subjektives Wohngefühl - Teppichboden oder Laminat

In einigen Wohnungen ist er noch zu finden - der Teppichboden. Wird eine Wohnung mit einem solchen Teppichboden vermietet, zeigt sich nach einiger Zeit ein Verschleiß des Teppichbodens. Mieter haben dann das Recht, die Verlegung eines neuen Bodenbelags von ihrem Vermieter zu verlangen nach § 535 Abs.1 Satz 2 BGB (im Rahmen der Erhaltungspflicht).

Bietet nun der Vermieter an, dass der Teppichboden statt durch neuen Teppichboden durch Laminat (wegen der längeren Nutzungsdauer) ersetzt werden soll, kann dies der Mieter ablehnen. Das LG Stuttgart (Urteil vom 1.7.2015, 13 S 154/14) meinte hierzu:

"Zwar darf der Vermieter im Rahmen der Erhaltungspflicht nach § 535 Abs.1 Satz 2 BGB die Mietsache unwesentlich und ohne Wertverlust verändern. Er ist aber gehalten, bei Beseitigung von Mängeln möglichst den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen. ...Veränderungen, die wesentliche Veränderungen der Mietsache bewirken, wären als Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555 c BGB zu werten und entsprechend formell anzukündigen. ... "

Der Austausch eines Teppichbodens gegen einen Laminatboden weicht nach Auffassung der Richter erheblich vom bisherigen Zustand der Wohnung ab. Das subjektive Wohngefühl verändert sich nach Auffassung des Gerichts erheblich durch die Verlegung von Laminat, da es sich um einen deutlich andersartigen Bodenbelag im Vergleich zu Teppichboden handelt.

 

Treppensturz auf gereinigter Haustreppe

Ein Mieter stürzte im Treppenhaus und erlitt eine dislozierte Humerusfraktur rechts und musste noch am gleichen Tag operiert werden. Er leidet seitdem an Schmerzen und hat massive Bewegungseinschränkungen und wegen der Folgen des Unfalls Depressionen. Seit 01.02.2010 erhält er Rente wegen voller Erwerbsminderung. Er ist zu 50% aufgrund des Unfalls schwerbehindert.

Ursache des Sturzes war, dass der Boden des Treppenhauses kurz zuvor gereinigt worden war und deshalb rutschig war. Warnschilder seien nicht aufgestellt gewesen.

Er verlangte ein Schmerzensgeld von mindestens 80.000 Euro und Schadensersatz in Höhe von monatlich 947 Euro bis zum 01.01.2031, die Differenz zwischen dem Einkommen, was er bei Erwerbsfähigkeit erzielen könnte und der tatsächlichen Rentenzahlung.

Die Haftpflichtversicherung der Vermieterin erkannte die Haftung dem Grunde nach an, bezahlte einen Schmerzensgeldvorschuss in Höhe von 3.500 Euro und erstattete 140 Euro für ärztliche Attest-Kosten. Weitere Zahlungen sind nicht erfolgt.

Der Mieter erhob daraufhin Klage. Das AG München hat die Klage abgewiesen.

Nach Auffassung der Richter hat er seinen Unfall zu 100% mitverschuldet. Er habe bei der Benutzung des Treppenhauses die Sorgfalt außer Acht gelassen, die nach Lage der Sache erforderlich erschien, um sich selbst vor Schaden zu bewahren. Er habe sich beim Betreten des Treppenhauses offenbar nicht ausreichend am Treppengeländer festgehalten, obwohl die Gefahr des Ausrutschens offensichtlich bestand. Die Mitschuld wiege hierbei so stark, dass eine Ersatzpflicht der Vermieterin vollständig entfällt. Nach Aussage aller Zeugen sei das Treppenhaus zum Zeitpunkt des Sturzes sehr nass gewesen und dies sei vor allem auch deutlich erkennbar gewesen. Es seien großflächige, sehr nasse Stellen zu sehen gewesen. Der Hausflur sei gut beleuchtet gewesen. Nach Zeugenaussagen sei es nicht das erste und nicht das letzte Mal gewesen, dass das Treppenhaus so nass war. Nach Zeugenaussagen habe das damals benutzte Reinigungsmittel sehr stark gerochen, so dass jeder Bewohner schon durch den Geruch ausreichend gewarnt gewesen sei. Aufgrund der Zeugenaussagen geht das Amtsgericht davon aus, dass der Mieter sowohl aufgrund des Geruchs im Treppenhaus, als auch aufgrund der offenbar eindeutigen Wahrnehmbarkeit der Nässe auf dem Boden hätte erkennen müssen, dass Rutschgefahr bestand. Er hätte sich am vorhandenen Handlauf festhalten müssen.

Das Amtsgericht stellt weiter fest, dass das Mitverschulden auch nicht durch die Zahlung der Haftpflichtversicherung ausgeschlossen ist. Diese Zahlung könne auf die Anrechnung des Eigenverschuldens des Mieters keinen Einfluss haben.

Fazit: Immer gut festhalten!

