Umlage von Nebenkosten - was gilt?

In einer Vielzahl von Mietverträgen für Wohnräume ist bestimmt, dass der Mieter auf die Nebenkosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten hat, über die später abzurechnen ist. Seltemer finden sich schon Vereinbarungen, wie die Nebenkosten umgelegt werden. Geht es nach der Anzahl der Wohneinheiten, der Flächen, dem Verbrauch, der Personenzahl in einer Wohnung oder, oder ....?

Für Wohnraummietverhältnisse regelt § 556a I BGB eine Reihenfolge, nach der sich bestimmt, welcher Umlagemaßstab bei der Umlage von Betriebskosten auf den Mieter zu verwenden ist.

1. Als erstes ist zu prüfen, ob der Mietvertrag oder die Vereinbarungen Bestimmungen zum Umlagemaßstab enthalten.  Haben die Vertragsparteien – also Mieter und Vermieter – in den Vertrag einen Umlagemaßstab aufgenommen, ist dieser hiernach für beide bindend. Keine der
Parteien kann diesen Umlagemaßstab einseitig abändern.

2. Findet sich keine ausdrückliche Vereinbarung zum Umlagemaßstab, werden Betriebskosten aber nach ihrem Verbrauch oder ihrer Verursachung erfasst, sind sie hiernach zu berechnen. Dies gilt oft für Heizung, Waser und Strom.

3. Findet auch eine Erfassung des Verbrauchs nicht statt, bildet die Verteilung nach der Wohnfläche den gesetzlichen Auffangtatbestand.

Viele Nebenkostenabrechnungen beachten dies nicht und weisen so Fehler auf.

Werden Nebenkosten nach der Wohnfläche umgelegt, stellt sich die Folgefrage, wie die Wohnfläche ermittelt wurde?

Es gibt verschiedene Methoden zur Berechnung der Wohnfläche. In Betracht kommt die DIN 276, die allerdings vom Deutschen Institut für Normung zurückgezogen wurde. Ein weiterer Ansatzpunkt
findet sich in §§ 42-44 der 2. Berechnungsverordnung, die jedoch mit Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung außer Kraft getreten sind. Schließlich bietet die Wohnflächenverordnung selbst Regeln, wie die Wohnfläche zu berechnen ist, die aber auch zum 31.12.2007 wieder außer Kraft getreten ist.

Es zeigt sich das offene Streitpotential. Deshalb ist es fraglich, ob ein Vermieter in der Betriebskostenabrechnung erläutern muss, wie die Wohnfläche der Wohnung und des gesamten Abrechnungsobjektes ermittelt wurden, damit der Mieter nachvollziehen kann, ob der richtige Flächenmaßstab in Ansatz gebracht wurde.

Der BGH hat dies verneint. Er lässt es genügen, wenn der Vermieter die Quadratmeterzahl für die Wohnung und für das Gesamtobjekt angibt. Will der Mieter dem im Prozess entgegentreten,
kann er sich nicht auf ein einfaches Bestreiten oder ein Bestreiten mit Nichtwissen beschränken. Grundsätzlich ist der Mieter nämlich in der Lage, die Fläche seiner Wohnung selbst nachzumessen und zumindest ein – dann auch zum Bestreiten ausreichendes – laienhaftes Messergebnis zu präsentieren. Ganz nebenbei wurde auch bestätigt, dass Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung im Urkundenprozess geltend gemacht werden können.

Betriebskostennachzahlungen im Urkundenprozess durchsetzen

Dem Geld hinterher rennen ist manchmal ganz schön anstrengend. Schön, wenn es manchmal einfacher geht.

Ein Gerichtsverfahren ist oft zeitintensiv. Ein Urkundenprozess hingegen verschlankt das ganze, da es (zunächst) nur auf Urkunden ankommt.

Ein Vermieter kann deshalb etwaige Zahlungen aus Betriebskostenabrechnungen gegenüber säumigen Mietern im Rahmen eines Urkundenprozesses durchsetzen, das bestätigte der BGH in seiner Entscheidung vom 22.10.2014, sofern der Vermieter die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann.

