Müssen Mieter Mängel vorhersehen?

Die meisten Mieter - wenn auch nicht alle - unterzeichnen eine Mietvertrag erst nach Wohnungsbesichtigung. Wenn sich dabei herausstellt, dass an der Wohnung erkennbare Mängel bestehen, kann der Mieter dies - bei dennoch erfolgtem Vertragsabschluss - nicht nachträglich als Minderungsrecht nutzen gem. § 536 b BGB. 

Gilt dies auch, wenn ein "Mangel" bei Wohnungsbesichtigung zwar nicht erkennbar, aber vorhersehbar ist? Muss der Mietinteressent Hellseher sein?

Ein Mieter unterschrieb einen Mietvertrag über eine in Hambrug gelegene Mietwohnung. Die Wohnung war schön und es gab einen Ausblick auf einen unbebauten Hinterhof.


Da Hamburg derzeit bekanntlich viele neue Wohnungen baut bzw. bauen lässt, werden auch bisher brachliegende Flächen bebaut. Dieses Schicksal betraf auch den Hinterhof des Hauses, in das der Mieter einzog.

durch die Bauarbeiten kam es zu Lärm und Staub, welche die Wohnnutzung beeinträchtigten. Der Mieter minderte die Miete. Doch der Vermieter wendet ein, dass bereits bei Vertragsschluss erkennbar gewesen sei, dass der Hinterhof künftig bebaut werden würde. Es kam zum Rechtsstreit.

Das Landgericht Hamburg (Urteil vom 25. November 2014, Az: 334 C 20/14) befand, dass es keineswegs für den Mieter erkennbar gewesen sei, dass künftig der Hinterhof bebaut werden würde. Er durfte deshalb die Miete zu Recht mindern.

Verfassungsgerichtshof entscheidet über Mietminderung

Minderungsansprüche sind ein regelmäßiges Problem aus dem Mietrecht vor Gerichten. Dass bei der Wertung der Vorträge der Parteien (auch) Richtern Fehler (un-/absichtlich) unterlaufen, ist dann wohl doch  eine Frage der Statistik.

Doch zm Glück gelingt es manchmal, Fehler der Richter vor ein Verfassungsgericht zu bringen, welches den Richtern deren Fehler bescheinigt, so u.a. der VerfGH Berlin.

Ein Mieter macht Mängel geltend an der Terrasse, legt Fotos vor, benannte Zeugen und beantragte ein Sachverständigengutachen und wie auf eine bestehende Unfall- und Verletzungsgefahr.

Amts- und Landgericht wiesen die Minderungsansprüche jedoch zurück, es läge nur eine unerhebliche Minderung der Gebrauchtstauglichkeit vor.

Der VerfGH Berlin (Az.: 11/12) erkannte, dass die Gerichte sich nicht an zwingende zivilprozessuale Grundsätze gehalten haben und gefestigte Rechtsprechung des BGH übergingen.

Hiernach muss ein Mieter nur konkrete Sachmängel vortragen, welche die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beinträchtigen; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung fällt hingegen nicht in die Darlegungslast des Mieters.

Verkehrslärm auf der Schlossallee

Kommt es durch Bauarbeiten bzw. Umplanungen zu einer Erhöhung der Verkehrsbelastung in einer bisher ruhigeren Seitenstrasse, kann dies für Anwohner belastend sein.  Mieter könnten auf den Gedanken der Mietminderung kommen.

Der BGH (VIII ZR 152/12) hat nun in einem solchen Sachverhalt entschieden, dass es für ein Minderungsrecht auf die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung ankommt zwischen den Parteien des Mietvertrages.

Für eine solche Beschaffenheitsvereinbarung reicht es nicht aus, dass ein Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich sei vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Weil es hieran fehlte, konnte der Mieter keine wirksame Minderung vornehmen.

