Darf ich erfahren, wer mich angeschwärzt hat?

Wo Menschen zusammentreffen, gibt es manches Mal Streit und Auseinandersetzung. Manche möge sich, manche nicht. Dies gilt in Familien genauso wie auch in einem Mehrfamilienhaus. Wird nun ein Mieter beschuldig, den Hausfrieden zu stören etc., fragt sich, ob dieser Mieter erfahren darf, wer ihn denn beschuldigt.

Diese Frage muste nun das Amtsgericht München beantworten. 

Eine Mietpartei erhielt am 30.01.2014 von der Vermieterin die schriftliche Mitteilung, dass sie wiederholt von anderen Mietern darauf aufmerksam gemacht worden sei, dass die Mietpartei den Hausfrieden störe durch aggressives und bedrohliches Auftreten, durch Beleidigungen, falsche Anschuldigungen und Gewaltandrohungen. Die Vermieterin forderte die Mietpartei auf, Belästigungen der Mitmieter und Nachbarn zu unterlassen. Sie drohte eine Abmahnung an und bei weiteren Verstößen die fristlose Kündigung.

Der so angesprochene Mieter verlangt nun von seiner Vermieterin Auskunft darüber, mit welchem Inhalt wann genau und von welchen anderen Mietern die Anschuldigungen ausgesprochen wurden. Er behauptet, seine Vermieterin hätte eine vertragliche Nebenpflicht, Auskunft zu erteilen, da die Vorwürfe für ihn zu erheblichen Nachteilen in der Zukunft führen könnten.

Die Vermieterin verweigerte die Auskunft. Die Vermieterin ist der Meinung, dass der Mieter ihr gegenüber keinen Auskunftsanspruch habe. Die betroffenen Mieter und Nachbarn hätten außerdem die Vermieterin ausdrücklich darum gebeten, die Anschuldigungen vertraulich zu behandeln, da sie Angst vor dem Mieter haben. Der Mieter erhob deshalb Klage.

Das AG München (463 C 10947/14) hat die Klage abgewiesen. Nach Auffassung des Amtsgerichts besteht kein Auskunftsanspruch aufgrund des Mietverhältnisses. Der Vermieterin sei es nicht zumutbar, die Namen derjenigen Mieter, die sich über das Verhalten beschwerten, zu offenbaren und insbesondere auch, wer wann welche Anschuldigungen vorgebracht hat. Zu berücksichtigen sei dabei, dass die Vermieterin gegenüber ihren Mietern eine Fürsorgepflicht habe und die Gefahr bestünde, dass bei Erteilung der Auskunft sich die Störung des Hausfriedens verschärfe. Es sei dem Mieter auch zuzumuten, dass er abwartet, ob die Vermieterin die Beschwerden tatsächlich zum Anlass für eine spätere Kündigung nimmt. Sollte es zu einer Kündigung und einem anschließenden Räumungsprozess kommen, müssten erst dann die behaupteten Anschuldigungen konkret von der Vermieterin bewiesen werden. Im Rahmen der Abwägung der gegenseitigen Interessen, sei der Auskunftsanspruch derzeit zu verneinen.

das oft unbeachtete Vorkaufsrecht

Manche Regelungen fristen ein Schattendasein, so wohl auch der § 577 BGB mit der Gewährung eines Vorkaufsrechtes zu Gunsten von Mietern. Das kann teure Folgen haben.

Eine Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus streitet sich mit der Vermieterin darüber, ob vor oder nach Mietbeginn an den sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet worden ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.05.2011 veräußerte die Vermieterin sämtliche Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von rund 1,3 Mio Euro an einen Dritten. Dieser wurde am 18.07.2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Die Mieterin wurde von der Vermieterin weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen.

Am 12.01.2012 bot der neue Eigentümer der Mieterin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250 Euro zum Kauf an. Sie macht geltend, die ehemalige Vermieterin habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 Euro aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 Euro – auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis – erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 Euro erzielen können.

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags (nebst Zinsen) gerichtete Klage abgewiesen, die hiergegen gerichtete Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat den geltend gemachten Schaden als nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt angesehen. Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sei nur ersatzfähig, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt habe und der Vermieter anschließend den dadurch zustande gekommenen Kaufvertrag nicht erfülle, sondern die Wohnung an den Drittkäufer übereigne. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

Der BGH (VIII ZR 51/14) hat entschieden, dass dem Mieter nicht nur in den vom Berufungsgericht angenommenen Fällen der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparter Kosten – als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.

Die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung sollen den Mieter nach Auffassung des BGH in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, stehe zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. In einem solchen Fall sei vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr könne der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens – hier entgangener Gewinn – begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.

Der Erstattungsfähigkeit eines solchen Schadens stehe – anders als vom Berufungsgericht angenommen – auch nicht ein eingeschränkter Schutzzweck des Vorkaufsrechts nach § 577 BGB entgegen. Denn der Gesetzgeber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern wollte ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen.

Vermieter muss vom Mieter verursachten Brandschaden beseitigen, wenn ...

Die 12-jährige Tochter von Mietern hat am 07.03.2012 Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet. Es kam zum Brand. 

Die Haftpflichtversicherung der Mieter verwies die Vermieterin wegen der Schadensregulierung an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Mieter umgelegt werden – lehnte die Vermieterin  jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Mietern geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte die Vermieterin ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.

Nach der Rechtsprechung des BGH darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb sei ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des BGH durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter habe dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr sei der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.

In Fortentwicklung dieser Rechtsprechung hat der BGH nunmehr entschieden, dass der Mieter in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern kann.

Den Vermieter treffe nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfalle zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gelte nach der vorliegenden Entscheidung aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung bestehe, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall sei der Vermieter grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen. Denn der Mieter könne auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zu Gute kommen.

Insoweit ist der Eingangssatz zu vollenden wie folgt:

Vermieter muss vom Mieter verursachten Brandschaden beseitigen, wenn eine Wohngebäudeversicherung besteht, welche anteilig auf Mieter umgelegt wurde.

Eine Einschränkung ist aber noch offen:
Darf der Vermieter ausnahmsweise die Inanspruchnahme der Versicherung verweigern, wenn damit eine erhebliche Erhöhung der Versicherungsprämien verbunden ist? Diese Frage musste der BGH nicht beantworten, denn es fehlte nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts insoweit an einem konkreten Vortrag derVermieterin hinsichtlich einer zu erwartenden Beitragserhöhung.

Maklerprovision, Bestellerprinzip und das Mietrecht

Gemäß den Koalitionsabsprachen soll hinsichtlich Wohnungsmaklern und deren Provisionszahlungen dass Bestellerprinzip einkehren. Dieses besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt auch bezahlt.

Nach eine Interview hierzu auf lto.de mit Prof. Friedhelm Hufen seien mit dem Gesetz noch weitere Einschränkungen bzw. der Maklerprovision verbunden. So führt Hufen u.a. aus, dass der Gesetzesentwurf vorsehe, "...dass Makler nur dann vom Suchenden eine Provision verlangen dürfen, wenn diese die konkrete Wohnung gerade im Auftrag des Wohnungssuchenden ermittelt haben. Hat ein Makler sie bereits einem anderen Interessenten gezeigt, wird sie automatisch zur Bestandswohnung und gilt nicht mehr als "im Auftrag dieses Kunden ermittelt". Ein Makler hat also nur eine Chance, eine Wohnung zu vermitteln. Wenn er das nicht schafft, kann er für alle Zeiten keine Provision mehr von Interessenten verlangen."

Nach Ansicht von Hufen führe diese Regelung im Gesetzesentwurf bei Umsetzung zu einem unverhältnismäßigen Eingriff in die Berufsfreiheit.

  

Lärm aus der Nachbarwohnung - eine Schaukel in der Wohnung

Jeder soll seinen Spass haben. Aber jedem steht auch eine Nachtruhe zu. Wenn sich beides beißt, gibt es Ärger. Wie ist dieser aufzulösen? Darf gekündigt werden?


In einem Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht gestört werden darf. Der Mieter hat in der von ihm bewohnten Wohnung ein Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt (Liebesschaukel). Seit Dezember 2012 kam es immer wieder zu Ruhestörungen. Die Schaukel war sehr alt und wurde von dem Mieter auch regelmäßig benutzt. Drei bis vier Mal pro Woche wurde eine Nachbarin über mehrere Stunden hinweg im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr durch häufige und laute Geräusche aus der Wohnung des Mieters gestört. Es hat sich um quietschenden Lärm und Lärm durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen gehandelt.

Die Vermieterin spricht nun nach Beschwerden der Nachbarin am 23.01.und 06.12.2013 Abmahnungen wegen Ruhestörung aus und sodann eine Kündigung und behauptet, der Mieter habe seit Dezember 2012 im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr häufig starke Lärmbelästigungen durch sexuelle Praktiken mit anderen Männern verursacht. Insbesondere habe der Mieter am 10.2.13 von 23.30 Uhr bis 2.00 Uhr und am 11.2.13 von 21.00 Uhr bis Mitternacht Lärmstörungen durch sexuelle, sportliche und quietschende Geräusche ausgelöst. Eine Hausbewohnerin habe über weitere Belästigungen durch sexuellen, sportlichen und quietschenden Lärm durch andauerndes Lachen und Sprechen, durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen, durch andauerndes Kommen und Gehen von Menschen, Türklingeln und Duschen im Zeitraum vom 13.2.13 bis 19.3.13 berichtet.

Da der Mieter nicht auszog, verklagte ihn die Vermieterin auf Räumung der Wohnung. Das Amtsgerichts München (Aktenzeichen 417 C 17705/13) gab der Vermieterin Recht: Die ausgesprochene ordentliche Kündigung ist wirksam.

Der beklagte Mieter habe seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt. Das Gericht geht davon aus, dass die Benutzung der Schaukel jedenfalls einen Teil dieser Geräusche verursacht hat. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden Geräusche in der Nacht würden nicht mehr dem normalen Mietgebrauch entsprechen und müssten deshalb von anderen Mietern und der Vermieterin nicht als sozialadäquat hingenommen werden. Dabei komme es für die Entscheidung nicht mehr darauf an, ob auch die angezeigten Unterhaltungen und das Duschen zur Nachtzeit Pflichtverletzungen des Mieters sind.

Mieter hat Anspruch auf Markise am Balkon

Ein Münchner Mieter, dessen Wohnung im dritten Obergeschoss liegt, wollte 2012 auf seinem in Richtung Süden weisenden Balkon eine Markise anbringen und bat seine Vermieterin um Zustimmung hierzu. Diese lehnte ab. Der Balkon sei komplett überdacht. Eine zusätzliche Beschattung sei durch einen Sonnenschirm möglich. Würde man einem Mieter das Anbringen einer Markise gestatten, hätten auch die anderen das Recht dazu und es käme zu einem völlig uneinheitlichen Erscheinungsbild des Hauses.

Der Mieter erhob Klage vor dem AG München. Für eine ausreichende Beschattung brauche er eine Markise. Eine optische Beeinträchtigung sei nicht gegeben, schließlich sei die Balkonseite nicht einsehbar.

Das AG München (411 C 4836/13) hat die Vermieterin dazu verurteilt, das Anbringen der Markise zu gestatten.

Nach Auffassung des Amtsgericht hat der Mieter aus dem Mietvertrag ein Recht gegenüber der Vermieterin auf vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Der Grundsatz von Treu und Glauben gebiete es, dass die Vermieterin nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter Einrichtungen versage, die diesem das Leben in der Mietwohnung angenehmer gestalten könnten, und durch die die Vermieterin nur unerheblich beeinträchtigt und die Mietsache nicht verschlechtert werde.

Auf Seiten der Vermieterin sei natürlich deren Eigentumsrecht zu berücksichtigen, das sowohl vor optischen als auch ästhetischen Beeinträchtigungen schütze.

Auf der anderen Seite sei das Recht des Mieters zu berücksichtigen, sich gegen Beeinträchtigungen seines Wohngebrauchs zu wehren. Der Schutz vor Sonne auf dem Balkon gehöre als sozial übliches Verhalten zum berechtigten Wohngebrauch des Mieters. Ein solcher Schutz könne durch das Aufstellen eines Sonnenschirms auf einem durch den darüber liegenden Balkon überdachten Balkon nicht ausreichend erreicht werden, da die Sonne im Tagesverlauf aus unterschiedlichen Richtungen auf den Balkon scheine und ein Sonnenschirm im Wesentlichen nur den Einfallwinkel von oben und nur einen kleinen Radius abdeckte. Ein zu starkes Neigen des Schirmes sei aus statischen Gründen nicht möglich und würde auch den Balkonbereich zu sehr abdichten. Viele Stunden am Tag könnte somit die Sonne ungehindert auf den Balkon scheinen, so dass aus gesundheitlichen Gründen gerade an Tagen, die auf Grund der Wetterlage auf dem Balkon verbracht würden, der Balkon nicht ausreichend genutzt werden könnte. Das Aufstellen mehrerer Sonnenschirme sei nicht zumutbar, da damit der ohnehin kleine Raum des Balkons zu sehr verstellt werde. Außerdem sei davon auszugehen, dass das Aufstellen mehrerer Sonnenschirme auf dem Balkon statt der Anbringung einer Markise das Erscheinungsbild der Anlage stärker beeinträchtige. Demgegenüber gewährleiste eine Markise den größtmöglich Schutz gegen die Sonne, ohne die Nutzung des Balkons unzumutbar einzuschränken.

Zwar werde eine derartige Markise bei ihrer Anbringung mit der Decke des darüber liegenden Balkons verschraubt und stelle somit eine bauliche Veränderung dar, die der Genehmigung des Vermieters bedürfe. Es stehe jedoch nicht im freien Ermessen des Vermieters eine solche Genehmigung hierzu zu verweigern.

Der Vermieter habe vielmehr seine Zustimmung zu erteilen, wenn die Beeinträchtigung seines Eigentumsrechts gering sei und demgegenüber der Mieter in seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt wäre.

Vorliegend habe der Mieter sich ausdrücklich bereit erklärt, die Markise so zu gestalten, wie die Vermieterin es wünsche. Damit bleibe ein einheitliches Bild der Fassade besser gewahrt, als wenn jeder Mieter ein oder zwei Sonnenschirme von unterschiedlichen Farben auf seinen Balkon aufstelle.

Markisen würden allgemein üblich an Balkonen angebracht und – anders als Parabolantennen – in der Regel nicht als optische Beeinträchtigung wahrgenommen, insbesondere dann nicht, wenn die Anbringung fachgerecht ausgeführt, auf die Gesamtansicht der Fassade Rücksicht genommen und ein einheitliches Bild geschaffen werde. Im Hinblick auf die bauliche Veränderung habe der Mieter zudem zugestanden, bei Auszug wieder den ursprünglichen Zustand des Balkons wiederherzustellen.

Eine starke Beeinträchtigung des Vermieters durch die Maßnahme sei somit nicht erkennbar, während andererseits die Maßnahme dem Mieter das Wohnen in der Mietwohnung wesentlich angenehmer gestalte.

Post nach Auszug des Mieters - was der Vermieter tun muss bzw. nicht tun darf!

Das Landgericht Darmstadt (25 T 138/13) entschied:

Wird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen. Er ist nicht berechtigt, die Sendungen ohne Nachfrag bei dem bisherigen Mieter einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen

Beleidigungen im Treppenhaus sind zu unterlassen

Zwischen zwei Eigentümern einer Wohnungseigentumsgemeinschaft kam es schon länger zu Streitigkeiten.

Eine Eigentümerin beschwerte sich darüber, dass von einer anderen Partei im Hause ständig Lärmbelästigungen ausgingen. Ende November 2011 eskalierte der Streit.