Doch Vorsicht, es spricht nichts dagegen, dass auch Mieter das ihnen zustehende Guthaben auf diesem Weg vor Gericht durchsetzen können.

Heizungsenergieverbrauch - physikalisch unmöglich

An einem Heizkörper einer Mietwohnung befand sich ein defektes Erfassungsgerät zur Heizkostenermittlung. Der Heizkostenverteiler hatte einen Verbrauch aufgezeichnet, der in diesem Umfang rein physikalisch gar nicht möglich gewesen wäre. Vermieter und Mieter stritten nun darum, welcher Betrag denn nun zu bezahlen sei im Rahmen der Nebenkostenabrechnung. Der Fall ging durch mehrere Instanzen und landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof.


Dieser (VIII ZR 310/12) entschied, dass ein Anwendungsfall des § 9a Abs. 1 HeizkostenV gegeben ist. Demzufolge kann der Vermieter nicht auf der Grundlage des abgelesenen, nicht dem tatsächlichen Verbrauch entsprechenden Werts abrechnen, sondern muss den Verbrauch anhand einer der in dieser Vorschrift genannten Methoden ermitteln, nämlich auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum.

Soweit auf diese Weise eine Verbrauchsermittlung nicht möglich ist (z. B. mangels geeigneter Vergleichsdaten), bliebe nur eine verbrauchsunabhängige Abrechnung (etwa nach Wohnfläche), wobei eine Kürzung von 15 % gemäß § 12 HeizkostenV vorzunehmen wäre.

neuer Betriebskostenspiegel - prüfen Sie Ihre Betriebskosten

Die Betriebskosten - manchmal auch Nebenkosten genannt - sind oft die 2. Miete. Wie die Entwicklung der Betriebskosten in Deutschland ist, zeigt der neue Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes. Dieser ist auch ein Anhaltspunkt, ob Ihre Betriebskosten einer näheren und genaueren Überprüfung bedürfen.

Betriebskostenabrechnung unter Vorbehalt

Eine Mieterin einer Wohnung bis Ende Februar 2007 erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Vermieterin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt.

Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 03.12.2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30.01.2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Vermieterin gegenüber der Mieterin in Höhe von 1.095,55 Euro.

Die Mieterin zahlte nicht und berief sich auf Verjährung.

Vor dem BGH (VIII ZR 264/12) bekam die Vermieterin Recht. Die Richter meinten, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Nun könnten findige Vermieter auf die Idee kommen, die wegen § 556 BGB innerhalb Jahresfrist vorzunehmenden Betriebskostenabrechnungen immer unter Vorbehalt abzurechnen, um etwaige Nachforderungen später (nach Ablauf der Jahresfrist) geltend zu machen. Doch dann hätte man das Urteil des BGH falsch verstanden, denn die Entscheidung beruht darauf, dass ein Vermieter nur dann einen Vorbehalt erklären kann, wenn er ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

fiktive Kosten in der Betriebskostenabrechnung

In einer Betriebskostenabrechnung werden grundsätzlich die tatsächlich aufgewandten Kosten für den "Betrieb" einer Wohnung erfasst und gegenüber dem vorschusszahlenden Mieter abgerechnet. Manche Vermieter erbringen selbst einige Leistungen - wie sind diese in der Betriebskostenabrechnung zu erfassen? Darf ein Vermieter für selbst erbrachte Leistungen Kosten ansetzen, welche eine Firma verlangt hätte? Der BGH gibt eine Antwort hierauf.

Ein Mieter streitet mit dem Vermieter über die Positionen "Gartenpflege" und "Hausmeister" in der Abrechnung der Betriebskosten. Darin sind nicht die dem Vermieter durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer).

Der BGH (PM Nr. 192/2012 - Urteil vom 14. November 2012 - VIII ZR 41/12) entschied, dass der Vermieter gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen.

Der Vermieter hat die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt, indem ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt wurde. Der Mieter hat die Angaben des Vermieters zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens nicht bestritten.

