Heizungsenergieverbrauch - physikalisch unmöglich

An einem Heizkörper einer Mietwohnung befand sich ein defektes Erfassungsgerät zur Heizkostenermittlung. Der Heizkostenverteiler hatte einen Verbrauch aufgezeichnet, der in diesem Umfang rein physikalisch gar nicht möglich gewesen wäre. Vermieter und Mieter stritten nun darum, welcher Betrag denn nun zu bezahlen sei im Rahmen der Nebenkostenabrechnung. Der Fall ging durch mehrere Instanzen und landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof.


Dieser (VIII ZR 310/12) entschied, dass ein Anwendungsfall des § 9a Abs. 1 HeizkostenV gegeben ist. Demzufolge kann der Vermieter nicht auf der Grundlage des abgelesenen, nicht dem tatsächlichen Verbrauch entsprechenden Werts abrechnen, sondern muss den Verbrauch anhand einer der in dieser Vorschrift genannten Methoden ermitteln, nämlich auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum.

Soweit auf diese Weise eine Verbrauchsermittlung nicht möglich ist (z. B. mangels geeigneter Vergleichsdaten), bliebe nur eine verbrauchsunabhängige Abrechnung (etwa nach Wohnfläche), wobei eine Kürzung von 15 % gemäß § 12 HeizkostenV vorzunehmen wäre.

Übersicht zu Fallstricken bei Nebenkosten

Dankenswerter Weise hat stern.de eine kurzweilige Übersicht ins Netz gestellt, in dem viele Punkte kurz angesprochen werden. Hier geht es zum Artikel.

Heizkosten vergleichen - Kostenfaktor Betriebskosten

Neben der Miete (Kaltmiete) stellen Kosten für Nebenkosten einen nicht zu unterschätzenden Kostenfaktor dar hinsichtlich der Preiswertigkeit einer Wohnung. Nach dem neuen Heizkostenspiegel stieg der Preis für eine 70 m² - Wohnung mit Ölheizung um 35 %. Da ist die verwunderung über Nachzahlungen in den Nebenkosten schon gleich kleiner. Dennoch sollte eine Nebenkostenabrechnung geprüft werden, da diese auch sehr fehleranfällig sind.

Mülltrennung, Betriebskosten und der Spiegel

Betriebskostenabrechnung stellen oftmals das Verhältnis der Mietvertragsparteien auf die Probe, insbesondere wenn es zu Nachforderungen kommt, welche der Mieter für unberechtigt hält.

Nun gibt es den Grundsatz im Mietrecht, dass der Vermieter verpflichtet ist, Betriebskosten unter dem Wirtschaftslichkeitsgebot zu erheben und abzurechnen. Dankenswerter Weise hat der Mieterbund einen landesweit übergreifenden Betriebskostenspiegel veröffentlicht, aus dem sich Durchschnittswerte ergeben.

Eine Mietpartei hat nun die Angaben der Betriebskostenabrechnung mit den Werten des Betriebskostenspiegels verglichen und festgestellt, dass die Müllgebühren erheblich abweichen vom bundesweiten Duchschnitt. Mit dieser Argumentation unter Verweis auf den Betriebskostenspiegel wurde die Nachzahlung verweigert.

Der Vermieter gab sich damit nicht zufrieden, hat er doch korrekt die Kosten umgelegt. Der BGH gab ihm Recht (Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10). Der Hinweis der Mieter auf einen gegenüber dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz genpügt nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen.

"Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu."

Im weiteren interessant an der Entscheidung ist der Hinweis darauf, dass die hohen Kosten auf dem Fehlverhalten der Mieter beruhen, da diese den Müll nicht ordnungsgemäß trennten und deshalb die Kommune auf eine kostenintensivere Müllentsorgung für das Anwesen umstellte.

Nebenkostenzahlung trotz Insolvenz des Mieters

Über das Vermögen einer Mieterin wurde im April 2008 ein Insolvenzverfahren eröffnet. Der vom Gericht bestellte Treuhänder erklärte im Mai 2008 gegenüber der Vermieterin nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht mehr im Insolvenzverfahren bedient werden könnten.

Mit Schreiben vom 03.11.2008 - also 7 Monate nach Insolvenzeröffnung - erteilte die Vermieterin der Mieterin eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 (vor der Insolvenz), die mit einer Nachforderung von 182,37 Euro endete. Da die Mieterin nicht zahlte, wurde Klage erhoben.

Der BGH (13.04.2011 - VIII ZR 295/10 -) hat entschieden, dass der Anspruch auf Zahlung der Nebenkostennachforderung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum eine Insolvenzforderung darstellt, auch wenn die Nebenkostenabrechnung im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war. Dies gilt auch im Falle einer vom Treuhänder vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung abgegebenen Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.

Folge dieser Rechtsprechung ist, dass die Forderung während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht gegen eine Mietpartei persönlich geltend gemacht werden kann, sondern – gegebenenfalls unter Schätzung der Forderungshöhe wegen der erforderlichen Fristwahrung – zur Insolvenztabelle angemeldet werden.

Aufrechnung wegen fehlender Nebenkostenabrechnung

Wieder einmal musste der BGH ran und folgenden Leitsatz erlassen (12.09.2010 - VIII ZR 285/09):

Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

Interessant ist aber auch folgende Ausführung zu Positionen einer Nebenkostenabrechnung:

Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru-fungsgerichts, die von dem Kläger am 10. Dezember 2007 vorgelegten Betriebskostenabrechnungen seien in allen Positionen formell ordnungsgemäß.
(1) Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrech-nung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter ohne Aufschlüsselung im Einzelnen eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasst. Einen derartigen engen Zusammenhang hat der Senat zum Beispiel für die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser - soweit letztere auf der Grundlage des Frischwasserbezugs berechnet werden - sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge bejaht (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NJW-RR 2009, 1383 Rn. 18; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, aaO Rn. 7).

(2) Im Streitfall hat der Kläger in seiner am 10. Dezember 2007 während des Prozesses vorgelegten Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2003 bis 2005 unter anderem die Kosten "Wasserversorgung/Strom" sowie "Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung" jeweils in einer Summe zusammengefasst. Die Revision rügt zu Recht, dass der hierbei zu fordernde enge Zusammenhang jedenfalls für die Posten Wasserversorgung/Hausstrom ebenso fehlt wie für die Betriebskosten hinsichtlich Straßenreinigung/Müllbeseitigung einerseits und Schornsteinreinigung andererseits. Eine Zusammenfassung dieser Positionen, die nach § 2 Abs. 1 Nr. 2/Nr. 3 (Wasserversorgung), Nr. 11 (Be-leuchtung), Nr. 8 (Straßenreinigung/Müllbeseitigung), Nr. 12 (Schornsteinreinigung) BetrKV getrennte Kostengruppen bilden, erlaubt es dem Mieter nicht mehr, wenigstens eine Plausibilitätskontrolle der angesetzten Beträge vornehmen zu können. Gleiches gilt, soweit in der Betriebskostenabrechnung 2003 die Kosten für "Hausmeister" (§ 2 Abs. 2 Nr. 14 BetrKV) und "Gebäudereinigung" (§ 2 Abs. 1 Nr. 9 BetrKV) und in der Betriebskostenabrechnung 2004 die Kosten für "Hausmeister", "Gebäudereinigung" und "Gartenpflege" (§ 2 Abs. 1 Nr. 10 BetrKV) in einer Position zusammengezogen wurden. Denn ein sachlicher Grund hierfür ist weder vorgetragen, noch ersichtlich.

Entgegen der Auffassung der Revision führt die in den genannten Punkten unzulässige Kostenzusammenfassung jedoch nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnungen. Die Unwirksamkeit betrifft nach der Rechtsprechung des Senats vielmehr nur die jeweils unzulässig zusammengefassten Kostenpo-sitionen (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 11 mwN).

Betriebskostenabrechnungen können korrigiert werden ...

...und wenn die Korrektur noch innerhalb der Jahresfrist (nach Ablauf der Abrechnungsperiode) erfolgt, steht auch eine frühere Guthabenauszahlung einer Nachforderung durch den Vermieter nicht im Weg. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 296/09.