Die Eigentümerin, die sich belästigt fühlte, befestigte an der Außenseite der Wohnungseingangstüre der anderen mit Tesafilm ein handgeschriebenes Schriftstück, das mit den Worten begann: "ihr unverschämtes, egoistisches Herumschlagen in den frühen Morgenstunden [...]". Jeder, der vorbeikam, konnte das Schreiben lesen.

Die so Beschimpfte verlangte von der anderen Wohnungseigentümerin, dass diese zusichere, kein Schreiben mehr hinzuhängen oder sonst irgendwo in dem Anwesen öffentlich bekannt zu machen. Das Schreiben sei sehr verletzend und beleidigend. Sie habe nur die Wahrheit gesagt, so die andere, beleidigend sei dies nicht.

Es kam zur Klage vor dem AG München.

Das AG München hat der Klage stattgegeben und die Gegenseite zur Unterlassung verurteilt. Für den Fall der Zuwiderhandlung wurde ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 10.000 Euro, ersatzweise sechs Monate Ordnungshaft angedroht.

Nach Auffassung des Amtsgerichts hat die Beklagte keinen Anspruch darauf, Schreiben mit beleidigendem Inhalt gegen die Klägerin öffentlich zugänglich zu machen. Sie könne sich auch dann nicht auf die Wahrnehmung berechtigter Interessen berufen, wenn die zugrunde liegenden Vorwürfe zutreffen sollten. Es könne daher dahinstehen, ob die Vorwürfe berechtigt seien. Die Beklagte können zur Durchsetzung ihrer Rechte andere Wege beschreiten, zum Beispiel den einer Klage gegen die Lärmbelästigungen. Sie hätte auch ein verschlossenes Schreiben schicken können oder ihr Anliegen im Rahmen einer Eigentümerversammlung vortragen können. Das Schreiben sei beleidigend und habe einen verletzenden Inhalt. Zunächst sei von "unverschämten egoistischem Herumschlagen" der Gegenseite die Rede, ebenso auch davon, dass die Klägerin den Hausfrieden "durch ihre sechsmonatige Renovierungsarbeiten sowie auch noch danach durch viele Vorfälle bis aufs äußerste beeinträchtigt" habe. Diese Äußerungen seien wertend und geeignet, die Klägerin zu diffamieren. Das Anheften eines für jeden Passanten sicht- und lesbaren Zettels diene allein dem Zweck, die Gegenseite in Misskredit zu bringen. Eine Rechtfertigung sei hierfür nicht ersichtlich.

Mehrfarbige Fenster - muss Mieter das dulden?

Eine Mieterin einer Münchner Wohnung erhob mehrfach gegenüber dem Vermieter die Rüge, dass einige Fenster ihrer Wohnung sowie die Balkontür undicht seien. Daraufhin beschloss der Vermieter diese auszutauschen, jedoch in "weiß" und nicht in der Farbe der alten Fenster "Eiche braun".

Die Mieterin wollte dies nicht und verweigerte den Einbau. Klar vor dem Hintergrund, einmal (neue) weiße und dann wieder (alte) braune Fenster in der Wohnmung zu haben.

Doch auch das Angebot des Vermieters, die alten Fenster ebenfalls weiß streichen zu lassen, lehnte die Mieterin ab.

Der Vermieter erhob sodann Klage auf Duldung des Einbaus und bekam vom Amtsgericht München (Urt. v. 11.12.12, Az. 473 C 25342/12) Recht:

Grundsätzlich hätten Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind, was bei undichten Fenstern der Fall sei. Der Austausch der Fenster sei der Mieterin zumutbar gewesen, auch wenn die neue Farbkombination nicht ihrem persönlichen Geschmack entsprochen hätte, da die optische Beeinträchtigung minimal gewesen sei. Wenn sich die Mieterin an einer unterschiedlichen Farbgestaltung so sehr störe, hätte sie das Angebot des Vermieters annehmen sollen, alle übrigen Fensterrahmen ebenfalls weiß zu streichen.
 Fazit: Nach dieser Entscheidung kann eine Wohnung mehrfarbige Fenster aufweisen und Mieter haben dies zu dulden.