Keine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlichen Fehlern der Betriebskostenabrechnung

Der BGH hat zwei Entscheidungen (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11) zu der Frage getroffen, ob der Vermieter zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen auch dann berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist.

In den beiden Verfahren verlangt der Kläger als Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern innegehaltenen Wohnungen. Der Kläger erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an. Die Abrechnungen des Klägers wiesen inhaltliche Fehler auf, welche die Beklagten beanstandet hatten und bei deren Korrektur ein Saldo zum Nachteil der Beklagten nicht verblieb. Im Verfahren VIII ZR 245/10 zahlten die Beklagten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Im Verfahren VIII ZR 246/10 zahlte der Beklagte die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht. Der Kläger kündigte beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen des Vermieters sind in den Vorinstanzen abgewiesen worden.

Der BGH hat die dagegen gerichtete Revision des Klägers zurückgewiesen.

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Zwar hat der BGH bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der BGH aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise werde der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Hinzu komme, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.

Übersicht zu Fallstricken bei Nebenkosten

Dankenswerter Weise hat stern.de eine kurzweilige Übersicht ins Netz gestellt, in dem viele Punkte kurz angesprochen werden. Hier geht es zum Artikel.

Heizkosten in der Betriebskostenabrechnung

In vielen Betriebskostenabrechnungen werden die Heizkosten auf Basis der Zahlungen des Vermieters für den Brennstoff im Abrechnungszeitraum ermittelt und auf Mieter umgelegt. Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 01.02.2012 (VIII ZR 156/11) nun Maßstäbe aufgestellt, was hierbei zu beachten ist.

Heizkosten können hiernach nicht nach dem Abflussprinzip umgelegt werden, d. h. es kommt nicht auf die Abschlagszahlungen des Vermieters an, sondern allein auf den tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum. Dies ergibt sich aus den gesetzlichen Regelung in der HeizKV (§ 7). Wird dies nicht beachtet, ist die Heizkostenabrechnung diesbezüglich inhaltlich unzutreffend mit der Folge, dass oftmals kein Nachzahlungsanspruch gegen Mieter besteht, da die Position der Heizkosten den größten Umfang in den Nebenkostenabrechnungen ausmacht.

Heizkosten vergleichen - Kostenfaktor Betriebskosten

Neben der Miete (Kaltmiete) stellen Kosten für Nebenkosten einen nicht zu unterschätzenden Kostenfaktor dar hinsichtlich der Preiswertigkeit einer Wohnung. Nach dem neuen Heizkostenspiegel stieg der Preis für eine 70 m² - Wohnung mit Ölheizung um 35 %. Da ist die verwunderung über Nachzahlungen in den Nebenkosten schon gleich kleiner. Dennoch sollte eine Nebenkostenabrechnung geprüft werden, da diese auch sehr fehleranfällig sind.

kostenlose Einsicht in Abrechnungsunterlagen zu Betriebskosten

Kommt eine Betriebskostenabrechnung lohnt sich die Anforderung der Abrechnungsunterlagen vom Vermieter, damit die Zahlenwerte und deren Umlegbarkeit geprüft werden können.

Seit langem ist bekannt, dass bei örtlicher Nähe der Vermieter dem Mieter eine kostenlose Einsichtnahme ermöglichen muss. Zweifelhaft war dies, wenn der Vermieter und/oder die Hausverwaltung örtlich weit entfernt war und eine Fahrt nicht zumutbar war.

Einige meinten, dass der Vermieter dann Kopien der Abrechnungsunterlagen gegen Kostenerstattung dem Mieter zusenden muss. Anders das Amtsgericht Freiburg mit seiner Entscheidung vom 24.03.2011 (3 S 348/10). Dieses meint:

Liegt der Sitz des Vermieters weit entfernt vom Ort der Mietwohnung (hier: über 400 km), ist der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Betriebskostenbelege am Ort des Mietobjekts zu erfüllen. Auf die Übersendung von Fotokopien, gleich ob mit oder ohne Kostentragungspflicht, muss sich der Mieter regelmäßig nicht verweisen lassen.

Fazit: Nach diesem Urteil muss der Vermieter immer Einsicht gewähren in die Abrechnungsunterlagen.

Verlängerung der Jahresfrist für Betriebskostenabrechnung möglich

Nach § 556 III BGB ist über Vorauszahlungen auf Betriebskosten jährlich abzurechnen. Wird diese Jahresfrist nicht eingehalten, kann der Vermieter vom Mieter keine etwaigen Nachzahlungen verlangen aus der verspäteten Abrechnung.

Die Jahresfrist kann durch die Parteien eines Mietvertrages jedoch verlängert werden, wenn dies einmalig und einvernehmlich geschieht. Dies bestätigte der BGH in einem Urteil vom 27.7.2011 - VIII ZR 316/10.

§ 556 IV BGB steht dem nicht entgegen, trotz des Wortlautes. In Auseinandersetzung der Vielzahl von Rechtsprechung zu dieser Thematik, kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung der gesetzgeberischen Intention eine Vereinbarung zur Verlängerung der Abrechnungsfrist möglich sein muss.

Mülltrennung, Betriebskosten und der Spiegel

Betriebskostenabrechnung stellen oftmals das Verhältnis der Mietvertragsparteien auf die Probe, insbesondere wenn es zu Nachforderungen kommt, welche der Mieter für unberechtigt hält.

Nun gibt es den Grundsatz im Mietrecht, dass der Vermieter verpflichtet ist, Betriebskosten unter dem Wirtschaftslichkeitsgebot zu erheben und abzurechnen. Dankenswerter Weise hat der Mieterbund einen landesweit übergreifenden Betriebskostenspiegel veröffentlicht, aus dem sich Durchschnittswerte ergeben.

Eine Mietpartei hat nun die Angaben der Betriebskostenabrechnung mit den Werten des Betriebskostenspiegels verglichen und festgestellt, dass die Müllgebühren erheblich abweichen vom bundesweiten Duchschnitt. Mit dieser Argumentation unter Verweis auf den Betriebskostenspiegel wurde die Nachzahlung verweigert.

Der Vermieter gab sich damit nicht zufrieden, hat er doch korrekt die Kosten umgelegt. Der BGH gab ihm Recht (Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10). Der Hinweis der Mieter auf einen gegenüber dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz genpügt nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen.

"Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu."

Im weiteren interessant an der Entscheidung ist der Hinweis darauf, dass die hohen Kosten auf dem Fehlverhalten der Mieter beruhen, da diese den Müll nicht ordnungsgemäß trennten und deshalb die Kommune auf eine kostenintensivere Müllentsorgung für das Anwesen umstellte.

Berechnung der Mietminderung und der Betriebskosten

Mit Urteil vom 20.07.2005 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Bemessungsgrundlage für eine Minderung der Miete nach § 536 BGB die Bruttomiete (= Warmmiete) ist. Dies gilt nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 13.04.2011 - VIII ZR 223/10) unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Das heißt in einem Beispielsfall: Es besteht ein Minderungsrecht von 5 %. Die Miete setzt sich zusammen aus 300 € Kaltmiete und 100 € Betriebskostenvorschuss. Mithin beträgt die Warmmiete 400 €. Die Mietminderung beträgt dann (5 % aus 400 €) 20 €.

Was passiert nun, wenn über den Zeitraum, in der die Miete gemindert wurde, die jährliche Betriebskostenabrechnung kommt und zum Beispiel (s.o.) einen Gesamtbetrag von 1.400,00 € ausweist. Um die Nachzahlung bzw. ein Guthaben der Mietpartei berechnen zu können, kommt es auf die tatsächlichen Vorauszahlungen an und hier beginnen die Schwierigkeiten.