Änderung der Rechtsprechung zur Schönheitsreparaturenklauseln

Hier gebe ich einmal die relativ ausführliche Pressemitteilung vom 18.03.2015 zur Rechtsprechungsänderung im Mietrecht wieder. Da werden wieder einige Mietvertragsklauseln "fallen".

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. 

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen - seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.).

Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20) hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest.

Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.

Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.). Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.

Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Senatsurteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Senatsurteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden.

Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.

Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage - geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 aaO) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, aaO Rn.17 f., 29) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, aaO) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

In dem Verfahren VIII ZR 21/13 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf "starre" Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.

Darf ich erfahren, wer mich angeschwärzt hat?

Wo Menschen zusammentreffen, gibt es manches Mal Streit und Auseinandersetzung. Manche möge sich, manche nicht. Dies gilt in Familien genauso wie auch in einem Mehrfamilienhaus. Wird nun ein Mieter beschuldig, den Hausfrieden zu stören etc., fragt sich, ob dieser Mieter erfahren darf, wer ihn denn beschuldigt.

Diese Frage muste nun das Amtsgericht München beantworten. 

Eine Mietpartei erhielt am 30.01.2014 von der Vermieterin die schriftliche Mitteilung, dass sie wiederholt von anderen Mietern darauf aufmerksam gemacht worden sei, dass die Mietpartei den Hausfrieden störe durch aggressives und bedrohliches Auftreten, durch Beleidigungen, falsche Anschuldigungen und Gewaltandrohungen. Die Vermieterin forderte die Mietpartei auf, Belästigungen der Mitmieter und Nachbarn zu unterlassen. Sie drohte eine Abmahnung an und bei weiteren Verstößen die fristlose Kündigung.

Der so angesprochene Mieter verlangt nun von seiner Vermieterin Auskunft darüber, mit welchem Inhalt wann genau und von welchen anderen Mietern die Anschuldigungen ausgesprochen wurden. Er behauptet, seine Vermieterin hätte eine vertragliche Nebenpflicht, Auskunft zu erteilen, da die Vorwürfe für ihn zu erheblichen Nachteilen in der Zukunft führen könnten.

Die Vermieterin verweigerte die Auskunft. Die Vermieterin ist der Meinung, dass der Mieter ihr gegenüber keinen Auskunftsanspruch habe. Die betroffenen Mieter und Nachbarn hätten außerdem die Vermieterin ausdrücklich darum gebeten, die Anschuldigungen vertraulich zu behandeln, da sie Angst vor dem Mieter haben. Der Mieter erhob deshalb Klage.

Das AG München (463 C 10947/14) hat die Klage abgewiesen. Nach Auffassung des Amtsgerichts besteht kein Auskunftsanspruch aufgrund des Mietverhältnisses. Der Vermieterin sei es nicht zumutbar, die Namen derjenigen Mieter, die sich über das Verhalten beschwerten, zu offenbaren und insbesondere auch, wer wann welche Anschuldigungen vorgebracht hat. Zu berücksichtigen sei dabei, dass die Vermieterin gegenüber ihren Mietern eine Fürsorgepflicht habe und die Gefahr bestünde, dass bei Erteilung der Auskunft sich die Störung des Hausfriedens verschärfe. Es sei dem Mieter auch zuzumuten, dass er abwartet, ob die Vermieterin die Beschwerden tatsächlich zum Anlass für eine spätere Kündigung nimmt. Sollte es zu einer Kündigung und einem anschließenden Räumungsprozess kommen, müssten erst dann die behaupteten Anschuldigungen konkret von der Vermieterin bewiesen werden. Im Rahmen der Abwägung der gegenseitigen Interessen, sei der Auskunftsanspruch derzeit zu verneinen.

Müssen Mieter Mängel vorhersehen?

Die meisten Mieter - wenn auch nicht alle - unterzeichnen eine Mietvertrag erst nach Wohnungsbesichtigung. Wenn sich dabei herausstellt, dass an der Wohnung erkennbare Mängel bestehen, kann der Mieter dies - bei dennoch erfolgtem Vertragsabschluss - nicht nachträglich als Minderungsrecht nutzen gem. § 536 b BGB. 

Gilt dies auch, wenn ein "Mangel" bei Wohnungsbesichtigung zwar nicht erkennbar, aber vorhersehbar ist? Muss der Mietinteressent Hellseher sein?

Ein Mieter unterschrieb einen Mietvertrag über eine in Hambrug gelegene Mietwohnung. Die Wohnung war schön und es gab einen Ausblick auf einen unbebauten Hinterhof.


Da Hamburg derzeit bekanntlich viele neue Wohnungen baut bzw. bauen lässt, werden auch bisher brachliegende Flächen bebaut. Dieses Schicksal betraf auch den Hinterhof des Hauses, in das der Mieter einzog.

durch die Bauarbeiten kam es zu Lärm und Staub, welche die Wohnnutzung beeinträchtigten. Der Mieter minderte die Miete. Doch der Vermieter wendet ein, dass bereits bei Vertragsschluss erkennbar gewesen sei, dass der Hinterhof künftig bebaut werden würde. Es kam zum Rechtsstreit.

