Widersprüchliche oder fehlende Rechtsprechung ist kein Freibrief

Auch wer sich nicht sicher ist bzw. sein kann, wie Gerichte das Gesetz auf den Sachverhalt hin auslegen, darf nicht einfach Leistungen verweigern und haftet gegebenenfalls auf Schadensersatz.

Dies hat der BGH (Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13) nun in einer mietrechtlichen Angelegenheit geklärt (Pressemitteilung 92/14).

Die Mieter einer Dreizimmerwohnung in Deutschland halten sich seit 15. November 2010 berufsbedingt in Kanada auf. Sie teilten dem Vermieter den Wunsch der Untervermietung von 2 Zimmern für 2 Jahre an eine namentlich benannte Person mit. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. 

Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts der Vermieter verurteilt, die Untervermietung zu gestatten.

Nun verlangten die Mieter vom Vermieter Zahlung entgangener Untermiete im Zeitraum der beabsichtigten Untervermietung bis zur Rechtskraft des amtsgerichtlichen Urteils in Höhe von insgesamt 7.475 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision des Vermieters hatte keinen Erfolg. 

Durch die Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung, hat der Vermieter schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet.

Der Wunsch der Mieter, im Hinblick auf die Arbeitstätigkeit des Mieters im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.

Der Vermieter kann sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung auch nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Dass die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch nutzen wird, bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen ist, entlastet den Vermieter nicht von der rechtlichen Fehleinschätzung. Der Vermieter hätte sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass er zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.

tückischer Mietspiegel in Chemnitz

Viele Mieterhöhungen werden unter Bezu auf einen qualifizierten Mietspiegel einer Kommune vorgenommen. Auch Chemnitz verfügt über einen solchen qualifizierten Mietspiegel, der das Verfahren einer Mieterhöhung stark vereinfacht.

Doch es gilt - wie immer -, den Mietspiegel richtig anzuwenden.

In einem aktuellen Fall einer Mieterhöhung vor dem Amtsgericht Chemnitz kam der Vermieter - nein, schlimmer, dessen Hausverwaltung - nur deshalb zu einer guten Wohnqualität der betroffenen Wohnung, weil er das Wohnumfeld mit 12 Punkten bewertete. Doch bei genauer Lektüre des Mietspiegels fällt auf, dass in diesem Bereich maximal 6 Punkte möglich sind. Damit scheiterte das Mieterhöhungsverlangen und der Vermieter muss die Kosten des Verfahrens tragen.

wenn nicht weiß gestrichen wird

Das leidliche Thema Schönheitsreparaturen verbunden mit der Problematik der Renovierung bei Rückgabe der Mietwohnung beschäftigt die Gerichte weiterhin.

Nun hat der Bundesgerichtshof wieder eine Entscheidung getroffen. Hiernach gilt, wer in kräftigen bunten Farben Wände und Decken als Mieter gestrichen hat, muss diese in einer neutralen Farbgebung wieder zurückgeben. Das Kriterium des Gerichtes richtet sich danach, ob die Wohnung im übergebenen Zustand von Mietinteressenten akzeptiert wird oder nicht. Bei kräftoger Farbgebung sei dies nicht der Fall.

BGH, Pressemitteilung 183/13 bzw. Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12

Untervermietung und Falschangaben gefährden Mietverhältnis

Das AG München hat entschieden, dass im Falle der unberechtigten Untervermietung einer Wohnung, welche der Mieter auf Anfrage des Vermieters auch noch leugnet, das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so zerstört ist, dass eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung möglich ist.

Die Vermieterin einer öffentlich geförderten Wohnung in München staunte nicht schlecht, als sie im August 2012 die Mitteilung bekam, dass ihr Mieter diese Wohnung untervermiete. Die Kriminalpolizei hatte dies festgestellt, als jemand anderes bei einer polizeilichen Befragung diese Wohnung als Wohnsitz angab und auch gleich noch mitteilte, dass er aufgrund der Aufforderung des eigentlichen Mieters sich dort nicht anmelden dürfe. Die Vermieterin forderte ihren Mieter auf, dies zu unterlassen. Als Antwort erhielt sie ein Schreiben, indem der Mieter die Untervermietung bestritt. Er sei nur krank. Daher kämen Freunde zu ihm zu Besuch. Hieraufhin kündigte die Vermieterin fristlos und erhob Klage vor dem AG München.

Das AG München hat der Klage stattgegeben und ein Räumungsurteil erlassen.

Nach Auffassung des Amtsgerichts steht nach Anhörung mehrerer Zeugen fest, dass der Mieter die Wohnung untervermietet hat. Indem dieser die Untervermietung geleugnet habe, habe er das Vertrauensverhältnis zur Vermieterin zerstört. Der Vermieterin sei nicht zumutbar, das Mietverhältnis fortzuführen. Dabei fiele auch noch ins Gewicht, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handele, die nur von einem bestimmten Personenkreis bewohnt werden dürfe. Diese Vorschrift habe der Mieter umgangen. Auch habe er die Vermieterin über Jahre hinweg getäuscht. Eine vorherige Abmahnung sei daher nicht erforderlich. Die sofortige fristlose Kündigung sei wirksam.

75 % der Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln

Die Medien entdecken im Rahmen der Wahlkampfberichterstattung um Mieten, deren Höhe etc. auch das Mietrecht. Nicht anders einzuordnen ist der Bericht auf spiegel-online.de zu Schönheitsreparaturenklausel.

Aber die Übersicht ist kurz und prägnant und verweist auf Fundstellen, insoweit sicher ein erster Anfang für eine verbindliche Rechtsrecherche.

fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Rauchens

Einem 74-jährigen Raucher war das Mietverhältnis nach 40 Jahren gekündigt worden. Die Vermieterin begründete dies mit der nicht hinnehmbaren Geruchsbelästigung für die anderen Hausbewohner. Sie hatte den langjährigen Mieter mehrfach abgemahnt und aufgefordert, in der Wohnung weniger zu rauchen.

Die Kündigung hält der Amtsrichter laut Meldung auf lto.de angesichts "der veränderten Beurteilung der Gefahren des Passivrauchens" für berechtigt, teilte ein Gerichtssprecher mit. Die schutzwürdigen Interessen Dritter seien höher zu bewerten als die Gewohnheitsrechte des rauchenden Mieters.

Ergänzung vom 10.07.2013: Das Landgericht Düsseldorf gewährt dem Mieter auf seine Beschwerde hin doch noch Prozesskostenhilfe. Nun läuft das eigentliche Hauptsacheverfahren.

Verfassungsgerichtshof entscheidet über Mietminderung

Minderungsansprüche sind ein regelmäßiges Problem aus dem Mietrecht vor Gerichten. Dass bei der Wertung der Vorträge der Parteien (auch) Richtern Fehler (un-/absichtlich) unterlaufen, ist dann wohl doch  eine Frage der Statistik.

Doch zm Glück gelingt es manchmal, Fehler der Richter vor ein Verfassungsgericht zu bringen, welches den Richtern deren Fehler bescheinigt, so u.a. der VerfGH Berlin.

Ein Mieter macht Mängel geltend an der Terrasse, legt Fotos vor, benannte Zeugen und beantragte ein Sachverständigengutachen und wie auf eine bestehende Unfall- und Verletzungsgefahr.

Amts- und Landgericht wiesen die Minderungsansprüche jedoch zurück, es läge nur eine unerhebliche Minderung der Gebrauchtstauglichkeit vor.

Der VerfGH Berlin (Az.: 11/12) erkannte, dass die Gerichte sich nicht an zwingende zivilprozessuale Grundsätze gehalten haben und gefestigte Rechtsprechung des BGH übergingen.

Hiernach muss ein Mieter nur konkrete Sachmängel vortragen, welche die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beinträchtigen; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung fällt hingegen nicht in die Darlegungslast des Mieters.

Mehrfarbige Fenster - muss Mieter das dulden?

Eine Mieterin einer Münchner Wohnung erhob mehrfach gegenüber dem Vermieter die Rüge, dass einige Fenster ihrer Wohnung sowie die Balkontür undicht seien. Daraufhin beschloss der Vermieter diese auszutauschen, jedoch in "weiß" und nicht in der Farbe der alten Fenster "Eiche braun".

Die Mieterin wollte dies nicht und verweigerte den Einbau. Klar vor dem Hintergrund, einmal (neue) weiße und dann wieder (alte) braune Fenster in der Wohnmung zu haben.

Doch auch das Angebot des Vermieters, die alten Fenster ebenfalls weiß streichen zu lassen, lehnte die Mieterin ab.

