besondere Wohnung und Vergleichswohnungen - was gilt bei Mieterhöhung

Ein Vermieter hatte die Mieterhöhung für seine vermietete 240 m² große Altbauwohnung mit Vergleichswohnungen begründet. Die Mieterin hielt die Mieterhöhung für unwirksam, da die genannten Vergleichswohnungen mit ihrer Wohnung nicht vergleichbar seien. Denn ihre Wohnung wies die Besonderheit auf, dass zur Wohnfläche neben den 178 m² großen Räumen im zweiten Obergeschoss auch noch 62 m² große Mansardenräume gehörten, die nur über das Treppenhaus erreichbar sind.

Die im Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichswohnungen waren ebenfalls um großzügig bemessene Altbauwohnungen in vergleichbarer Lage. Dem LG Berlin reichte dies, um die Mieterin zur Zustimmung zur Mietererhöhung zu verurteilen. 

Die dagegen gerichtete Revision ließ der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 8.4.2014, Az. VIII ZR 216/13) nicht zu.

An die Vergleichbarkeit der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen ist ein großzügiger Maßstab anzulegen. Eine Übereinstimmung oder gar Identität in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen ist nicht erforderlich. 

Im vorliegenden Fall ändert die Besonderheit der Wohnung der Mieterin nichts daran, dass die Vergleichswohnungen einer ähnlichen und somit vergleichbaren Kategorie zuzurechnen sind. Soweit die Mansardenzimmer einen geringeren Wohnkomfort aufweisen, weil sie nicht so gut ausgestattet sind wie die Hauptwohnung und nur über das Treppenhaus erreichbar sind, mögen diese Nachteile einen gewissen Abschlag rechtfertigen. Gleichwohl können die benannten Wohnungen als vergleichbar angesehen werden. 

Die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen.

Ermächtigung eines Grundstückskäufers durch Vermieter zur Vornahme einer Mieterhöhung

Der BGH hatte zu entscheiden, ob eine dem Käufer des Grundstücks vom Vermieter erteilte Ermächtigung, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, wirksam ist.

Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden: B.) eine Wohnung in Frankfurt am Main, die mit notariellem Vertrag vom 16.03.2006 mit wirtschaftlicher Wirkung zum 01.01.2006 ("Eintrittsstichtag") an die Beklagte veräußert wurde. § 3 Nr. 3 des notariellen Vertrags bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner ist vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 04.05.2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der ab März 2007 bis 04.05.2010 an die Beklagte erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 28.948,19 Euro. Sie meint, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 04.05.2010 erfolgt sei. Mit Vereinbarung vom 24.07.2012 trat die B sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin nochmals "vorsorglich" an die Beklagte ab.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt, blieb erfolglos.

Der BGH hat entschieden, dass der Klägerin der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht, weil die Beklagte die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen hat, wie sich jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom 24.07.2012 liegenden Genehmigung ergibt. Auch die von der Beklagten – gestützt auf § 3 Nr. 3 des notariellen Vertrags – im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen seien wirksam. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung könne vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

tückischer Mietspiegel in Chemnitz

Viele Mieterhöhungen werden unter Bezu auf einen qualifizierten Mietspiegel einer Kommune vorgenommen. Auch Chemnitz verfügt über einen solchen qualifizierten Mietspiegel, der das Verfahren einer Mieterhöhung stark vereinfacht.

Doch es gilt - wie immer -, den Mietspiegel richtig anzuwenden.

In einem aktuellen Fall einer Mieterhöhung vor dem Amtsgericht Chemnitz kam der Vermieter - nein, schlimmer, dessen Hausverwaltung - nur deshalb zu einer guten Wohnqualität der betroffenen Wohnung, weil er das Wohnumfeld mit 12 Punkten bewertete. Doch bei genauer Lektüre des Mietspiegels fällt auf, dass in diesem Bereich maximal 6 Punkte möglich sind. Damit scheiterte das Mieterhöhungsverlangen und der Vermieter muss die Kosten des Verfahrens tragen.

Mieterhöhung und fristlose Kündigung

In vielen Mietverträgen finden sich Vereinbarungen, dass Nebenkostenvorauszahlungen den Abrechnungen angepasst werden können. Gibt es also nach einem Jahr einen hohen Nachzahlungsbetrag bezüglich Nebenkosten, kann vom Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung entsprechend erhöht werden.

Zahlt ein Mieter diese Erhöhungen nicht, führt dies dazu, dass er mit Mietzahlungen in Verzug gerät und - bei ausreichender Höhe (2 Monatsmieten) - fristlose gekündigt werden kann. Dies gilt auch, wenn nur die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nicht gezahlt wird, wie der Bundesgerichtshof (BGH vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11) entschied.

Dies verwundert, da doch - oberflächlich betrachtet - dem Vermieter mit der Abrechnung der Nebenkosten kein Nachteil entsteht (denn die nicht gezahlten Erhöhungen werden nicht in der Abrechnung berücksichtigt). Doch dies täuscht. Auch der Vermieter muss Abschläge etc. an die Versorger zahlen und leistet diesbezüglich Vorschüsse. Die Erhöhung der Vorauszahlungen minimiert sein Zahlungsausfallrisiko.

Vor diesem Hintergrund entschied der BGH, dass der Vermieter nicht erst die Zahlungsrückstände einklagen muss, sondern ihm die fristlose Kündigung sogleich zusteht. Die vorherige Zahlungsklage ist eben nicht Voraussetzung für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages.

Mieterhöhung nach unangekündigter Modernisierung

Der Bundesgerichtshof (2. März 2011 – VIII ZR 164/10) hat entschieden, dass eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, die ohne eine vorherige Ankündigung vorgenommen wurden, zulässig ist.

Mieterhöhungsverlangen auch ohne Unterschrift wirksam

Nach einer Entscheidung des BGH (10. November 2010 - VIII ZR 300/09) ist ein Mieterhöhungsverlangen ohne Unterschrift wirksam, selbst wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages der Schriftform bedürfen.

Mieterhöhung und öffentliche Förderung

Der BGH musste einen Fall aus Berlin entscheiden (19.01.2011 - VIII ZR 87/10), in dem es um die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens geht, wenn der Wohnraum zuvor durch öffentliche Fördergelder modernisiert bzw. instandgehalten wurde.

Hiernach setzt die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nicht voraus, dass der Vermieter erhaltene öffentliche Förderungsmittel in dem Erhöhungsverlangen angibt, wenn diese nach dem maßgeblichen, im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden. Die Angabepflicht des Vermieters solle gewährleisten, dass der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens im Hinblick auf die Anrechnung von Förderungsmitteln überprüfen kann. Nach § 558 Abs. 5 BGB i.V.m. § 559a Abs. 1 BGB würden allerdings nur die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung gebracht, nicht jedoch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen.