wie viele Hunde dürfen in die Mietwohnung?

Die Anzahl der Hunde in einer Mietwohnung ist manchmal entscheidend für den Wohnkomfort des Mieters und der anderen Mietparteien wie Besucher. Doch wie viele Hunde dürfen denn in einer Mietwohnung gehalten werden?

Ein Mieterehepaar hat eine 2,5 Zimmer Wohnung mit 98 Quadratmetern Wohnfläche mit Mietvertrag vom 27.3.13 angemietet. Es hält in der Wohnung fünf sogenannte „Taschen-Hunde“. 

Der Vermieter forderte sie schriftlich am 26.6.13 auf, die Hundehaltung in der Wohnung zu unterlassen.

Am 15.9.13 hat der beklagte Mieter aus dem Fenster der Wohnung eine Decke ausgeschüttelt, aus der nicht nur Staub, sondern auch Abfallgegenstände in Form von Hundeknochen, Zahnstocher und Slipeinlagen in den Hof gefallen sind und dort eine Besucherin getroffen haben.

Der Vermieter erhob Klage vor dem Amtsgericht München. Er beantragte, dass die Mieter verurteilt werden, keinen Hund in der Wohnung mehr zu halten und es zu unterlassen, Decken aus dem Fenster der Wohnung zu schütteln, und insbesondere beim Ausschütteln Gegenstände auf die Besucher des Hauses zu werfen. 

Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab dem Vermieter teilweise Recht.

 Er verurteilte die Mieter, dass sie nur einen Hund in der Wohnung halten dürfen und zukünftig keine Decken aus dem Fenster schütteln dürfen, wenn sich andere Personen unterhalb des Fensters befinden. 

Das Gericht hat festgestellt, dass im schriftlichen Mietvertrag keine Vereinbarung über die Hundehaltung getroffen worden war. Die Formularfelder dort sind insoweit offen gelassen. Die Mieter konnten durch die Aussage eines Zeugen aber nachweisen, dass der Vermieter mündlich die Haltung eines Hundes zugestanden hat. Die Mieter konnten jedoch nicht beweisen, dass der Vermieter mit der Haltung von fünf Hunden einverstanden war bei Mietvertragsschluss.

Das Gericht stellt fest, dass die Haltung von mehr als einem Hund in der Regel nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung entspreche.

Das Gericht kommt weiter zu dem Ergebnis, dass das Ausschütteln von Decken zum normalen mietvertraglichen Gebrauch der Wohnung gehört. Dies gelte aber nur dann, wenn sichergestellt wird, dass sich keine Gegenstände in der Decke befinden, die dann herunterfallen und den Raum unterhalb des Fensters verschmutzen und wenn sichergestellt wird, dass sich keine Personen unterhalb des Fensters befinden.

Die Mieter legten gegen das Urteil Berufung ein. Vor dem Landgericht wurden sich Vermieter und Mieter am 20.11.14 einig, dass der Rechtsstreit erledigt ist. Denn die Mieter wurden in einem weiteren Mietprozess zur Räumung der Wohnung verurteilt, weil sie die Miete nicht vollständig bezahlt haben. Räumungstermin ist der 16.12.14. 

Urteil des Amtsgerichts München vom 12.5.14, Aktenzeichen 424 C 28654/1

Das ist selten - Vermieter zahlt für die Mieter die Schönheitsreparaturen

In einem Mietvertrag aus 1990 einer – damals noch preisgebundenen – Wohnung in Berlin, heißt es:

§ 11 des Mietvertrags lautet:
"1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.
3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt:

"In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.
Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von fünf Jahren angesetzt."

Der Vermieter informierte die Mieter Anfang 2012 darüber, dass sie (die Vermieter) die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werden. Die Mieter lehnten dies ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten sie dem Vermieter mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten – entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung – die Zahlung von 2.440,78 Euro. Sie behaupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.

Das Amtsgericht hat der auf Zahlung des vorgenannten Betrages gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Mieter hatte Erfolg.

Nach Auffassung des BGH setzt der auf § 11 Ziff. 3 des Formularmietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsanspruch eine Zustimmung der Vermieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Mieter nicht voraus, sondern erfordert lediglich, dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen haben. Dem Zahlungsanspruch stehe daher nicht entgegen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies den Mieterm auch mitgeteilt hatte. Für diese – den Mietern als Gegnern der Klauselverwenderin günstigste – Auslegung der Klausel sprechen, wie die Revision zu Recht geltend macht, sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen.

Denn die Klausel biete dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die "angesparten" Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Für den Vermieter habe die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspart und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liegt, der die Auszahlung nur erhält, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch den Mieter fachgerecht ausgeführt worden sind.

Störende Geräusche und dennoch kein Minderungsrecht

Ein Mieter bemängelt seit Frühjahr 2012, dass in der Wohnung ein "sich in Intervallen wiederholendes brummendes Geräusch" zu hören sei. Mitarbeiter des Vermietungsunternehmens gingen den Anzeigen des Mieters nach, stellten jedoch keine Geräusche fest. Für die Monate April und Mai 2013 minderte der Mieter dann die Miete um jeweils 56,52 Euro. Er behauptet, insbesondere in Heizperioden sei in der Wohnung ein sich wiederholendes Brummen zu hören, während der Nachtabsenkung der Heizung in stündlicher Abfolge für etwa drei Minuten, in Heizzeiten alle zwei bis drei Minuten.

Die Vermieterin forderte die Zahlung des vollen Mietzinses.

Das AG Hannover hat den Mieter verurteilt, die einbehaltene Miete i.H.v. 113,04 Euro an die Vermieterin zu zahlen.

Das Amtsgericht hat ein Sachverständigengutachten eines Akustikers eingeholt, der ein wiederholt auftretendes Geräusch in der Wohnung des Mieters bestätigt hat. Es handele sich demnach um ein sehr leises Geräusch, das nur hörbar ist, wenn der Hintergrundpegel sehr niedrig ist. Der Pegel liege weit unter dem nach DIN 4109 geforderten Pegel für haustechnische Anlagen. Danach sei das vorhandene Geräusch kein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB.

Es sei zwar ohne weiteres nachvollziehbar, dass sich der Mieter durch das Geräusch gestört fühlt, da auch geringe Geräusche abhängig von der gegebenen Situation und der individuellen Konstitution des Hörenden als störend empfunden werden könnten. Allerdings könne ein derartiges Geräusch, das weit unter den Werten der DIN 4109 liege, keine Mietminderung auslösen. In Wohnungen seien Geräusche allgegenwärtig, dies gelte nicht nur für Vogelgezwitscher oder Straßengeräusche, sondern auch für Strömungs- und Schaltgeräusche von Heizungsanlagen, ebenso wie für Laufgeräusche und Lebensäußerungen anderer Menschen in einem Mehrfamilienhaus.

fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Rauchens

Einem 74-jährigen Raucher war das Mietverhältnis nach 40 Jahren gekündigt worden. Die Vermieterin begründete dies mit der nicht hinnehmbaren Geruchsbelästigung für die anderen Hausbewohner. Sie hatte den langjährigen Mieter mehrfach abgemahnt und aufgefordert, in der Wohnung weniger zu rauchen.

Die Kündigung hält der Amtsrichter laut Meldung auf lto.de angesichts "der veränderten Beurteilung der Gefahren des Passivrauchens" für berechtigt, teilte ein Gerichtssprecher mit. Die schutzwürdigen Interessen Dritter seien höher zu bewerten als die Gewohnheitsrechte des rauchenden Mieters.

Ergänzung vom 10.07.2013: Das Landgericht Düsseldorf gewährt dem Mieter auf seine Beschwerde hin doch noch Prozesskostenhilfe. Nun läuft das eigentliche Hauptsacheverfahren.

Verfassungsgerichtshof entscheidet über Mietminderung

Minderungsansprüche sind ein regelmäßiges Problem aus dem Mietrecht vor Gerichten. Dass bei der Wertung der Vorträge der Parteien (auch) Richtern Fehler (un-/absichtlich) unterlaufen, ist dann wohl doch  eine Frage der Statistik.

Doch zm Glück gelingt es manchmal, Fehler der Richter vor ein Verfassungsgericht zu bringen, welches den Richtern deren Fehler bescheinigt, so u.a. der VerfGH Berlin.

Ein Mieter macht Mängel geltend an der Terrasse, legt Fotos vor, benannte Zeugen und beantragte ein Sachverständigengutachen und wie auf eine bestehende Unfall- und Verletzungsgefahr.

Amts- und Landgericht wiesen die Minderungsansprüche jedoch zurück, es läge nur eine unerhebliche Minderung der Gebrauchtstauglichkeit vor.

Der VerfGH Berlin (Az.: 11/12) erkannte, dass die Gerichte sich nicht an zwingende zivilprozessuale Grundsätze gehalten haben und gefestigte Rechtsprechung des BGH übergingen.

Hiernach muss ein Mieter nur konkrete Sachmängel vortragen, welche die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beinträchtigen; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung fällt hingegen nicht in die Darlegungslast des Mieters.

Saldoklage zulässig, aber nicht immer begründet

Im Mietrecht kommt es häufiger vor, dass Mietrückstände gerichtlich beigetrieben werden sollen. Meist wird im Klageantrag aufgeführt, dass der beklagte Mieter für einen Monat einen bestimmten Betrag zahlen soll. Werden nun mehrere Monate geltendgemacht, kann dies eine Vielzahl von Anträgen (für jeden einzelnen Monat) mit sich führen.

Diese Arbeit wollte sich offensichtlich ein Vermieter sparen und verlangte einen Zahlbetrag von 17.948,48 € für einen Zeitraum aus Januar 2007 bis März 2010. Er machte mithin nur den Saldo der vermeintlichen Mietrückstände geltend, ohne dies auf einzelne Monate aufzuschlüsseln.

Amts- und Landgericht hielten die Klage für unzulässig. Der BGH (09.01.2013 - VIII ZR 94/12) entschied anders.  Eine Saldoklage ist zulässig, denn eine solche Klage genüge den Bestimmtheitserfordernissen des § 253 II ZPO.

Ob der Saldo berechtigt ist, ist dann keine Frage er Zulässigkeit mehr, sondern der Begründetheit einer Klageforderung. Hierüber entschied der BGH nicht, sondern verwies das Verfahren zurück.

Haftung des Erben für Forderungen aus Miete

Nach dem Tod eines Mieters haben Erben ein Sonderkündigungsrecht von 3 Monaten nach § 564 BGB. Offen ist jedoch, ob Erben für Forderungen aus dem Mietverhältnis auch mit Ihrem Privatvermögen haften, wenn das Erbvermögen nicht ausreicht, die Forderungen zu decken. Mit dieser Frage beschäftigte sich der BGH.

Ein Mieter einer Wohnung in Nürnberg starb am 08.10.2008. Der Vermieter macht gegen die Erbin Ansprüche aus dem zum 31.01.2009 beendeten Mietverhältnis geltend. Er verlangt Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache, insgesamt 7.721,54 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Erbin hat die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB erhoben.

Das Amtsgericht hat der Klage des Vermieters stattgegeben und der Beklagten die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass vorbehalten. Das Landgericht hat das amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage bis auf einen Betrag von 2.512,48 Euro (Miete für November 2008 bis Januar 2009 sowie 250 Euro Räumungskosten) nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 311,19 Euro abgewiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.

Die Erbin erhob Revision - erfolgreich. Der BGH (VIII ZR 68/12) entschied, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind – mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. § 564 Satz 1 BGB begründe keine persönliche Haftung des Erben. Weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lase sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein soll.

Da die Klage des Vermieters nur auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet ist, die Erbin jedoch die Dürftigkeitseinrede erhoben und das Berufungsgericht die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt hat, hat der BGH die Klage insgesamt abgewiesen.

Verkehrslärm auf der Schlossallee

Kommt es durch Bauarbeiten bzw. Umplanungen zu einer Erhöhung der Verkehrsbelastung in einer bisher ruhigeren Seitenstrasse, kann dies für Anwohner belastend sein.  Mieter könnten auf den Gedanken der Mietminderung kommen.