Das Landgericht Hamburg (Urteil vom 25. November 2014, Az: 334 C 20/14) befand, dass es keineswegs für den Mieter erkennbar gewesen sei, dass künftig der Hinterhof bebaut werden würde. Er durfte deshalb die Miete zu Recht mindern.

Mietwohnung an Touristen untervermieten - keine gute Idee

Es soll ja vorkommen, dass manche Menschen Gesellschaft mögen oder ständig neue Menschen kennen lernen wollen. Ein Weg ist das Bereitstellen von entgeltlichen Schlafmöglickeiten über verschieden Internetplattformen, manchmal gar in der selbst genutzten Mietwohnung.

Hat der Vermieter jedoch was dagegen und schon eine Abmahnung ausgesprochen, kann ein weiterer Verstoß zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Das LG Berlin hat nun in einen solchen Fall entschieden, dass ein Vermieter einen Mietvertrag mit sofortiger Wirkung beenden kann, wenn ein Mieter seine Wohnung über das Internetportal "airbnb" an Touristen vermietet und trotz erfolgter Abmahnung davon nicht ablässt.
 

Das Landgericht hält eine solche fristlose Kündigung für wirksam. 

Sofern der Mieter nicht zuvor die Erlaubnis des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung eingeholt habe, sei die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen vertragswidrig, wie sich aus einer Entscheidung des BGH (Urt. v. 08.01.2014 - VIII ZR 210/13) ergebe, der das LG Berlin bereits in einer früheren Entscheidung (Beschl. v. 18.11.2014 - 67 S 360/14) gefolgt sei. Es handele sich um einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten sei.

Soweit der Mieter nach der Abmahnung seine Wohnung weiterhin im Internet anbiete, berechtige bereits dieser Umstand zur fristlosen Kündigung, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung komme. Der Mieter bringe dadurch unmissverständlich zum Ausdruck, die vertragswidrige entgeltliche Überlassung der Mietsache an Touristen entgegen dem Willen des Vermieters auch in Zukunft fortzusetzen. Selbst wenn im Internet ein Dritter als "Gastgeber" genannt werde, entlaste dies den Mieter nicht. Denn es entspreche der allgemeinen Erfahrung, dass eine Wohnung von einem Dritten nur dann öffentlich zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung angeboten werde, wenn er dazu vom Mieter zuvor ermächtigt worden sei.

Was ist Dein Lebensplan?

Muss der Vermieter einer Wohnung in die Zukunft ("Glaskugel") schauen können oder naheliegende Gründe beachten, die dafür sprechen, dass in kurzer Zeit ein Eigenbedarf entstehen könnte und deshalb das Mietverhältnis nur kurze Zeit besteht? Ist einen Kündigung wegen Eigenbedarf dann ausgeschlossen? Muss der Vermieter dem Mietinteressenten seine Lebenplanung aufzeigen?

Der Bundesgerichtshof hat sich am 04.02.2015 mit der Frage befasst, unter welchen Umständen eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. 

Eine Mieterin bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14. April 2011 abgeschlossenen, unbefristeten Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in Mannheim. Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. 

Die Mieterin widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei. 

Die daraufhin vom Vermieter erhobenen Räumungsklage landete beim BGH. 

Dieser entschied,  dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung hier nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Zwar liegt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

Kein Rechtsmissbrauch liegt dagegen vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat. Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen. 

Für die Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, darf nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden. 

Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren. 

Geld hat man zu haben ...warten kann schaden

Es ist bestimmt kein seltenes Problem. Es werden wegen Bedürftigkeit Leistungen nach dem SGB II beantragt - rechtzeitig! - und doch gehen die  Kosten der Unterkunft nicht so zeitig ein, dass die Miete bezahlt werden kann. Der Leistungsberechtigte gerät in Zahlungsverzug und der Vermieter kann - bei Ausstand in Höhe von 2 Monatsmieten  - eine fristlose Kündigung aussprechen. Ist diese wirksam?

Darüber hat nun der Bundesgerichtshof entscheiden müssen. Nach der Pressemitteilung (15/15) geht es um einen Mieter, der seit dem 1. Dezember 2010 eine 140 m² großen Wohnung gemietet hat. Die monatliche Nettomiete beträgt 1.100 €, zuzüglich Betriebskosten in Höhe von 180 € und der Miete für die dazugehörige Garage in Höhe von 50 €. 

Ab Oktober 2011 bezog der Mieter vom zuständigen Jobcenter Leistungen nach dem SGB II. Seit Januar 2013 leitete er die für seine Wohnung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an den Kläger weiter. Der Vermieter erklärte daraufhin wegen der hierdurch entstandenen Mietrückstände am 17. April 2013 die fristlose Kündigung und erhob im Juni 2013 Räumungsklage. Das Jobcenter gab in der Folge aufgrund einer einstweiligen Anordnung des Sozialgerichts eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Übernahme der aufgelaufenen Mietschulden ab. 