Schimmel - das können Wohnungsnutzer tun

Auf der Internetseite der co2online gGmbH Gemeinnützige Beratungsgesellschaft finden sich übersichtlich nützliche Hinweise für Mieter und Nutzer von Wohnräumen, um Schimmelbefall zu vermeiden oder gar nachgaltig zu bekämpfen. Auch Tipps zu einer Mietminderung finden sich.

Keine Minderung bei selbst verursachtem Mangel

Eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung (Ausbau des Stromzählers) führt nicht zu einer Minderung der Miete, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist.

Damit hat der BGH(Az.: VIII ZR 113/10) eine Entscheidung des LG Dresden aufgehoben. Ein Mieter hat seinen Strom nicht bezahlt, Daraufhin wurde der Strom abgestellt und der Mieter meinte, aufgrund Mangels (kein Strom) könne er die Miete mindern. Nachdem er über einen längeren Zeitraum nicht die vollständige Miete zahlte, kündigte der Vermieter und erhob Räumungs- und Zahlungsklage.

Hat der Vermieter noch vor dem mLG Dresden verloren, gab ihm der BGH Recht.

Die wesentlichen Ausführungen der Entscheidung lauten:

Zwar lag insoweit ein Mangel der Wohnung vor, als ihre Gebrauchstauglichkeit dadurch beeinträchtigt war, dass der Beklagte ohne die Messeinrichtung keinen Strom von einem (neuen) Versorger beziehen konnte. Dieser Mangel führte jedoch nicht zu einer Minderung der Miete gemäß § 536 BGB. Eine Minderung ist ausgeschlossen, wenn ein Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (MünchKomm-BGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rn. 32 mwN; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB Rn. 572). So ist es hier.

Schmelzwasser im Wohnzimmer - Mietminderung?

Tritt aufgrund Winterwetters Wasser aus den Wänden und der Decke einer gemieteten Wohnung, ist dies unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Hierzu ist eine Mietpartei verpflichtet nach § 536 c BGB. Unterlässt eine Mietpartei die Anzeige eines Mangels und wird deshalb der Schaden größer als bei einem sonst möglichen rechtzeitigen Eingreifen, kann sich die Mietpartei schadensersatzpflichtig machen. zudem kann die Mietpartei weder mindern noch selbst Schadensersatz geltend machen.

Deshalb ist der erste Schritt bei Feststellung eines Mangels, z.B. Eintritt von Schmelzwasser an den Wänden in einer Wohnung, den Vermieter hierüber nachweislich in Kenntnis zu setzen.

Bereits mit Mangelentstehung steht einer Mietpartei ein Minderungsrecht zu, § 536 BGB. Auf eine Fristsetzung und Aufforderung zur Mangelbeseitigung kommt es somit vorrangig für eine etwaige Mietminderung nicht an (dennoch sollte dies erfolgen).

Die Höhe der Mietminderung ergibt sich immer aus dem jeweiligen Einzelfall und richtet sich unter anderm danach, wie erheblich der Mangel sich auf die Nutzbarkeit der Wohnung oder einiger Räume auswirkt. Ein Schimmelfleckchen in einer Ecke der selten genutzten Abstellkammer hat einen anderen Grad der Beeinträchtigung als das Vorliegen einer "Tropfsteinhöhle". In der Rechtsprechung haben sich jedoch einige Richtwerte etabliert, an denen sich orientiert werden kann, wie z.B. bei der Kollegin Hanhoerster mit Prozentangabe und Rechtsprechungshinweisen.

Bei einem Wassereinbruch durch Schmelzwasser sind bis zu ca. 25 % Mietminderung im Regelfall möglich.

Die Minderungsquote berechnet sich aus der Bruttomiete (=Warmmiete, d.h. Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen).

Wichtig ist, dass Zeugen den Mangel bestätigen können und Fotos den Wassereinbruch belegen, denn die Mietpartei trägt die Beweislast dafür, dass ein Mangel besteht bzw. bestand.

Natürlich kann eine Mietpartei neben der Minderung der Miete auch andere Ansprüche geltend machen, wie z.B. die Mangelbeseitigung selbst, Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung oder Schadensersatz.