Der BGH (VIII ZR 152/12) hat nun in einem solchen Sachverhalt entschieden, dass es für ein Minderungsrecht auf die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung ankommt zwischen den Parteien des Mietvertrages.

Für eine solche Beschaffenheitsvereinbarung reicht es nicht aus, dass ein Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich sei vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Weil es hieran fehlte, konnte der Mieter keine wirksame Minderung vornehmen.

Badewannentemperatur und Volllaufzeit vor Gericht

Nicht nur Mieter einer Wohnung, sondern auch Vermieter sparen manchmal wo sie können. Manchmal auch an der falschen Stelle.

In der Wohnung eines Mieters war zur Warmwasserbereitung für Bad und Küche eine Gaswasserheizung installiert. Diese fiel Ende 2010 wegen eines Defektes aus. Der Vermieter baute darauf hin ein neues Warmwasserbereitungsgerät ein.

Kurze Zeit danach meldete sich der Mieter und bemängelte, dass die neue Warmwassertherme völlig unzureichend sei. Es dauere sehr lange, bis sich die Badewanne fülle. Zudem werde das Wasser auch nicht ausreichend warm. Das Gerät sei allenfalls als Untertischbatterie für ein Handwaschbecken geeignet.

Eine Wassertemperatur von rund 37 Grad sei genug, entgegnete der Vermieter.  Bei höheren Wassertemperaturen würden Herz und Kreislauf überlastet und die Haut trockene aus. Außerdem sei die Therme für den Gebrauch des Mieters ausreichend.

Der Mieter lies sich hiervon nicht überzeugen und erhob Klage.

Das AG München (Az.: 463 C 4744/11) verurteilte den Vermieter dazu, die in der Wohnung installierte Warmwassertherme durch eine andere mit ausreichender Dimensionierung zu ersetzen. Ein Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Dazu gehöre auch die Bereitstellung einer ausreichend dimensionierten Gastherme. Die in der Wohnung installierte Therme benötige aber nach dem Gutachten des beauftragten Gerichtssachverständigen für die Befüllung der Badewanne mit 45 Grad warmen Wasser ca. 42 Minuten. Damit dauere dieser Vorgang zu lange. Es sei dem Mieter nicht zumutbar, 42 Minuten zu warten, zumal das Badewasser während des Befüllvorgangs schon wieder abkühle. Der Meinung des Vermieters, eine niedrigere Badetemperatur sei empfohlen und ausreichend, folge das Gericht nicht. Dieses sehe aus eigener Erfahrung eine Temperatur von mindestens 41 Grad für ein angenehmes Baden als erforderlich an.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Mangel tritt wieder auf - muss ich das Vermieter melden?

Im Juli 2010 bildete sich in der Wohnung eines Münchner Ehepaares Schimmel in allen Räumen mit Ausnahme des Flures. Der Hausmeister des Anwesens behandelte diesen darauf hin mit einem Schimmelbeseitigungsspray.

Im Januar 2011 kam es erneut zu einem Schimmelbefall. Dies zeigten die Mieter dem Vermieter an, worauf dieser einen Malerfachbetrieb mit der Beseitigung beauftragte. In einem Schreiben teilten die Mieter mit, dass der Schimmel zwar aktuell beseitigt sei, sie allerdings befürchten, dass er erneut auftreten könnte und sich daher ein außerordentliches Kündigungsrecht vorbehielten.

Als sich im Bad im März 2011 erneut Schimmel zeigte, kündigten die Mieter fristlos, räumten die Wohnung und verlangten vom Vermieter die Umzugskosten in Höhe von 500 Euro, die Maklerkosten für die neue Wohnung in Höhe von 1.713 Euro sowie die Kosten für eine neue Küchenarbeitsplatte in Höhe von 101 Euro.

Der Vermieter weigerte sich zu zahlen, schließlich habe man ihm von der neuen Schimmelbildung nichts berichtet. Er hätte sich um die Mangelbeseitigung gekümmert.

Das AG München (431 C 20886/11 - 08.11.2011) hat die Klage der ehemaligen Mieter abgewiesen.