Angenommen die Mietminderung von 5 % hätte über 12 Monate, mithin dem Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten, bestanden, stellt sich die Frage, ob

a) die Minderung nur von der Kaltmiete abgezogen wird (Betriebskostenvorauszahlung dann (12 x 100 €) 1200 € -> Nachzahlung (1.400 - 1.200) 200 €) oder

b) von den Betriebskosten (Betriebskostenvorauszahlung dann (12 x 80 €) 960 € -> Nachzahlung 1.400 - 960) 440 €) oder

c) anteilig von Kaltmiete und Betriebskosten (Betriebskostenvorauszahlung bei hälftiger Aufteilung dann (12 x 90 €) 1.080 € -> Nachzahlung (1.400 - 1.080) 320 €).

Der Bundesgerichtshof weist nun darauf hin, dass dies nur ein Scheinproblem ist, denn bei zutreffender Berechnung würde immer das selbe Ergebnis rauskommen.

Doch wie ist nun die zutreffende Berechnung vorzunehmen?

Nach der Entscheidung des )BGH ist auf die Gesamtzahlungen für den Abrechnungszeitraum abzustellen. Nach obigem Beispiel waren 5 % Minderung zu berücksichtigen bei einer monatlichen Kaltmiete von 300 € und 100 € Betriebskostenvorschuss. Die Jahresendabrechnung der Betriebskosten lautet 1.400 € (ohne Abzug von Vorauszahlungen).

Vertraglich geschuldet gewesen wäre also eine Jahreskaltmiete von (12 x 300 €)3.600 € und 1.400 € tatsächliche Betriebskosten, mithin insgesamt 5.000 €. Hiervon sind 5 % Mietminderung abzuziehen, also 250,00 €. Die Mietpartei schuldete für das Abrechnungsjahr unter Berücksichtigung der Mietminderung von 5 % also lediglich (5.000 € - 250 €) 4.750,00 € an Gesamtmiete.

Gemäß den Rechenschritten nach a), hätte die Mietpartei (12 x 280 €) 3.360 € Kaltmiete und (12 x 100 €) 1.200€ Betriebskosten bezahlt, mithin insgesamt 4.560,00 €

Nach den Rechenschritten gemäß b) hätte die Mietpartei (12 x 300) 3.600 € Kaltmiete und (12 x 80€) 960 € Betriebskosten bezahlt, mithin insgesamt 4.560 €.

Auch nach der Berechnung gemäß Reihenfolge c) kommt - wie erstaunlich - eine Gesamtzahlung von 4.560 € raus.

Nun ergibt sich die Differenz zwischen der geminderten Gesamtjahresmiete von 4.750 € und den tatsächlich gezahlten 4.560 €. Sie beträgt 190 €.

Die Mietpartei müsste nach vorstehendem Beispiel also auf die Betriebskostenabrechnung nur 190 € nachzahlen.

Die Berechnung wird natürlich etwas komplizierter, wenn nur für einzelne Monate die Minderung bestand. Aber auch das ist kein großes Problem, wenn auf die Gesamtjahresmiete nebst der Minderung abgestellt wird. Ein Taschenrechner oder eine Tabellenkalkulation dürfte reichen.

Nebenkostenzahlung trotz Insolvenz des Mieters

Über das Vermögen einer Mieterin wurde im April 2008 ein Insolvenzverfahren eröffnet. Der vom Gericht bestellte Treuhänder erklärte im Mai 2008 gegenüber der Vermieterin nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht mehr im Insolvenzverfahren bedient werden könnten.

Mit Schreiben vom 03.11.2008 - also 7 Monate nach Insolvenzeröffnung - erteilte die Vermieterin der Mieterin eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 (vor der Insolvenz), die mit einer Nachforderung von 182,37 Euro endete. Da die Mieterin nicht zahlte, wurde Klage erhoben.

Der BGH (13.04.2011 - VIII ZR 295/10 -) hat entschieden, dass der Anspruch auf Zahlung der Nebenkostennachforderung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum eine Insolvenzforderung darstellt, auch wenn die Nebenkostenabrechnung im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war. Dies gilt auch im Falle einer vom Treuhänder vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung abgegebenen Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.

Folge dieser Rechtsprechung ist, dass die Forderung während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht gegen eine Mietpartei persönlich geltend gemacht werden kann, sondern – gegebenenfalls unter Schätzung der Forderungshöhe wegen der erforderlichen Fristwahrung – zur Insolvenztabelle angemeldet werden.