Der Vermieter erhob sodann Klage auf Duldung des Einbaus und bekam vom Amtsgericht München (Urt. v. 11.12.12, Az. 473 C 25342/12) Recht:

Grundsätzlich hätten Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind, was bei undichten Fenstern der Fall sei. Der Austausch der Fenster sei der Mieterin zumutbar gewesen, auch wenn die neue Farbkombination nicht ihrem persönlichen Geschmack entsprochen hätte, da die optische Beeinträchtigung minimal gewesen sei. Wenn sich die Mieterin an einer unterschiedlichen Farbgestaltung so sehr störe, hätte sie das Angebot des Vermieters annehmen sollen, alle übrigen Fensterrahmen ebenfalls weiß zu streichen.
 Fazit: Nach dieser Entscheidung kann eine Wohnung mehrfarbige Fenster aufweisen und Mieter haben dies zu dulden.

Saldoklage zulässig, aber nicht immer begründet

Im Mietrecht kommt es häufiger vor, dass Mietrückstände gerichtlich beigetrieben werden sollen. Meist wird im Klageantrag aufgeführt, dass der beklagte Mieter für einen Monat einen bestimmten Betrag zahlen soll. Werden nun mehrere Monate geltendgemacht, kann dies eine Vielzahl von Anträgen (für jeden einzelnen Monat) mit sich führen.

Diese Arbeit wollte sich offensichtlich ein Vermieter sparen und verlangte einen Zahlbetrag von 17.948,48 € für einen Zeitraum aus Januar 2007 bis März 2010. Er machte mithin nur den Saldo der vermeintlichen Mietrückstände geltend, ohne dies auf einzelne Monate aufzuschlüsseln.

Amts- und Landgericht hielten die Klage für unzulässig. Der BGH (09.01.2013 - VIII ZR 94/12) entschied anders.  Eine Saldoklage ist zulässig, denn eine solche Klage genüge den Bestimmtheitserfordernissen des § 253 II ZPO.

Ob der Saldo berechtigt ist, ist dann keine Frage er Zulässigkeit mehr, sondern der Begründetheit einer Klageforderung. Hierüber entschied der BGH nicht, sondern verwies das Verfahren zurück.

Liebesspiel auf der Terrasse nebst Fotos

Die Mieterin einer Wohnung ging ihrem Bedürfnis nach Austausch von freizügigen Zärtlichkeiten mit einem Mann nach. Nicht im Bett oder im Zimmer, sondern auf der Terrasse ihrer Wohnung.

Die Nachbarn fühlten sich pikiert. Doch eine Person aus der Nachbarschaft ergriff ihren Fotoapparat und schoß 4 Bilder vom Liebesspiel. Begründung - es muss doch zur Beweissicherung dokumentiert werden.

Unter Vorlage der offenbar gelungenen Fotos beschwerte sich die Nachbarin zunächst beim Vermieter, welcher der liebestollen Mieterin eine Abahnung erteilte.

Hiergegen wollte sich die Mieterin wehren und zog vor das Gericht gegen die Abmahnung. Die Terrasse gehöre zu ihrem Mieteigentum und innerhalb dessen könne sie sich frei entfalten und entblättern. Die Abmahnung verletze ihre Persönlichkeitsrechte verletzt. Zudem begehrte Sie Auskunft vom Vermieter, wer die Fotos geschossen habe und die Herausgabe derselben.

Die Richter des Amtsgerichtes Bonn ( 8 C 209/05) hielten die Abmahnung für gerechtfertigt. Die Mieterin habe durch ihr unangemessenes, beinahe öffentliches Ausleben ihrer Sexualität gegen das Rücksichtnahmegebot verstoßen. Es liege auch keine Verletzung des Persönlichkeitsrechts vor, wenn diese sich bei ihren sexuellen Handlungen auf den nicht-einsehbaren Wohnbereich beschränken muss.
Hinsichtlichtlich der Fotos gab das Gericht der Mieterin Recht. Als Beweismittel wurden Sie nicht zugelassen und mussten an die Klägerin herausgegeben werden. Mit dem Ablichten auf der eigenen Terrasse ohne Zustimmung der Mieterin lag eine Verletzung der Persönlichkeitsrechte vor.