Ein Anspruch auf Schadenersatz besteht nicht, da der erneut aufgetretene Mangel der Wohnung, der Schimmel im Bad, dem Vermieter nicht angezeigt wurde. Eine solche erneute Anzeigepflicht treffe die Mieter auch dann, wenn eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, die nicht dauerhaft erfolgreich gewesen sei. Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter objektiv der Meinung sein durfte, er habe alles Erforderliche zur Mangelbeseitigung getan. Es sei auch vorliegend nicht so, dass die vom Vermieter im Januar 2011 in Auftrag gegebene Schimmelbeseitigung durch die Malerfirma von vornherein völlig ungeeignet war. Eine solche sei eine durchaus fachgerechte Maßnahme. Dem Vermieter sei durch die Mieter schließlich auch bestätigt worden, dass der Schimmel aktuell beseitigt worden sei. Ein weiteres Zuwarten sei den Mietern auch zumutbar gewesen.

Das Katzennetz an der Holzkonstruktion

Um ihrer Katze die Benutzung des zur Mietwohnung gehörenden Balkons zu ermöglichen, errichtete eine Mietpartei eine Holzkonstruktion, an der ein Katzennetz befestigt wurde. Der Vermieter verlangte jedoch die Beseitigung und machte dies gerichtlich geltend.

Nach Ansicht der Richter des AG Neukölln (Urteil vom 12.4.2012, Az. 10 C 456/11) bedurfte es einer ausdrücklichen Erlaubnis durch den Vermieter. Die Mietpartei hatte durch die eigenmächtig vorgenommene Maßnahme die Mietsache nicht unerheblich umgestaltet mit Einfluss auf das Erscheinungsbild der Wohnung und des Gebäudes.

Dass durch das Aufstellen der Holzkonstruktion nicht in die Substanz des Gebäudes eingegriffen worden ist, ist hierbei ohne Belang. Ebenso kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine Katzenhaltung die Verwendung eines solchen Katzennetzes zwangsläufig mit sich bringt.

In der erforderlichen Interessenabwägung ist zudem zu berücksichtigen, dass der Vermieter mit der Duldung einer solchen baulichen Veränderung einen Präzedenzfall schaffen würde, auf den sich andere Tierhalter im Haus berufen könnten.

Die Mietpartei mus das Ketzennetz nebst Holzkonstruktion beseitigen.

Der Abwehrschirm und die Minderung

Mieter einer Hauses beschweren sich beim Vermieter über Tauben und deren Hinterlassenschaften im Innenhof. Installierte Spikes auf den betroffenen Fenstersimsen führten nur dazu, dass die Tauben andere Vorsprünge nutzten.

Deshalb griff der Vermieter zur großflächigen Methode und überspannte den Hof mit einem Netz. Mit Erfolg - die Tauben blieben fern.

Doch ein Mieter fühlte sich wie auf einem Gefängnishof und minderte die Miete um 30 %.

Vor dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg (16b C 180/07) blieb die Minderung erfolglos. Der Vermieter durfte aus Kostengründen sich für das Netz und nicht für eine durchgängige Anbringung von Spikes an allen Fenstersimsen entscheiden. Auch spiele sich die Anbringung des Netzes in einem Bereich ab, der nicht vom mietvertraglichen Gebrauch erfasst wird. Die Nutzung des Daches als zur Anbringung des „Abwehrschirms“ und das Netz selbst schränken den Gebrauch der Mietsache in keiner Weise ein. Somit ist eine Mietminderung nicht zulässig.

Änderungen im Mietrecht geplant

Das Kabinett der Bundesregierung plant umfangreiche Änderungen im Mietrecht und hat diesbezüglich ein Gesetzesvorhaben auf den Weg gebracht.

Das neue Mietrecht soll nach der Pressemitteilung des BMJ vom 23.05.2012 (nebst Gesetzesentwurf) Anreize zur energetischen Sanierung schaffen, Abhilfe gegen das sog. Mietnomadentum und den Mieterschutz bei der Umwandlung von Miete in Eigentum stärken. Der Gesetzesentwurf betrifft vier Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Übersicht zu Fallstricken bei Nebenkosten

Dankenswerter Weise hat stern.de eine kurzweilige Übersicht ins Netz gestellt, in dem viele Punkte kurz angesprochen werden. Hier geht es zum Artikel.