Nachdem seit Juli 2013 das Sozialamt seines Wohnorts für den Beklagten zuständig geworden worden war, beantragte er bei diesem Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten. Gegen die Ablehnung der Wohnungskostenübernahme erhob er Widerspruch und beantragte einstweiligen Rechtsschutz bei dem Sozialgericht. Dieses verpflichtete den Sozialhilfeträger schließlich im Wege einstweiliger Anordnung vom 30. April 2014 zur Zahlung der Mieten von September 2013 bis Juni 2014. In der Zwischenzeit hatte der Vermieter, gestützt auf die rückständigen Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014, am 12. März 2014 erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. 

Der BGH hat entschieden, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter mit der Mietzahlung für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug. Der für die fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB lag daher vor.

Dem Verzugseintritt steht nicht entgegen, dass der Mieter, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen angewiesen war und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hatte. Zwar kommt der Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung im Sinne von § 276 BGB zu vertreten hat. Bei Geldschulden befreien jedoch wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögenshaftung ("Geld hat man zu haben") ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Dieses Prinzip gilt auch für Mietschulden.

Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB müssen darüber hinaus nicht die in § 543 Abs. 1 BGB genannten zusätzlichen Abwägungskriterien beachtet werden. Vielmehr handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Der Schutz des (nicht rechtzeitig zahlenden) Mieters vor dem Verlust der Wohnung wird vielmehr ausschließlich durch die einmalig innerhalb von zwei Jahren gewährte Schonfrist (§ 569 Abs. 3 BGB) sichergestellt.

das oft unbeachtete Vorkaufsrecht

Manche Regelungen fristen ein Schattendasein, so wohl auch der § 577 BGB mit der Gewährung eines Vorkaufsrechtes zu Gunsten von Mietern. Das kann teure Folgen haben.

Eine Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus streitet sich mit der Vermieterin darüber, ob vor oder nach Mietbeginn an den sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet worden ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.05.2011 veräußerte die Vermieterin sämtliche Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von rund 1,3 Mio Euro an einen Dritten. Dieser wurde am 18.07.2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Die Mieterin wurde von der Vermieterin weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen.

Am 12.01.2012 bot der neue Eigentümer der Mieterin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250 Euro zum Kauf an. Sie macht geltend, die ehemalige Vermieterin habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 Euro aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 Euro – auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis – erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 Euro erzielen können.

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags (nebst Zinsen) gerichtete Klage abgewiesen, die hiergegen gerichtete Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat den geltend gemachten Schaden als nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt angesehen. Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sei nur ersatzfähig, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt habe und der Vermieter anschließend den dadurch zustande gekommenen Kaufvertrag nicht erfülle, sondern die Wohnung an den Drittkäufer übereigne. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

Der BGH (VIII ZR 51/14) hat entschieden, dass dem Mieter nicht nur in den vom Berufungsgericht angenommenen Fällen der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparter Kosten – als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.

Die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung sollen den Mieter nach Auffassung des BGH in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, stehe zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. In einem solchen Fall sei vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr könne der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens – hier entgangener Gewinn – begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.

Der Erstattungsfähigkeit eines solchen Schadens stehe – anders als vom Berufungsgericht angenommen – auch nicht ein eingeschränkter Schutzzweck des Vorkaufsrechts nach § 577 BGB entgegen. Denn der Gesetzgeber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern wollte ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen.

Stehpinkler verboten! - die Domestizierung des Mannes

Es passiert häufig, dass Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses der Auszahlung Ihrer Kaution hinterherklagen. Doch der Einwand des Vermieters, dass ihm Schadensersatzansprüche zustünden, weil der Mieter im Stehen die Toilettte nutzte, ist schon etwas aussergewöhnlich. Aber das gilt ja auch für die Wohnung.

Der Vermieter meinte, dass im Toilettenbereich der Marmorboden der Toilette durch Urinspritzer abgestumpft war und er deshalb hierfür Schadensersatz fordern könne. Ein Fachmann hatte die Urinspritzer als Ursache für die Abstumpfung ausgemacht. Dies sei nachvollziehbar und glaubwürdig, befand das Gericht. Dennoch habe der Vermieter kein Recht, die Kaution für die anstehende Reparatur einzubehalten. Urinieren im Stehen sei weit verbreitet, die Gefahren für Böden aber kaum bekannt. Der Vermieter hätte auf die Empfindlichkeit des Bodens hinweisen müssen.

Wörtlich heißt es in der Urteilsbegründung (AG Düsseldorf · Urteil vom 20. Januar 2015 · Az. 42 C10583/14):

«Trotz der in diesem Zusammenhang zunehmenden Domestizierung des Mannes ist das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet. Jemand, der diesen früher herrschenden Brauch noch ausübt, muss zwar regelmäßig mit bisweilen erheblichen Auseinandersetzungen mit – insbesondere weiblichen – Mitbewohnern, nicht aber mit einer Verätzung des im Badezimmer oder Gäste-WC verlegten Marmorbodens rechnen.»