Haftung des Erben für Forderungen aus Miete

Nach dem Tod eines Mieters haben Erben ein Sonderkündigungsrecht von 3 Monaten nach § 564 BGB. Offen ist jedoch, ob Erben für Forderungen aus dem Mietverhältnis auch mit Ihrem Privatvermögen haften, wenn das Erbvermögen nicht ausreicht, die Forderungen zu decken. Mit dieser Frage beschäftigte sich der BGH.

Ein Mieter einer Wohnung in Nürnberg starb am 08.10.2008. Der Vermieter macht gegen die Erbin Ansprüche aus dem zum 31.01.2009 beendeten Mietverhältnis geltend. Er verlangt Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache, insgesamt 7.721,54 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Erbin hat die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB erhoben.

Das Amtsgericht hat der Klage des Vermieters stattgegeben und der Beklagten die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass vorbehalten. Das Landgericht hat das amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage bis auf einen Betrag von 2.512,48 Euro (Miete für November 2008 bis Januar 2009 sowie 250 Euro Räumungskosten) nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 311,19 Euro abgewiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.

Die Erbin erhob Revision - erfolgreich. Der BGH (VIII ZR 68/12) entschied, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind – mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. § 564 Satz 1 BGB begründe keine persönliche Haftung des Erben. Weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lase sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein soll.

Da die Klage des Vermieters nur auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet ist, die Erbin jedoch die Dürftigkeitseinrede erhoben und das Berufungsgericht die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt hat, hat der BGH die Klage insgesamt abgewiesen.

Betriebskostenabrechnung unter Vorbehalt

Eine Mieterin einer Wohnung bis Ende Februar 2007 erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Vermieterin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt.

Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 03.12.2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30.01.2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Vermieterin gegenüber der Mieterin in Höhe von 1.095,55 Euro.

Die Mieterin zahlte nicht und berief sich auf Verjährung.

Vor dem BGH (VIII ZR 264/12) bekam die Vermieterin Recht. Die Richter meinten, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Nun könnten findige Vermieter auf die Idee kommen, die wegen § 556 BGB innerhalb Jahresfrist vorzunehmenden Betriebskostenabrechnungen immer unter Vorbehalt abzurechnen, um etwaige Nachforderungen später (nach Ablauf der Jahresfrist) geltend zu machen. Doch dann hätte man das Urteil des BGH falsch verstanden, denn die Entscheidung beruht darauf, dass ein Vermieter nur dann einen Vorbehalt erklären kann, wenn er ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

fiktive Kosten in der Betriebskostenabrechnung

In einer Betriebskostenabrechnung werden grundsätzlich die tatsächlich aufgewandten Kosten für den "Betrieb" einer Wohnung erfasst und gegenüber dem vorschusszahlenden Mieter abgerechnet. Manche Vermieter erbringen selbst einige Leistungen - wie sind diese in der Betriebskostenabrechnung zu erfassen? Darf ein Vermieter für selbst erbrachte Leistungen Kosten ansetzen, welche eine Firma verlangt hätte? Der BGH gibt eine Antwort hierauf.

Ein Mieter streitet mit dem Vermieter über die Positionen "Gartenpflege" und "Hausmeister" in der Abrechnung der Betriebskosten. Darin sind nicht die dem Vermieter durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer).

Der BGH (PM Nr. 192/2012 - Urteil vom 14. November 2012 - VIII ZR 41/12) entschied, dass der Vermieter gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen.

Der Vermieter hat die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt, indem ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt wurde. Der Mieter hat die Angaben des Vermieters zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens nicht bestritten.

Badewannentemperatur und Volllaufzeit vor Gericht

Nicht nur Mieter einer Wohnung, sondern auch Vermieter sparen manchmal wo sie können. Manchmal auch an der falschen Stelle.

In der Wohnung eines Mieters war zur Warmwasserbereitung für Bad und Küche eine Gaswasserheizung installiert. Diese fiel Ende 2010 wegen eines Defektes aus. Der Vermieter baute darauf hin ein neues Warmwasserbereitungsgerät ein.

Kurze Zeit danach meldete sich der Mieter und bemängelte, dass die neue Warmwassertherme völlig unzureichend sei. Es dauere sehr lange, bis sich die Badewanne fülle. Zudem werde das Wasser auch nicht ausreichend warm. Das Gerät sei allenfalls als Untertischbatterie für ein Handwaschbecken geeignet.