Aufrechnung wegen fehlender Nebenkostenabrechnung

Wieder einmal musste der BGH ran und folgenden Leitsatz erlassen (12.09.2010 - VIII ZR 285/09):

Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

Interessant ist aber auch folgende Ausführung zu Positionen einer Nebenkostenabrechnung:

Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru-fungsgerichts, die von dem Kläger am 10. Dezember 2007 vorgelegten Betriebskostenabrechnungen seien in allen Positionen formell ordnungsgemäß.
(1) Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrech-nung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter ohne Aufschlüsselung im Einzelnen eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasst. Einen derartigen engen Zusammenhang hat der Senat zum Beispiel für die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser - soweit letztere auf der Grundlage des Frischwasserbezugs berechnet werden - sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge bejaht (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NJW-RR 2009, 1383 Rn. 18; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, aaO Rn. 7).

(2) Im Streitfall hat der Kläger in seiner am 10. Dezember 2007 während des Prozesses vorgelegten Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2003 bis 2005 unter anderem die Kosten "Wasserversorgung/Strom" sowie "Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung" jeweils in einer Summe zusammengefasst. Die Revision rügt zu Recht, dass der hierbei zu fordernde enge Zusammenhang jedenfalls für die Posten Wasserversorgung/Hausstrom ebenso fehlt wie für die Betriebskosten hinsichtlich Straßenreinigung/Müllbeseitigung einerseits und Schornsteinreinigung andererseits. Eine Zusammenfassung dieser Positionen, die nach § 2 Abs. 1 Nr. 2/Nr. 3 (Wasserversorgung), Nr. 11 (Be-leuchtung), Nr. 8 (Straßenreinigung/Müllbeseitigung), Nr. 12 (Schornsteinreinigung) BetrKV getrennte Kostengruppen bilden, erlaubt es dem Mieter nicht mehr, wenigstens eine Plausibilitätskontrolle der angesetzten Beträge vornehmen zu können. Gleiches gilt, soweit in der Betriebskostenabrechnung 2003 die Kosten für "Hausmeister" (§ 2 Abs. 2 Nr. 14 BetrKV) und "Gebäudereinigung" (§ 2 Abs. 1 Nr. 9 BetrKV) und in der Betriebskostenabrechnung 2004 die Kosten für "Hausmeister", "Gebäudereinigung" und "Gartenpflege" (§ 2 Abs. 1 Nr. 10 BetrKV) in einer Position zusammengezogen wurden. Denn ein sachlicher Grund hierfür ist weder vorgetragen, noch ersichtlich.

Entgegen der Auffassung der Revision führt die in den genannten Punkten unzulässige Kostenzusammenfassung jedoch nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnungen. Die Unwirksamkeit betrifft nach der Rechtsprechung des Senats vielmehr nur die jeweils unzulässig zusammengefassten Kostenpo-sitionen (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 11 mwN).

Betriebskostenabrechnungen können korrigiert werden ...

...und wenn die Korrektur noch innerhalb der Jahresfrist (nach Ablauf der Abrechnungsperiode) erfolgt, steht auch eine frühere Guthabenauszahlung einer Nachforderung durch den Vermieter nicht im Weg. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 296/09.

nicht geeichter Wasserzähler zählt trotzdem

Oftmals wird gegen Betriebskostenabrechnungen eingewandt, dass der abgerechnete Wasserverbrauch nicht stimme, weil der Wasserzähler nicht geeicht sei bzw. die Eichfrist abgelaufen war.

Der Bundesgerichtshof (Pressemeldung 221/10) ist dem insoweit entgegengetreten, als ein Vermieter der Nachweis möglich sein muss, dass der Wasserzähler die maßgeblichen Toleranzen einhielt. Gelingt dem Vermieter ein solcher Beweis, dann kann der festgestellte Wasserverbrauch der (nicht geeichten) Wasseruhr in der Betriebskostenabrechnung verwendet werden.