Umlage von Nebenkosten - was gilt?

In einer Vielzahl von Mietverträgen für Wohnräume ist bestimmt, dass der Mieter auf die Nebenkosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten hat, über die später abzurechnen ist. Seltemer finden sich schon Vereinbarungen, wie die Nebenkosten umgelegt werden. Geht es nach der Anzahl der Wohneinheiten, der Flächen, dem Verbrauch, der Personenzahl in einer Wohnung oder, oder ....?

Für Wohnraummietverhältnisse regelt § 556a I BGB eine Reihenfolge, nach der sich bestimmt, welcher Umlagemaßstab bei der Umlage von Betriebskosten auf den Mieter zu verwenden ist.

1. Als erstes ist zu prüfen, ob der Mietvertrag oder die Vereinbarungen Bestimmungen zum Umlagemaßstab enthalten.  Haben die Vertragsparteien – also Mieter und Vermieter – in den Vertrag einen Umlagemaßstab aufgenommen, ist dieser hiernach für beide bindend. Keine der
Parteien kann diesen Umlagemaßstab einseitig abändern.

2. Findet sich keine ausdrückliche Vereinbarung zum Umlagemaßstab, werden Betriebskosten aber nach ihrem Verbrauch oder ihrer Verursachung erfasst, sind sie hiernach zu berechnen. Dies gilt oft für Heizung, Waser und Strom.

3. Findet auch eine Erfassung des Verbrauchs nicht statt, bildet die Verteilung nach der Wohnfläche den gesetzlichen Auffangtatbestand.

Viele Nebenkostenabrechnungen beachten dies nicht und weisen so Fehler auf.

Werden Nebenkosten nach der Wohnfläche umgelegt, stellt sich die Folgefrage, wie die Wohnfläche ermittelt wurde?

Es gibt verschiedene Methoden zur Berechnung der Wohnfläche. In Betracht kommt die DIN 276, die allerdings vom Deutschen Institut für Normung zurückgezogen wurde. Ein weiterer Ansatzpunkt
findet sich in §§ 42-44 der 2. Berechnungsverordnung, die jedoch mit Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung außer Kraft getreten sind. Schließlich bietet die Wohnflächenverordnung selbst Regeln, wie die Wohnfläche zu berechnen ist, die aber auch zum 31.12.2007 wieder außer Kraft getreten ist.

Es zeigt sich das offene Streitpotential. Deshalb ist es fraglich, ob ein Vermieter in der Betriebskostenabrechnung erläutern muss, wie die Wohnfläche der Wohnung und des gesamten Abrechnungsobjektes ermittelt wurden, damit der Mieter nachvollziehen kann, ob der richtige Flächenmaßstab in Ansatz gebracht wurde.

Der BGH hat dies verneint. Er lässt es genügen, wenn der Vermieter die Quadratmeterzahl für die Wohnung und für das Gesamtobjekt angibt. Will der Mieter dem im Prozess entgegentreten,
kann er sich nicht auf ein einfaches Bestreiten oder ein Bestreiten mit Nichtwissen beschränken. Grundsätzlich ist der Mieter nämlich in der Lage, die Fläche seiner Wohnung selbst nachzumessen und zumindest ein – dann auch zum Bestreiten ausreichendes – laienhaftes Messergebnis zu präsentieren. Ganz nebenbei wurde auch bestätigt, dass Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung im Urkundenprozess geltend gemacht werden können.

Mülltrennung, Betriebskosten und der Spiegel

Betriebskostenabrechnung stellen oftmals das Verhältnis der Mietvertragsparteien auf die Probe, insbesondere wenn es zu Nachforderungen kommt, welche der Mieter für unberechtigt hält.

Nun gibt es den Grundsatz im Mietrecht, dass der Vermieter verpflichtet ist, Betriebskosten unter dem Wirtschaftslichkeitsgebot zu erheben und abzurechnen. Dankenswerter Weise hat der Mieterbund einen landesweit übergreifenden Betriebskostenspiegel veröffentlicht, aus dem sich Durchschnittswerte ergeben.

Eine Mietpartei hat nun die Angaben der Betriebskostenabrechnung mit den Werten des Betriebskostenspiegels verglichen und festgestellt, dass die Müllgebühren erheblich abweichen vom bundesweiten Duchschnitt. Mit dieser Argumentation unter Verweis auf den Betriebskostenspiegel wurde die Nachzahlung verweigert.

Der Vermieter gab sich damit nicht zufrieden, hat er doch korrekt die Kosten umgelegt. Der BGH gab ihm Recht (Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10). Der Hinweis der Mieter auf einen gegenüber dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz genpügt nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen.

"Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu."

Im weiteren interessant an der Entscheidung ist der Hinweis darauf, dass die hohen Kosten auf dem Fehlverhalten der Mieter beruhen, da diese den Müll nicht ordnungsgemäß trennten und deshalb die Kommune auf eine kostenintensivere Müllentsorgung für das Anwesen umstellte.