Eine Wassertemperatur von rund 37 Grad sei genug, entgegnete der Vermieter.  Bei höheren Wassertemperaturen würden Herz und Kreislauf überlastet und die Haut trockene aus. Außerdem sei die Therme für den Gebrauch des Mieters ausreichend.

Der Mieter lies sich hiervon nicht überzeugen und erhob Klage.

Das AG München (Az.: 463 C 4744/11) verurteilte den Vermieter dazu, die in der Wohnung installierte Warmwassertherme durch eine andere mit ausreichender Dimensionierung zu ersetzen. Ein Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Dazu gehöre auch die Bereitstellung einer ausreichend dimensionierten Gastherme. Die in der Wohnung installierte Therme benötige aber nach dem Gutachten des beauftragten Gerichtssachverständigen für die Befüllung der Badewanne mit 45 Grad warmen Wasser ca. 42 Minuten. Damit dauere dieser Vorgang zu lange. Es sei dem Mieter nicht zumutbar, 42 Minuten zu warten, zumal das Badewasser während des Befüllvorgangs schon wieder abkühle. Der Meinung des Vermieters, eine niedrigere Badetemperatur sei empfohlen und ausreichend, folge das Gericht nicht. Dieses sehe aus eigener Erfahrung eine Temperatur von mindestens 41 Grad für ein angenehmes Baden als erforderlich an.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Mangel tritt wieder auf - muss ich das Vermieter melden?

Im Juli 2010 bildete sich in der Wohnung eines Münchner Ehepaares Schimmel in allen Räumen mit Ausnahme des Flures. Der Hausmeister des Anwesens behandelte diesen darauf hin mit einem Schimmelbeseitigungsspray.

Im Januar 2011 kam es erneut zu einem Schimmelbefall. Dies zeigten die Mieter dem Vermieter an, worauf dieser einen Malerfachbetrieb mit der Beseitigung beauftragte. In einem Schreiben teilten die Mieter mit, dass der Schimmel zwar aktuell beseitigt sei, sie allerdings befürchten, dass er erneut auftreten könnte und sich daher ein außerordentliches Kündigungsrecht vorbehielten.

Als sich im Bad im März 2011 erneut Schimmel zeigte, kündigten die Mieter fristlos, räumten die Wohnung und verlangten vom Vermieter die Umzugskosten in Höhe von 500 Euro, die Maklerkosten für die neue Wohnung in Höhe von 1.713 Euro sowie die Kosten für eine neue Küchenarbeitsplatte in Höhe von 101 Euro.

Der Vermieter weigerte sich zu zahlen, schließlich habe man ihm von der neuen Schimmelbildung nichts berichtet. Er hätte sich um die Mangelbeseitigung gekümmert.

Das AG München (431 C 20886/11 - 08.11.2011) hat die Klage der ehemaligen Mieter abgewiesen.

Ein Anspruch auf Schadenersatz besteht nicht, da der erneut aufgetretene Mangel der Wohnung, der Schimmel im Bad, dem Vermieter nicht angezeigt wurde. Eine solche erneute Anzeigepflicht treffe die Mieter auch dann, wenn eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, die nicht dauerhaft erfolgreich gewesen sei. Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter objektiv der Meinung sein durfte, er habe alles Erforderliche zur Mangelbeseitigung getan. Es sei auch vorliegend nicht so, dass die vom Vermieter im Januar 2011 in Auftrag gegebene Schimmelbeseitigung durch die Malerfirma von vornherein völlig ungeeignet war. Eine solche sei eine durchaus fachgerechte Maßnahme. Dem Vermieter sei durch die Mieter schließlich auch bestätigt worden, dass der Schimmel aktuell beseitigt worden sei. Ein weiteres Zuwarten sei den Mietern auch zumutbar gewesen.

Eigenkündigung möglich, wenn kein Wohnzweck vorgesehen?

Mieter einer Wohnung in Berlin erhielten vom Vermieter ein Schreiben vom 02.11.2009, mit dem das Mietverhältnis zum 30.04.2010 gekündigt wurde. Begründete wurde diese damit, dass die Ehefrau des Vermieters beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei nach Berlin in die von den Mietern genutzte Wohnung zu verlegen.

 Die Mieter widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend.

