutzte Wohnung zu verlegen.

 Die Mieter widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend.

 Nach Auffassung des BGH kann auch dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorliegen, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will. Dieses sei aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gelte umso mehr, wenn sich – wie hier nach dem Vortrag des Vermieters revisionsrechtlich zu unterstellen ist – die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

Was muss in ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf?

Der Bundesgerichtshof (06.07.2011; Aktenzeichen: VIII ZR 317/10) musste Stellungnnehmen zu der Frage, was in eine Kündigungserklärung von Wohnraum wegen Eigenbedarf hineingehört.

In dem streitgegenständlichen Kündigungsschreiben mehrerer Vermieter ist ausgeführt, dass eine der Vermieter nach Beendigung eines Auslandsstudienjahres ihre Ausbildung nun vor Ort fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. Ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung sei zwischenzeitlich durch Geschwister "besetzt".

Im anschließenden Räumungsverfahren gab das Amtsgericht den Vermietern Recht, das Landgericht hingegen wies das Räumungsbegehren zurück, da die Kündigung bereits aus formellen Gründen unwirksam sei, denn die Vermieter hätten die Gründe für die Kündigung nicht ausreichend dargestellt.

Der Bundesgerichtshof setzt nun seine bisherige Rechtsprechung fort und verwies darauf, dass dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan ist, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Vorliegend war dies der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichne, für die die Wohnung benötigt werde, und das Interesse darlege, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt seien, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.

Vermieter muss Rücksicht auf Mieter nehmen!

Einem Mieter wurde die in eine Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt. Noch innerhalb der Kündigungsfrist wurde im selben Haus eine andere vergleichbare Wohnung frei. Diese hat der Vermieter neu vermietet, ohne diese vorher dem gekündigten Mieter anzubieten.

Der Mieter berief sich darauf, dass ihm diese Wohnung hätte angeboten werden müssen, und zog nicht aus.

Im Räumungspozess unterlag der Vermieter vor dem BGH. Nach dessen Entscheidung, muss der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Weil dies nicht geschah, ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Darüber hinaus wies der BGH darauf hin, dass zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen) informieren muss.