Schlüssel verloren - Schadensersatz?

Eine Versicherung weist in kurzen Worten auf die Rechtslage hin, wenn Mieter Schlüssel verlieren und der Vermieter Schadensersatz für neue Schlüssel oder Schließanlage fordert.

Eine Schadensersatzpflicht des Mieters hängt davon ab, ob er sorgfältig mit dem Schlüssel umgegangen ist und ob eine Missbrauchsgefahr droht. Ein Mieter ist verpflichtet, seine Wohnungsschlüssel sorgsam aufzubewahren und vor Verlust zu schützen. Sie dürfen deshalb nicht an leicht zugänglichen Orten oder gut sichtbar liegen gelassen werden (z.B. unter Fußmatte, im Briefkasten oder Blumenkübel). Kommt der Schlüssel deswegen abhanden besteht eine Schadensersatzpflicht. Wird der Schlüssel jedoch gestohlen, scheiden Ersatzansprüche aus. Der Mieter muss jedoch die ihn entlastenden Umstände darlegen und beweisen.

Der Schadensersatz kann sich auf die Kosten des Ersatzes des Schlüssels beziehen oder aber auch die Kosten für den Austausch einer Schließanlage. Letzters kann der Vermieter vornehmen, wenn unklar ist, wo der Schlüssel geblieben ist.

Der Vermieter hat eine Warnpflicht. Er muss dafür sorgen, dass der Mieter weiß, welche Folgen der Verlust eines Schlüssels haben kann.

Schmelzwasser im Wohnzimmer - Mietminderung?

Tritt aufgrund Winterwetters Wasser aus den Wänden und der Decke einer gemieteten Wohnung, ist dies unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Hierzu ist eine Mietpartei verpflichtet nach § 536 c BGB. Unterlässt eine Mietpartei die Anzeige eines Mangels und wird deshalb der Schaden größer als bei einem sonst möglichen rechtzeitigen Eingreifen, kann sich die Mietpartei schadensersatzpflichtig machen. zudem kann die Mietpartei weder mindern noch selbst Schadensersatz geltend machen.

Deshalb ist der erste Schritt bei Feststellung eines Mangels, z.B. Eintritt von Schmelzwasser an den Wänden in einer Wohnung, den Vermieter hierüber nachweislich in Kenntnis zu setzen.

Bereits mit Mangelentstehung steht einer Mietpartei ein Minderungsrecht zu, § 536 BGB. Auf eine Fristsetzung und Aufforderung zur Mangelbeseitigung kommt es somit vorrangig für eine etwaige Mietminderung nicht an (dennoch sollte dies erfolgen).

Die Höhe der Mietminderung ergibt sich immer aus dem jeweiligen Einzelfall und richtet sich unter anderm danach, wie erheblich der Mangel sich auf die Nutzbarkeit der Wohnung oder einiger Räume auswirkt. Ein Schimmelfleckchen in einer Ecke der selten genutzten Abstellkammer hat einen anderen Grad der Beeinträchtigung als das Vorliegen einer "Tropfsteinhöhle". In der Rechtsprechung haben sich jedoch einige Richtwerte etabliert, an denen sich orientiert werden kann, wie z.B. bei der Kollegin Hanhoerster mit Prozentangabe und Rechtsprechungshinweisen.

Bei einem Wassereinbruch durch Schmelzwasser sind bis zu ca. 25 % Mietminderung im Regelfall möglich.

Die Minderungsquote berechnet sich aus der Bruttomiete (=Warmmiete, d.h. Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen).

Wichtig ist, dass Zeugen den Mangel bestätigen können und Fotos den Wassereinbruch belegen, denn die Mietpartei trägt die Beweislast dafür, dass ein Mangel besteht bzw. bestand.

Natürlich kann eine Mietpartei neben der Minderung der Miete auch andere Ansprüche geltend machen, wie z.B. die Mangelbeseitigung selbst, Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung oder Schadensersatz.