das oft unbeachtete Vorkaufsrecht

Manche Regelungen fristen ein Schattendasein, so wohl auch der § 577 BGB mit der Gewährung eines Vorkaufsrechtes zu Gunsten von Mietern. Das kann teure Folgen haben.

Eine Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus streitet sich mit der Vermieterin darüber, ob vor oder nach Mietbeginn an den sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet worden ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.05.2011 veräußerte die Vermieterin sämtliche Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von rund 1,3 Mio Euro an einen Dritten. Dieser wurde am 18.07.2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Die Mieterin wurde von der Vermieterin weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen.

Am 12.01.2012 bot der neue Eigentümer der Mieterin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250 Euro zum Kauf an. Sie macht geltend, die ehemalige Vermieterin habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 Euro aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 Euro – auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis – erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 Euro erzielen können.

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags (nebst Zinsen) gerichtete Klage abgewiesen, die hiergegen gerichtete Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat den geltend gemachten Schaden als nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt angesehen. Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sei nur ersatzfähig, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt habe und der Vermieter anschließend den dadurch zustande gekommenen Kaufvertrag nicht erfülle, sondern die Wohnung an den Drittkäufer übereigne. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

Der BGH (VIII ZR 51/14) hat entschieden, dass dem Mieter nicht nur in den vom Berufungsgericht angenommenen Fällen der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparter Kosten – als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.

Die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung sollen den Mieter nach Auffassung des BGH in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, stehe zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. In einem solchen Fall sei vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr könne der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens – hier entgangener Gewinn – begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.

Der Erstattungsfähigkeit eines solchen Schadens stehe – anders als vom Berufungsgericht angenommen – auch nicht ein eingeschränkter Schutzzweck des Vorkaufsrechts nach § 577 BGB entgegen. Denn der Gesetzgeber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern wollte ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen.

Das ist selten - Vermieter zahlt für die Mieter die Schönheitsreparaturen

In einem Mietvertrag aus 1990 einer – damals noch preisgebundenen – Wohnung in Berlin, heißt es:

§ 11 des Mietvertrags lautet:
"1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.
3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt:

"In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.
Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von fünf Jahren angesetzt."

Der Vermieter informierte die Mieter Anfang 2012 darüber, dass sie (die Vermieter) die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werden. Die Mieter lehnten dies ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten sie dem Vermieter mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten – entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung – die Zahlung von 2.440,78 Euro. Sie behaupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.

Das Amtsgericht hat der auf Zahlung des vorgenannten Betrages gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Mieter hatte Erfolg.

Nach Auffassung des BGH setzt der auf § 11 Ziff. 3 des Formularmietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsanspruch eine Zustimmung der Vermieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Mieter nicht voraus, sondern erfordert lediglich, dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen haben. Dem Zahlungsanspruch stehe daher nicht entgegen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies den Mieterm auch mitgeteilt hatte. Für diese – den Mietern als Gegnern der Klauselverwenderin günstigste – Auslegung der Klausel sprechen, wie die Revision zu Recht geltend macht, sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen.

Denn die Klausel biete dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die "angesparten" Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Für den Vermieter habe die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspart und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liegt, der die Auszahlung nur erhält, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch den Mieter fachgerecht ausgeführt worden sind.

Maklerprovision, Bestellerprinzip und das Mietrecht

Gemäß den Koalitionsabsprachen soll hinsichtlich Wohnungsmaklern und deren Provisionszahlungen dass Bestellerprinzip einkehren. Dieses besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt auch bezahlt.

Nach eine Interview hierzu auf lto.de mit Prof. Friedhelm Hufen seien mit dem Gesetz noch weitere Einschränkungen bzw. der Maklerprovision verbunden. So führt Hufen u.a. aus, dass der Gesetzesentwurf vorsehe, "...dass Makler nur dann vom Suchenden eine Provision verlangen dürfen, wenn diese die konkrete Wohnung gerade im Auftrag des Wohnungssuchenden ermittelt haben. Hat ein Makler sie bereits einem anderen Interessenten gezeigt, wird sie automatisch zur Bestandswohnung und gilt nicht mehr als "im Auftrag dieses Kunden ermittelt". Ein Makler hat also nur eine Chance, eine Wohnung zu vermitteln. Wenn er das nicht schafft, kann er für alle Zeiten keine Provision mehr von Interessenten verlangen."

Nach Ansicht von Hufen führe diese Regelung im Gesetzesentwurf bei Umsetzung zu einem unverhältnismäßigen Eingriff in die Berufsfreiheit.

  

Mietrecht anders - Vermieter raustragen

Ein Vermieter hat schon manches Mal Interesse an der Besichtigung seiner vom Mieter genutzten Wohnung. Dagegen ist meist nichts einzuwenden. Doch manches Mal läuft es schief.

Eine Vermieterin suchte das vermietete Haus auf, um mit Absprache des Mieters zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Vermieterin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, kam sie nicht nach.