 Nach Auffassung des BGH kann auch dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorliegen, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will. Dieses sei aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gelte umso mehr, wenn sich – wie hier nach dem Vortrag des Vermieters revisionsrechtlich zu unterstellen ist – die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

Schock wegen Madonna

Nein - im Treppenhaus stand nicht die Sängerin Madonna, sondern nur eine Madonnafigur, welche ein katholischer vermieter dort aufstellte. Ein protestantischer Mieter war "schockiert" und minderte die Miete. doch vor dem Gericht kam er nicht weit. Das AG Münster meinte, das die Grundmiete zu Unrecht gemindert wurde. Ein Recht zur Mietminderung bestehe nicht. Ein Recht zur Mietminderung steht dem Mieter nur zu, wenn die Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung beeinträchtigt ist. Dies ist durch die im Treppenhaus aufgestellte Madonna nicht gegeben. Darüber hinaus ist auch nach evangelischem Glauben Jesus durch Maria geboren worden, so dass die Aufstellung der Madonna im Treppenhaus kein Umstand sein kann, der zu einem besonderen Schock führt. Subjektive Überempfindlichkeiten sind bei der Bewertung von Minderungsrechten nicht zu berücksichtigen.

Das Katzennetz an der Holzkonstruktion

Um ihrer Katze die Benutzung des zur Mietwohnung gehörenden Balkons zu ermöglichen, errichtete eine Mietpartei eine Holzkonstruktion, an der ein Katzennetz befestigt wurde. Der Vermieter verlangte jedoch die Beseitigung und machte dies gerichtlich geltend.

Nach Ansicht der Richter des AG Neukölln (Urteil vom 12.4.2012, Az. 10 C 456/11) bedurfte es einer ausdrücklichen Erlaubnis durch den Vermieter. Die Mietpartei hatte durch die eigenmächtig vorgenommene Maßnahme die Mietsache nicht unerheblich umgestaltet mit Einfluss auf das Erscheinungsbild der Wohnung und des Gebäudes.

Dass durch das Aufstellen der Holzkonstruktion nicht in die Substanz des Gebäudes eingegriffen worden ist, ist hierbei ohne Belang. Ebenso kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine Katzenhaltung die Verwendung eines solchen Katzennetzes zwangsläufig mit sich bringt.

In der erforderlichen Interessenabwägung ist zudem zu berücksichtigen, dass der Vermieter mit der Duldung einer solchen baulichen Veränderung einen Präzedenzfall schaffen würde, auf den sich andere Tierhalter im Haus berufen könnten.

Die Mietpartei mus das Ketzennetz nebst Holzkonstruktion beseitigen.

Mieterhöhung und fristlose Kündigung

In vielen Mietverträgen finden sich Vereinbarungen, dass Nebenkostenvorauszahlungen den Abrechnungen angepasst werden können. Gibt es also nach einem Jahr einen hohen Nachzahlungsbetrag bezüglich Nebenkosten, kann vom Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung entsprechend erhöht werden.

Zahlt ein Mieter diese Erhöhungen nicht, führt dies dazu, dass er mit Mietzahlungen in Verzug gerät und - bei ausreichender Höhe (2 Monatsmieten) - fristlose gekündigt werden kann. Dies gilt auch, wenn nur die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nicht gezahlt wird, wie der Bundesgerichtshof (BGH vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11) entschied.

Dies verwundert, da doch - oberflächlich betrachtet - dem Vermieter mit der Abrechnung der Nebenkosten kein Nachteil entsteht (denn die nicht gezahlten Erhöhungen werden nicht in der Abrechnung berücksichtigt). Doch dies täuscht. Auch der Vermieter muss Abschläge etc. an die Versorger zahlen und leistet diesbezüglich Vorschüsse. Die Erhöhung der Vorauszahlungen minimiert sein Zahlungsausfallrisiko.

Vor diesem Hintergrund entschied der BGH, dass der Vermieter nicht erst die Zahlungsrückstände einklagen muss, sondern ihm die fristlose Kündigung sogleich zusteht. Die vorherige Zahlungsklage ist eben nicht Voraussetzung für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages.

Übersicht zu Fallstricken bei Nebenkosten

Dankenswerter Weise hat stern.de eine kurzweilige Übersicht ins Netz gestellt, in dem viele Punkte kurz angesprochen werden. Hier geht es zum Artikel.