Lügen beim Einzug?

Viele Vermieter wollen vor einer Zusage an einen Mieter viele Fragen beantwortet haben. Doch nicht jede Frage ist zulässig. Wann ist eine Frage zulässig und wie reagiere ich als Mietinteressent auf eine unzulässige Frage. Eine Übersicht gibt ein artikel auf stern.de.

Welche Kosten trägt das Jobcenter bei Schönheitsreparaturen?

In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln zu Schönheitsreparaturen und wer diese vorzunehmen hat. In einer beträchtlichen Vielzahl von Mietverträgen sind diese Klauseln unwirksam.

Ein Mieter wollte nun die Kosten der Vornahme der Schönheitsreparaturen von der Sozialbehörde als Kosten der Unterkunft ersetzt haben. Die Sozialbehörde lehnte ab, weil die Klausel unwirksam sei.

Das Bundessozialgericht entschied das Verfahren nicht endgültig, stellte jedoch einige Grundsätze auf.

Kosten einer Auszugsrenovierung können grundsätzlich als Kosten der Unterkunft zu übernehmen sein. Voraussetzung dafür ist die Angemessenheit der tatsächlichen Aufwendungen.

Die Ablehnung der Übernahme solcher Kosten als unangemessen wegen der Unwirksamkeit bestimmter Regelungen im Mietvertrag stellt besondere Anforderungen an das vom Grundsicherungsträger durchzuführende Kostensenkungsverfahren. Der Träger der Grundsicherung muss seinen Rechtsstandpunkt und das von ihm befürwortete Vorgehen gegenüber dem Vermieter in einer Weise verdeutlichen, die den Leistungsempfänger in die Lage versetzt, seine Rechte gegenüber dem Vermieter durchzusetzen.

Ob das den Jobcentern immer gelingt?

wenn dem Mieter nicht warm ums Herz wird

... und es an einer defekten oder veralteten Heizungsanlage liegt, sollte der Mieter den Vermieter zur raschen Mängelbeseitigung auffordern und die Miete mindern.

Was dabei zu beachten ist zeigt unter anderem der Artikel auf handelsblatt.com.

Wer ersetzt gerissene Toilettenbrille?

Die Lektüre der örtlichen Tageszeitung führt hin und wieder auch für einen Anwalt zu neuen Kenntnissen. So wies die Freie Presse in Ihrer Freitagausgabe (26.08.2011) auf ein Urteil hin, in dem sich Miter und Vermieter um den Ersatz einer gerissenen Toilettenbrille stritten. Das mit diesem erkenntnisreichen Sachverhalt befasste Amtsgericht Bühl Az.: 21 C 307/00 erkannte bereits im Jahre 2000:

"Der Zustand der Toilettenbrille, auf Lichtbildern dokumentiert, ist schlecht. Auf der anderen Seite ist es allseits bekannt, dass Toilettenbrillen kein ewiges Leben haben, sie sind im täglichen Gebrauch naturgemäß Angriffen ausgesetzt, die das Material auch bei guter Pflege schädigen können. Eine Toilettenbrille die – wie hier – bereits 9 Jahre alt ist, ist ohnehin zu ersetzen,...".

Damit wurden die Kosten dem Vermieter übertragen.

Berechnung der Mietminderung und der Betriebskosten

Mit Urteil vom 20.07.2005 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Bemessungsgrundlage für eine Minderung der Miete nach § 536 BGB die Bruttomiete (= Warmmiete) ist. Dies gilt nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 13.04.2011 - VIII ZR 223/10) unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Das heißt in einem Beispielsfall: Es besteht ein Minderungsrecht von 5 %. Die Miete setzt sich zusammen aus 300 € Kaltmiete und 100 € Betriebskostenvorschuss. Mithin beträgt die Warmmiete 400 €. Die Mietminderung beträgt dann (5 % aus 400 €) 20 €.

Was passiert nun, wenn über den Zeitraum, in der die Miete gemindert wurde, die jährliche Betriebskostenabrechnung kommt und zum Beispiel (s.o.) einen Gesamtbetrag von 1.400,00 € ausweist. Um die Nachzahlung bzw. ein Guthaben der Mietpartei berechnen zu können, kommt es auf die tatsächlichen Vorauszahlungen an und hier beginnen die Schwierigkeiten.