Da geschah das unerhörte. Der Mieter umfasste die Vermieterin mit den Armen und trug sie aus dem Haus.

Wegen dieses Vorfalls erklärte die Vermieterin die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die von ihr erhobene Räumungsklage schaffte es bis zum Bundesgerichtshof (Pressmitteilung 90/2014). 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass die Kündigung weder als fristlose Kündigung noch als ordentliche Kündigung wirksam ist. Die Parteien hatten verabredet, dass (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein genommen werden sollten. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Vermieterin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl – gegen den Willen des Mieters – durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen. Angesichts der Gesamtumstände stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Mieterin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte. Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt, kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.

Ermächtigung eines Grundstückskäufers durch Vermieter zur Vornahme einer Mieterhöhung

Der BGH hatte zu entscheiden, ob eine dem Käufer des Grundstücks vom Vermieter erteilte Ermächtigung, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, wirksam ist.

Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden: B.) eine Wohnung in Frankfurt am Main, die mit notariellem Vertrag vom 16.03.2006 mit wirtschaftlicher Wirkung zum 01.01.2006 ("Eintrittsstichtag") an die Beklagte veräußert wurde. § 3 Nr. 3 des notariellen Vertrags bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner ist vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 04.05.2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der ab März 2007 bis 04.05.2010 an die Beklagte erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 28.948,19 Euro. Sie meint, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 04.05.2010 erfolgt sei. Mit Vereinbarung vom 24.07.2012 trat die B sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin nochmals "vorsorglich" an die Beklagte ab.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt, blieb erfolglos.

Der BGH hat entschieden, dass der Klägerin der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht, weil die Beklagte die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen hat, wie sich jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom 24.07.2012 liegenden Genehmigung ergibt. Auch die von der Beklagten – gestützt auf § 3 Nr. 3 des notariellen Vertrags – im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen seien wirksam. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung könne vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

Post nach Auszug des Mieters - was der Vermieter tun muss bzw. nicht tun darf!

Das Landgericht Darmstadt (25 T 138/13) entschied:

Wird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen. Er ist nicht berechtigt, die Sendungen ohne Nachfrag bei dem bisherigen Mieter einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen

Mehrfarbige Fenster - muss Mieter das dulden?

Eine Mieterin einer Münchner Wohnung erhob mehrfach gegenüber dem Vermieter die Rüge, dass einige Fenster ihrer Wohnung sowie die Balkontür undicht seien. Daraufhin beschloss der Vermieter diese auszutauschen, jedoch in "weiß" und nicht in der Farbe der alten Fenster "Eiche braun".

Die Mieterin wollte dies nicht und verweigerte den Einbau. Klar vor dem Hintergrund, einmal (neue) weiße und dann wieder (alte) braune Fenster in der Wohnmung zu haben.

Doch auch das Angebot des Vermieters, die alten Fenster ebenfalls weiß streichen zu lassen, lehnte die Mieterin ab.

Der Vermieter erhob sodann Klage auf Duldung des Einbaus und bekam vom Amtsgericht München (Urt. v. 11.12.12, Az. 473 C 25342/12) Recht:

Grundsätzlich hätten Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind, was bei undichten Fenstern der Fall sei. Der Austausch der Fenster sei der Mieterin zumutbar gewesen, auch wenn die neue Farbkombination nicht ihrem persönlichen Geschmack entsprochen hätte, da die optische Beeinträchtigung minimal gewesen sei. Wenn sich die Mieterin an einer unterschiedlichen Farbgestaltung so sehr störe, hätte sie das Angebot des Vermieters annehmen sollen, alle übrigen Fensterrahmen ebenfalls weiß zu streichen.
 Fazit: Nach dieser Entscheidung kann eine Wohnung mehrfarbige Fenster aufweisen und Mieter haben dies zu dulden.

Badewannentemperatur und Volllaufzeit vor Gericht

Nicht nur Mieter einer Wohnung, sondern auch Vermieter sparen manchmal wo sie können. Manchmal auch an der falschen Stelle.

In der Wohnung eines Mieters war zur Warmwasserbereitung für Bad und Küche eine Gaswasserheizung installiert. Diese fiel Ende 2010 wegen eines Defektes aus. Der Vermieter baute darauf hin ein neues Warmwasserbereitungsgerät ein.

Kurze Zeit danach meldete sich der Mieter und bemängelte, dass die neue Warmwassertherme völlig unzureichend sei. Es dauere sehr lange, bis sich die Badewanne fülle. Zudem werde das Wasser auch nicht ausreichend warm. Das Gerät sei allenfalls als Untertischbatterie für ein Handwaschbecken geeignet.

Eine Wassertemperatur von rund 37 Grad sei genug, entgegnete der Vermieter.  Bei höheren Wassertemperaturen würden Herz und Kreislauf überlastet und die Haut trockene aus. Außerdem sei die Therme für den Gebrauch des Mieters ausreichend.