Betriebskostennachzahlungen im Urkundenprozess durchsetzen

Dem Geld hinterher rennen ist manchmal ganz schön anstrengend. Schön, wenn es manchmal einfacher geht.

Ein Gerichtsverfahren ist oft zeitintensiv. Ein Urkundenprozess hingegen verschlankt das ganze, da es (zunächst) nur auf Urkunden ankommt.

Ein Vermieter kann deshalb etwaige Zahlungen aus Betriebskostenabrechnungen gegenüber säumigen Mietern im Rahmen eines Urkundenprozesses durchsetzen, das bestätigte der BGH in seiner Entscheidung vom 22.10.2014, sofern der Vermieter die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann.

Doch Vorsicht, es spricht nichts dagegen, dass auch Mieter das ihnen zustehende Guthaben auf diesem Weg vor Gericht durchsetzen können.

wie viele Hunde dürfen in die Mietwohnung?

Die Anzahl der Hunde in einer Mietwohnung ist manchmal entscheidend für den Wohnkomfort des Mieters und der anderen Mietparteien wie Besucher. Doch wie viele Hunde dürfen denn in einer Mietwohnung gehalten werden?

Ein Mieterehepaar hat eine 2,5 Zimmer Wohnung mit 98 Quadratmetern Wohnfläche mit Mietvertrag vom 27.3.13 angemietet. Es hält in der Wohnung fünf sogenannte „Taschen-Hunde“. 

Der Vermieter forderte sie schriftlich am 26.6.13 auf, die Hundehaltung in der Wohnung zu unterlassen.

Am 15.9.13 hat der beklagte Mieter aus dem Fenster der Wohnung eine Decke ausgeschüttelt, aus der nicht nur Staub, sondern auch Abfallgegenstände in Form von Hundeknochen, Zahnstocher und Slipeinlagen in den Hof gefallen sind und dort eine Besucherin getroffen haben.

Der Vermieter erhob Klage vor dem Amtsgericht München. Er beantragte, dass die Mieter verurteilt werden, keinen Hund in der Wohnung mehr zu halten und es zu unterlassen, Decken aus dem Fenster der Wohnung zu schütteln, und insbesondere beim Ausschütteln Gegenstände auf die Besucher des Hauses zu werfen. 

Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab dem Vermieter teilweise Recht.

 Er verurteilte die Mieter, dass sie nur einen Hund in der Wohnung halten dürfen und zukünftig keine Decken aus dem Fenster schütteln dürfen, wenn sich andere Personen unterhalb des Fensters befinden. 

Das Gericht hat festgestellt, dass im schriftlichen Mietvertrag keine Vereinbarung über die Hundehaltung getroffen worden war. Die Formularfelder dort sind insoweit offen gelassen. Die Mieter konnten durch die Aussage eines Zeugen aber nachweisen, dass der Vermieter mündlich die Haltung eines Hundes zugestanden hat. Die Mieter konnten jedoch nicht beweisen, dass der Vermieter mit der Haltung von fünf Hunden einverstanden war bei Mietvertragsschluss.

Das Gericht stellt fest, dass die Haltung von mehr als einem Hund in der Regel nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung entspreche.

Das Gericht kommt weiter zu dem Ergebnis, dass das Ausschütteln von Decken zum normalen mietvertraglichen Gebrauch der Wohnung gehört. Dies gelte aber nur dann, wenn sichergestellt wird, dass sich keine Gegenstände in der Decke befinden, die dann herunterfallen und den Raum unterhalb des Fensters verschmutzen und wenn sichergestellt wird, dass sich keine Personen unterhalb des Fensters befinden.

Die Mieter legten gegen das Urteil Berufung ein. Vor dem Landgericht wurden sich Vermieter und Mieter am 20.11.14 einig, dass der Rechtsstreit erledigt ist. Denn die Mieter wurden in einem weiteren Mietprozess zur Räumung der Wohnung verurteilt, weil sie die Miete nicht vollständig bezahlt haben. Räumungstermin ist der 16.12.14. 

Urteil des Amtsgerichts München vom 12.5.14, Aktenzeichen 424 C 28654/1

Das ist selten - Vermieter zahlt für die Mieter die Schönheitsreparaturen

In einem Mietvertrag aus 1990 einer – damals noch preisgebundenen – Wohnung in Berlin, heißt es:

§ 11 des Mietvertrags lautet:
"1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.
3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt:

"In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.
Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von fünf Jahren angesetzt."

Der Vermieter informierte die Mieter Anfang 2012 darüber, dass sie (die Vermieter) die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werden. Die Mieter lehnten dies ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten sie dem Vermieter mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten – entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung – die Zahlung von 2.440,78 Euro. Sie behaupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.

Das Amtsgericht hat der auf Zahlung des vorgenannten Betrages gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Mieter hatte Erfolg.