Angenommen die Mietminderung von 5 % hätte über 12 Monate, mithin dem Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten, bestanden, stellt sich die Frage, ob

a) die Minderung nur von der Kaltmiete abgezogen wird (Betriebskostenvorauszahlung dann (12 x 100 €) 1200 € -> Nachzahlung (1.400 - 1.200) 200 €) oder

b) von den Betriebskosten (Betriebskostenvorauszahlung dann (12 x 80 €) 960 € -> Nachzahlung 1.400 - 960) 440 €) oder

c) anteilig von Kaltmiete und Betriebskosten (Betriebskostenvorauszahlung bei hälftiger Aufteilung dann (12 x 90 €) 1.080 € -> Nachzahlung (1.400 - 1.080) 320 €).

Der Bundesgerichtshof weist nun darauf hin, dass dies nur ein Scheinproblem ist, denn bei zutreffender Berechnung würde immer das selbe Ergebnis rauskommen.

Doch wie ist nun die zutreffende Berechnung vorzunehmen?

Nach der Entscheidung des )BGH ist auf die Gesamtzahlungen für den Abrechnungszeitraum abzustellen. Nach obigem Beispiel waren 5 % Minderung zu berücksichtigen bei einer monatlichen Kaltmiete von 300 € und 100 € Betriebskostenvorschuss. Die Jahresendabrechnung der Betriebskosten lautet 1.400 € (ohne Abzug von Vorauszahlungen).

Vertraglich geschuldet gewesen wäre also eine Jahreskaltmiete von (12 x 300 €)3.600 € und 1.400 € tatsächliche Betriebskosten, mithin insgesamt 5.000 €. Hiervon sind 5 % Mietminderung abzuziehen, also 250,00 €. Die Mietpartei schuldete für das Abrechnungsjahr unter Berücksichtigung der Mietminderung von 5 % also lediglich (5.000 € - 250 €) 4.750,00 € an Gesamtmiete.

Gemäß den Rechenschritten nach a), hätte die Mietpartei (12 x 280 €) 3.360 € Kaltmiete und (12 x 100 €) 1.200€ Betriebskosten bezahlt, mithin insgesamt 4.560,00 €

Nach den Rechenschritten gemäß b) hätte die Mietpartei (12 x 300) 3.600 € Kaltmiete und (12 x 80€) 960 € Betriebskosten bezahlt, mithin insgesamt 4.560 €.

Auch nach der Berechnung gemäß Reihenfolge c) kommt - wie erstaunlich - eine Gesamtzahlung von 4.560 € raus.

Nun ergibt sich die Differenz zwischen der geminderten Gesamtjahresmiete von 4.750 € und den tatsächlich gezahlten 4.560 €. Sie beträgt 190 €.

Die Mietpartei müsste nach vorstehendem Beispiel also auf die Betriebskostenabrechnung nur 190 € nachzahlen.

Die Berechnung wird natürlich etwas komplizierter, wenn nur für einzelne Monate die Minderung bestand. Aber auch das ist kein großes Problem, wenn auf die Gesamtjahresmiete nebst der Minderung abgestellt wird. Ein Taschenrechner oder eine Tabellenkalkulation dürfte reichen.

Klage auf künftige Miete zulässig

Mieter einer Wohnung der Kläger in Hannover zahlten in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete. Die Rechtsvorgängerin der Kläger erklärte deswegen mit Schreiben vom 17.11.2008 ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Mit der Klage haben die Kläger die Mieter auf Räumung der Wohnung und zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage im Hinblick auf die begehrte zukünftige Zahlung als unzulässig abgewiesen.

Die Revision führte vor dem BGH (Pressemitteilung 71/11)zum Erfolg.

Der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag (Nutzungsentschädigung) ist zulässig und begründet, weil angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, die Besorgnis bestand, dass die Mieter die berechtigten Forderungen der Vermieter nicht erfüllen werden.

Für das Rechtsschutzbedürfnis ist nicht erforderlich, dass der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreite oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners feststehe.