Der Mieter lies sich hiervon nicht überzeugen und erhob Klage.

Das AG München (Az.: 463 C 4744/11) verurteilte den Vermieter dazu, die in der Wohnung installierte Warmwassertherme durch eine andere mit ausreichender Dimensionierung zu ersetzen. Ein Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Dazu gehöre auch die Bereitstellung einer ausreichend dimensionierten Gastherme. Die in der Wohnung installierte Therme benötige aber nach dem Gutachten des beauftragten Gerichtssachverständigen für die Befüllung der Badewanne mit 45 Grad warmen Wasser ca. 42 Minuten. Damit dauere dieser Vorgang zu lange. Es sei dem Mieter nicht zumutbar, 42 Minuten zu warten, zumal das Badewasser während des Befüllvorgangs schon wieder abkühle. Der Meinung des Vermieters, eine niedrigere Badetemperatur sei empfohlen und ausreichend, folge das Gericht nicht. Dieses sehe aus eigener Erfahrung eine Temperatur von mindestens 41 Grad für ein angenehmes Baden als erforderlich an.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Wer ersetzt gerissene Toilettenbrille?

Die Lektüre der örtlichen Tageszeitung führt hin und wieder auch für einen Anwalt zu neuen Kenntnissen. So wies die Freie Presse in Ihrer Freitagausgabe (26.08.2011) auf ein Urteil hin, in dem sich Miter und Vermieter um den Ersatz einer gerissenen Toilettenbrille stritten. Das mit diesem erkenntnisreichen Sachverhalt befasste Amtsgericht Bühl Az.: 21 C 307/00 erkannte bereits im Jahre 2000:

"Der Zustand der Toilettenbrille, auf Lichtbildern dokumentiert, ist schlecht. Auf der anderen Seite ist es allseits bekannt, dass Toilettenbrillen kein ewiges Leben haben, sie sind im täglichen Gebrauch naturgemäß Angriffen ausgesetzt, die das Material auch bei guter Pflege schädigen können. Eine Toilettenbrille die – wie hier – bereits 9 Jahre alt ist, ist ohnehin zu ersetzen,...".

Damit wurden die Kosten dem Vermieter übertragen.

Schmelzwasser im Wohnzimmer - Mietminderung?

Tritt aufgrund Winterwetters Wasser aus den Wänden und der Decke einer gemieteten Wohnung, ist dies unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Hierzu ist eine Mietpartei verpflichtet nach § 536 c BGB. Unterlässt eine Mietpartei die Anzeige eines Mangels und wird deshalb der Schaden größer als bei einem sonst möglichen rechtzeitigen Eingreifen, kann sich die Mietpartei schadensersatzpflichtig machen. zudem kann die Mietpartei weder mindern noch selbst Schadensersatz geltend machen.

Deshalb ist der erste Schritt bei Feststellung eines Mangels, z.B. Eintritt von Schmelzwasser an den Wänden in einer Wohnung, den Vermieter hierüber nachweislich in Kenntnis zu setzen.

Bereits mit Mangelentstehung steht einer Mietpartei ein Minderungsrecht zu, § 536 BGB. Auf eine Fristsetzung und Aufforderung zur Mangelbeseitigung kommt es somit vorrangig für eine etwaige Mietminderung nicht an (dennoch sollte dies erfolgen).

Die Höhe der Mietminderung ergibt sich immer aus dem jeweiligen Einzelfall und richtet sich unter anderm danach, wie erheblich der Mangel sich auf die Nutzbarkeit der Wohnung oder einiger Räume auswirkt. Ein Schimmelfleckchen in einer Ecke der selten genutzten Abstellkammer hat einen anderen Grad der Beeinträchtigung als das Vorliegen einer "Tropfsteinhöhle". In der Rechtsprechung haben sich jedoch einige Richtwerte etabliert, an denen sich orientiert werden kann, wie z.B. bei der Kollegin Hanhoerster mit Prozentangabe und Rechtsprechungshinweisen.

Bei einem Wassereinbruch durch Schmelzwasser sind bis zu ca. 25 % Mietminderung im Regelfall möglich.

Die Minderungsquote berechnet sich aus der Bruttomiete (=Warmmiete, d.h. Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen).

Wichtig ist, dass Zeugen den Mangel bestätigen können und Fotos den Wassereinbruch belegen, denn die Mietpartei trägt die Beweislast dafür, dass ein Mangel besteht bzw. bestand.

Natürlich kann eine Mietpartei neben der Minderung der Miete auch andere Ansprüche geltend machen, wie z.B. die Mangelbeseitigung selbst, Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung oder Schadensersatz.

Hurra - Vertragsfreiheit für Vermieter!

Das AG München hat entschieden, dass ein Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, einen bestimmten Nachmieter zu akzeptieren und dem Mieter damit die Ablöse von Einrichtungsgegenständen zu ermöglichen.