Nach Auffassung des BGH setzt der auf § 11 Ziff. 3 des Formularmietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsanspruch eine Zustimmung der Vermieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Mieter nicht voraus, sondern erfordert lediglich, dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen haben. Dem Zahlungsanspruch stehe daher nicht entgegen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies den Mieterm auch mitgeteilt hatte. Für diese – den Mietern als Gegnern der Klauselverwenderin günstigste – Auslegung der Klausel sprechen, wie die Revision zu Recht geltend macht, sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen.

Denn die Klausel biete dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die "angesparten" Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Für den Vermieter habe die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspart und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liegt, der die Auszahlung nur erhält, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch den Mieter fachgerecht ausgeführt worden sind.

Vermieter muss vom Mieter verursachten Brandschaden beseitigen, wenn ...

Die 12-jährige Tochter von Mietern hat am 07.03.2012 Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet. Es kam zum Brand. 

Die Haftpflichtversicherung der Mieter verwies die Vermieterin wegen der Schadensregulierung an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Mieter umgelegt werden – lehnte die Vermieterin  jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Mietern geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte die Vermieterin ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.

Nach der Rechtsprechung des BGH darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb sei ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des BGH durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter habe dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr sei der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.

In Fortentwicklung dieser Rechtsprechung hat der BGH nunmehr entschieden, dass der Mieter in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern kann.

Den Vermieter treffe nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfalle zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gelte nach der vorliegenden Entscheidung aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung bestehe, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall sei der Vermieter grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen. Denn der Mieter könne auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zu Gute kommen.

Insoweit ist der Eingangssatz zu vollenden wie folgt:

Vermieter muss vom Mieter verursachten Brandschaden beseitigen, wenn eine Wohngebäudeversicherung besteht, welche anteilig auf Mieter umgelegt wurde.

Eine Einschränkung ist aber noch offen:
Darf der Vermieter ausnahmsweise die Inanspruchnahme der Versicherung verweigern, wenn damit eine erhebliche Erhöhung der Versicherungsprämien verbunden ist? Diese Frage musste der BGH nicht beantworten, denn es fehlte nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts insoweit an einem konkreten Vortrag derVermieterin hinsichtlich einer zu erwartenden Beitragserhöhung.

Schlüssel per Post versenden - lieber nicht!

Nach Auszug wollen Mieter einen Hoftorschlüssel zum alten Mietobjekt an die Vermieter zurückgeschickt haben. Ihren Vortrag belegen sie mit einem „Rückschein“, wonach die Auslieferung eines Briefs durch die „Deutsche Post“ an die Vermieter bestimmungsgemäß erfolgt ist.

Die Vermieter bestreiten zwar nicht den Erhalt des Briefs selbst, tragen aber vor, dass der beschädigte und mit einem Klebeband mit der Aufschrift „NACHVERPACKT“ durch die Deutsche Post-AG versehene Briefumschlag weder den streitbefangenen noch überhaupt einen Schlüssel enthalten habe und verlangten chadensersatz für Schlüssel- und Schloßaustausch.

Das AG Brandenbug (31 C 32/14) gab den Vermietern Recht. Übersendet ein Mieter den Schlüssel von dem Mietobjekt an den Vermieter mittels einfachen Brief (mit Rückschein) und geht der Schlüssel hierbei dann verloren, so hat der Mieter grundsätzlich dem Vermieter die Kosten für ein neues Schloss mit Schlüsseln zu ersetzen.

Maklerprovision, Bestellerprinzip und das Mietrecht

Gemäß den Koalitionsabsprachen soll hinsichtlich Wohnungsmaklern und deren Provisionszahlungen dass Bestellerprinzip einkehren. Dieses besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt auch bezahlt.

Nach eine Interview hierzu auf lto.de mit Prof. Friedhelm Hufen seien mit dem Gesetz noch weitere Einschränkungen bzw. der Maklerprovision verbunden. So führt Hufen u.a. aus, dass der Gesetzesentwurf vorsehe, "...dass Makler nur dann vom Suchenden eine Provision verlangen dürfen, wenn diese die konkrete Wohnung gerade im Auftrag des Wohnungssuchenden ermittelt haben. Hat ein Makler sie bereits einem anderen Interessenten gezeigt, wird sie automatisch zur Bestandswohnung und gilt nicht mehr als "im Auftrag dieses Kunden ermittelt". Ein Makler hat also nur eine Chance, eine Wohnung zu vermitteln. Wenn er das nicht schafft, kann er für alle Zeiten keine Provision mehr von Interessenten verlangen."

Nach Ansicht von Hufen führe diese Regelung im Gesetzesentwurf bei Umsetzung zu einem unverhältnismäßigen Eingriff in die Berufsfreiheit.

  

Störende Geräusche und dennoch kein Minderungsrecht

Ein Mieter bemängelt seit Frühjahr 2012, dass in der Wohnung ein "sich in Intervallen wiederholendes brummendes Geräusch" zu hören sei. Mitarbeiter des Vermietungsunternehmens gingen den Anzeigen des Mieters nach, stellten jedoch keine Geräusche fest. Für die Monate April und Mai 2013 minderte der Mieter dann die Miete um jeweils 56,52 Euro. Er behauptet, insbesondere in Heizperioden sei in der Wohnung ein sich wiederholendes Brummen zu hören, während der Nachtabsenkung der Heizung in stündlicher Abfolge für etwa drei Minuten, in Heizzeiten alle zwei bis drei Minuten.

Die Vermieterin forderte die Zahlung des vollen Mietzinses.

Das AG Hannover hat den Mieter verurteilt, die einbehaltene Miete i.H.v. 113,04 Euro an die Vermieterin zu zahlen.

Das Amtsgericht hat ein Sachverständigengutachten eines Akustikers eingeholt, der ein wiederholt auftretendes Geräusch in der Wohnung des Mieters bestätigt hat. Es handele sich demnach um ein sehr leises Geräusch, das nur hörbar ist, wenn der Hintergrundpegel sehr niedrig ist. Der Pegel liege weit unter dem nach DIN 4109 geforderten Pegel für haustechnische Anlagen. Danach sei das vorhandene Geräusch kein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB.

Es sei zwar ohne weiteres nachvollziehbar, dass sich der Mieter durch das Geräusch gestört fühlt, da auch geringe Geräusche abhängig von der gegebenen Situation und der individuellen Konstitution des Hörenden als störend empfunden werden könnten. Allerdings könne ein derartiges Geräusch, das weit unter den Werten der DIN 4109 liege, keine Mietminderung auslösen. In Wohnungen seien Geräusche allgegenwärtig, dies gelte nicht nur für Vogelgezwitscher oder Straßengeräusche, sondern auch für Strömungs- und Schaltgeräusche von Heizungsanlagen, ebenso wie für Laufgeräusche und Lebensäußerungen anderer Menschen in einem Mehrfamilienhaus.

Im Zaum halten

"Reden ist Silber, Schweigen ist Gold" - nicht immer gilt diese Redensart nur vor der Polizei. Manches Mal sollten auch Parteien eines Mietvertrages sich dran halten, denn es kann Konsequenzen haben.

Eine Mieterin besitzt einen Berner-Sennenhund-Mischling und hat von der Vermieterin die Genehmigung, den Hund in der Wohnung zu halten. Die Hundehaltung darf jedoch nicht zur Störung und Belästigung der anderen Mieter führen.

Am 14.12.2012 hat die Mieterin mit der Vermieterin eine Vereinbarung getroffen, dass der Hund fortan auf dem Gelände der Vermieterin an einer farbigen Hundeleine von maximal zwei Metern Länge geführt wird, sobald er die Wohnung verlässt. Die Mieterin ließ mehrfach den Hund Max nicht angeleint in der Wohnanlage umherlaufen und wurde dafür von der Vermieterin abgemahnt.

Am 27.05.2013 gegen 23.25 Uhr begegnete ein Mitmieter aus der Wohnanlage dem nicht angeleinten Hund, der zu diesem Zeitpunkt sehr aggressiv war. Die hundehaltende Mieterin, die einen 1,8 Meter langen und drei bis fünf Zentimeter dicken Schäferstock in der Hand hielt, lief dem Hund hinterher. Der Hund stürmte auf den Zeugen zu, bellte ihn aggressiv an und versuchte, ihn anzugreifen.
Daraufhin schrie der Zeuge den Hund an, so dass dieser von ihm abließ. Als der Mitmieter den Hund mit seinem i-Phone fotografieren wollte, schlug die Mieterin mit ihrem Stock in Richtung des Zeugen und verfehlte ihn nur knapp an der Schulter. Sie beleidigte ihn dabei als Rechtsradikalen. Daraufhin kündigte die Vermieterin der Mieterin außerordentlich und fristlos.

Die Mieterin akzeptierte die Kündigung nicht und zog nicht aus. Die Vermieterin erhob Räumungsklage.

Das AG München hat der Klage stattgegeben. Nach Auffassung des Amtsgerichts müssen Hund und Frauchen die Wohnung räumen. Das Verhalten der Mieterin stelle in mehrfacher Hinsicht eine Verletzung des Mietvertrages dar. So sei der Hund nicht angeleint gewesen, was jedoch aus Sicht des Gerichts die geringfügigste Vertragsverletzung darstelle. Eine schwerwiegende Vertragsverletzung sei die Beleidigung des Mitmieters als Rechtsradikalen sowie der Schlag mit dem Stock in Richtung des Kopfes des Zeugen. Wenn auch der Schlag den Zeugen nicht getroffen hat, so handele es sich doch um eine bedrohliche Geste zum Nachteil eines Mitmieters, der im Nachbarhaus der gleichen Wohnanlage lebe.

Anspruch auf behindertengerechten Umbau?

Eine Mieterin bewohnt seit dem 01.03.2003 eine Wohnung in München. Sie bewohnt diese Wohnung gemeinsam mit ihrem 1991 geborenen schwerstbehinderten Sohn, der im Elektro-Rollstuhl sitzt. Er ist tagsüber allein zu Hause. Aufgrund der Behinderung verfügt er lediglich über eine verminderte Kraft im Oberkörper und über eine geschwächte Stabilität mit einer erschwerten Koordination beider Hände. Zu Mietvertragsbeginn konnte er die Rollladen-Gurte mit der linken Hand bedienen.

Zum Jahreswechsel 2009/2010 wurden von der Vermieterin neue Fenster und Rollladensysteme eingebaut. Anstelle der bis dahin vorhandenen, mit Gurten versehenen Rollläden, wurden nun Rollläden eingebaut, die mit einer Kurbel zu bedienen sind. Diese Kurbeln kann der Sohn der Mieterin – im Gegensatz zu den früher vorhandenen Gurten – nicht bedienen.

Die Mieterin hat nun am 30.01.2013 Klage erhoben gegen die Vermieterin. Sie verlangt den Umbau der Rollläden derart, dass sie auch von dem schwerbehinderten Sohn bedient werden können. Die Vermieterin weigerte sich, die Rollläden umzubauen. Deshalb erhob die Mieterin Klage vor dem AG München.

Das AG München hat die Klage abgewiesen. Nach Ansicht des Amtsgerichts besteht kein Anspruch auf einen Umbau des Rollladensystems derart, dass es der behinderte Sohn der Mieterin bedienen kann. Aus dem Mietvertrag ergäben sich keine besonderen Vereinbarungen bezüglich einer behindertengerechten Ausstattung der Mieträume, abgestimmt auf die speziellen Bedürfnisse des behinderten Sohnes der Mieterin. Die eingebauten Rollläden seien voll funktionsfähig. Die Tatsache, dass die Rollläden den besonderen Bedürfnissen des Sohnes nicht entsprechen, sei kein Mangel der Mietsache. Beim Austausch der Rollläden habe es sich lediglich um eine Instandhaltungsmaßnahme und nicht um eine Modernisierungsmaßnahme gehandelt. Erhaltungsmaßnahmen seien aber vom Mieter, soweit sie erforderlich sind, zu dulden. Eine Ausnahme wäre dann gegeben, wenn die Vermieterin bewusst eine Ausstattung gewählt hätte, die der Sohn nicht bedienen kann. Dies wäre dann eine Schikane und würde gegen das Schikaneverbot der §§ 242, 226 BGB verstoßen. Dafür gab es aber in diesem Fall keinerlei Anhaltspunkte.

Das Amtsgericht gab der Mieterin noch einen rechtlichen Rat: Sie könne von der Vermieterin Zustimmung zu (von der Mieterin selbst vorzunehmenden und zu zahlenden) baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für die behindertengerechte Nutzung der Mietsache erforderlich sind, wenn sie ein berechtigtes Interesse daran nachweisen kann.

Im Übrigen könne die Mieterin allenfalls Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses verlangen. Soweit sich seitdem der Gesundheitszustand des Sohnes so verschlechtert habe, dass er auch das Gurtsystem nicht mehr bedienen kann, bestehe kein Anspruch auf weitergehende Maßnahmen.

besondere Wohnung und Vergleichswohnungen - was gilt bei Mieterhöhung

Ein Vermieter hatte die Mieterhöhung für seine vermietete 240 m² große Altbauwohnung mit Vergleichswohnungen begründet. Die Mieterin hielt die Mieterhöhung für unwirksam, da die genannten Vergleichswohnungen mit ihrer Wohnung nicht vergleichbar seien. Denn ihre Wohnung wies die Besonderheit auf, dass zur Wohnfläche neben den 178 m² großen Räumen im zweiten Obergeschoss auch noch 62 m² große Mansardenräume gehörten, die nur über das Treppenhaus erreichbar sind.

Die im Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichswohnungen waren ebenfalls um großzügig bemessene Altbauwohnungen in vergleichbarer Lage. Dem LG Berlin reichte dies, um die Mieterin zur Zustimmung zur Mietererhöhung zu verurteilen. 

Die dagegen gerichtete Revision ließ der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 8.4.2014, Az. VIII ZR 216/13) nicht zu.

An die Vergleichbarkeit der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen ist ein großzügiger Maßstab anzulegen. Eine Übereinstimmung oder gar Identität in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen ist nicht erforderlich. 

Im vorliegenden Fall ändert die Besonderheit der Wohnung der Mieterin nichts daran, dass die Vergleichswohnungen einer ähnlichen und somit vergleichbaren Kategorie zuzurechnen sind. Soweit die Mansardenzimmer einen geringeren Wohnkomfort aufweisen, weil sie nicht so gut ausgestattet sind wie die Hauptwohnung und nur über das Treppenhaus erreichbar sind, mögen diese Nachteile einen gewissen Abschlag rechtfertigen. Gleichwohl können die benannten Wohnungen als vergleichbar angesehen werden. 

Die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen.