Müssen Mieter Mängel vorhersehen?

Die meisten Mieter - wenn auch nicht alle - unterzeichnen eine Mietvertrag erst nach Wohnungsbesichtigung. Wenn sich dabei herausstellt, dass an der Wohnung erkennbare Mängel bestehen, kann der Mieter dies - bei dennoch erfolgtem Vertragsabschluss - nicht nachträglich als Minderungsrecht nutzen gem. § 536 b BGB. 

Gilt dies auch, wenn ein "Mangel" bei Wohnungsbesichtigung zwar nicht erkennbar, aber vorhersehbar ist? Muss der Mietinteressent Hellseher sein?

Ein Mieter unterschrieb einen Mietvertrag über eine in Hambrug gelegene Mietwohnung. Die Wohnung war schön und es gab einen Ausblick auf einen unbebauten Hinterhof.


Da Hamburg derzeit bekanntlich viele neue Wohnungen baut bzw. bauen lässt, werden auch bisher brachliegende Flächen bebaut. Dieses Schicksal betraf auch den Hinterhof des Hauses, in das der Mieter einzog.

durch die Bauarbeiten kam es zu Lärm und Staub, welche die Wohnnutzung beeinträchtigten. Der Mieter minderte die Miete. Doch der Vermieter wendet ein, dass bereits bei Vertragsschluss erkennbar gewesen sei, dass der Hinterhof künftig bebaut werden würde. Es kam zum Rechtsstreit.

Das Landgericht Hamburg (Urteil vom 25. November 2014, Az: 334 C 20/14) befand, dass es keineswegs für den Mieter erkennbar gewesen sei, dass künftig der Hinterhof bebaut werden würde. Er durfte deshalb die Miete zu Recht mindern.

Vermieter muss vom Mieter verursachten Brandschaden beseitigen, wenn ...

Die 12-jährige Tochter von Mietern hat am 07.03.2012 Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet. Es kam zum Brand. 

Die Haftpflichtversicherung der Mieter verwies die Vermieterin wegen der Schadensregulierung an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Mieter umgelegt werden – lehnte die Vermieterin  jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Mietern geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte die Vermieterin ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.

Nach der Rechtsprechung des BGH darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb sei ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des BGH durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter habe dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr sei der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.

In Fortentwicklung dieser Rechtsprechung hat der BGH nunmehr entschieden, dass der Mieter in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern kann.

Den Vermieter treffe nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfalle zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gelte nach der vorliegenden Entscheidung aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung bestehe, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall sei der Vermieter grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen. Denn der Mieter könne auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zu Gute kommen.

Insoweit ist der Eingangssatz zu vollenden wie folgt:

Vermieter muss vom Mieter verursachten Brandschaden beseitigen, wenn eine Wohngebäudeversicherung besteht, welche anteilig auf Mieter umgelegt wurde.

Eine Einschränkung ist aber noch offen:
Darf der Vermieter ausnahmsweise die Inanspruchnahme der Versicherung verweigern, wenn damit eine erhebliche Erhöhung der Versicherungsprämien verbunden ist? Diese Frage musste der BGH nicht beantworten, denn es fehlte nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts insoweit an einem konkreten Vortrag derVermieterin hinsichtlich einer zu erwartenden Beitragserhöhung.

Störende Geräusche und dennoch kein Minderungsrecht

Ein Mieter bemängelt seit Frühjahr 2012, dass in der Wohnung ein "sich in Intervallen wiederholendes brummendes Geräusch" zu hören sei. Mitarbeiter des Vermietungsunternehmens gingen den Anzeigen des Mieters nach, stellten jedoch keine Geräusche fest. Für die Monate April und Mai 2013 minderte der Mieter dann die Miete um jeweils 56,52 Euro. Er behauptet, insbesondere in Heizperioden sei in der Wohnung ein sich wiederholendes Brummen zu hören, während der Nachtabsenkung der Heizung in stündlicher Abfolge für etwa drei Minuten, in Heizzeiten alle zwei bis drei Minuten.

Die Vermieterin forderte die Zahlung des vollen Mietzinses.

Das AG Hannover hat den Mieter verurteilt, die einbehaltene Miete i.H.v. 113,04 Euro an die Vermieterin zu zahlen.

Das Amtsgericht hat ein Sachverständigengutachten eines Akustikers eingeholt, der ein wiederholt auftretendes Geräusch in der Wohnung des Mieters bestätigt hat. Es handele sich demnach um ein sehr leises Geräusch, das nur hörbar ist, wenn der Hintergrundpegel sehr niedrig ist. Der Pegel liege weit unter dem nach DIN 4109 geforderten Pegel für haustechnische Anlagen. Danach sei das vorhandene Geräusch kein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB.

Es sei zwar ohne weiteres nachvollziehbar, dass sich der Mieter durch das Geräusch gestört fühlt, da auch geringe Geräusche abhängig von der gegebenen Situation und der individuellen Konstitution des Hörenden als störend empfunden werden könnten. Allerdings könne ein derartiges Geräusch, das weit unter den Werten der DIN 4109 liege, keine Mietminderung auslösen. In Wohnungen seien Geräusche allgegenwärtig, dies gelte nicht nur für Vogelgezwitscher oder Straßengeräusche, sondern auch für Strömungs- und Schaltgeräusche von Heizungsanlagen, ebenso wie für Laufgeräusche und Lebensäußerungen anderer Menschen in einem Mehrfamilienhaus.

Verfassungsgerichtshof entscheidet über Mietminderung

Minderungsansprüche sind ein regelmäßiges Problem aus dem Mietrecht vor Gerichten. Dass bei der Wertung der Vorträge der Parteien (auch) Richtern Fehler (un-/absichtlich) unterlaufen, ist dann wohl doch  eine Frage der Statistik.

Doch zm Glück gelingt es manchmal, Fehler der Richter vor ein Verfassungsgericht zu bringen, welches den Richtern deren Fehler bescheinigt, so u.a. der VerfGH Berlin.

Ein Mieter macht Mängel geltend an der Terrasse, legt Fotos vor, benannte Zeugen und beantragte ein Sachverständigengutachen und wie auf eine bestehende Unfall- und Verletzungsgefahr.

Amts- und Landgericht wiesen die Minderungsansprüche jedoch zurück, es läge nur eine unerhebliche Minderung der Gebrauchtstauglichkeit vor.

Der VerfGH Berlin (Az.: 11/12) erkannte, dass die Gerichte sich nicht an zwingende zivilprozessuale Grundsätze gehalten haben und gefestigte Rechtsprechung des BGH übergingen.

Hiernach muss ein Mieter nur konkrete Sachmängel vortragen, welche die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beinträchtigen; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung fällt hingegen nicht in die Darlegungslast des Mieters.

Verkehrslärm auf der Schlossallee

Kommt es durch Bauarbeiten bzw. Umplanungen zu einer Erhöhung der Verkehrsbelastung in einer bisher ruhigeren Seitenstrasse, kann dies für Anwohner belastend sein.  Mieter könnten auf den Gedanken der Mietminderung kommen.

Der BGH (VIII ZR 152/12) hat nun in einem solchen Sachverhalt entschieden, dass es für ein Minderungsrecht auf die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung ankommt zwischen den Parteien des Mietvertrages.

Für eine solche Beschaffenheitsvereinbarung reicht es nicht aus, dass ein Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich sei vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Weil es hieran fehlte, konnte der Mieter keine wirksame Minderung vornehmen.

Badewannentemperatur und Volllaufzeit vor Gericht

Nicht nur Mieter einer Wohnung, sondern auch Vermieter sparen manchmal wo sie können. Manchmal auch an der falschen Stelle.

In der Wohnung eines Mieters war zur Warmwasserbereitung für Bad und Küche eine Gaswasserheizung installiert. Diese fiel Ende 2010 wegen eines Defektes aus. Der Vermieter baute darauf hin ein neues Warmwasserbereitungsgerät ein.

Kurze Zeit danach meldete sich der Mieter und bemängelte, dass die neue Warmwassertherme völlig unzureichend sei. Es dauere sehr lange, bis sich die Badewanne fülle. Zudem werde das Wasser auch nicht ausreichend warm. Das Gerät sei allenfalls als Untertischbatterie für ein Handwaschbecken geeignet.

Eine Wassertemperatur von rund 37 Grad sei genug, entgegnete der Vermieter.  Bei höheren Wassertemperaturen würden Herz und Kreislauf überlastet und die Haut trockene aus. Außerdem sei die Therme für den Gebrauch des Mieters ausreichend.

Der Mieter lies sich hiervon nicht überzeugen und erhob Klage.

Das AG München (Az.: 463 C 4744/11) verurteilte den Vermieter dazu, die in der Wohnung installierte Warmwassertherme durch eine andere mit ausreichender Dimensionierung zu ersetzen. Ein Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Dazu gehöre auch die Bereitstellung einer ausreichend dimensionierten Gastherme. Die in der Wohnung installierte Therme benötige aber nach dem Gutachten des beauftragten Gerichtssachverständigen für die Befüllung der Badewanne mit 45 Grad warmen Wasser ca. 42 Minuten. Damit dauere dieser Vorgang zu lange. Es sei dem Mieter nicht zumutbar, 42 Minuten zu warten, zumal das Badewasser während des Befüllvorgangs schon wieder abkühle. Der Meinung des Vermieters, eine niedrigere Badetemperatur sei empfohlen und ausreichend, folge das Gericht nicht. Dieses sehe aus eigener Erfahrung eine Temperatur von mindestens 41 Grad für ein angenehmes Baden als erforderlich an.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Mangel tritt wieder auf - muss ich das Vermieter melden?

Im Juli 2010 bildete sich in der Wohnung eines Münchner Ehepaares Schimmel in allen Räumen mit Ausnahme des Flures. Der Hausmeister des Anwesens behandelte diesen darauf hin mit einem Schimmelbeseitigungsspray.

Im Januar 2011 kam es erneut zu einem Schimmelbefall. Dies zeigten die Mieter dem Vermieter an, worauf dieser einen Malerfachbetrieb mit der Beseitigung beauftragte. In einem Schreiben teilten die Mieter mit, dass der Schimmel zwar aktuell beseitigt sei, sie allerdings befürchten, dass er erneut auftreten könnte und sich daher ein außerordentliches Kündigungsrecht vorbehielten.

Als sich im Bad im März 2011 erneut Schimmel zeigte, kündigten die Mieter fristlos, räumten die Wohnung und verlangten vom Vermieter die Umzugskosten in Höhe von 500 Euro, die Maklerkosten für die neue Wohnung in Höhe von 1.713 Euro sowie die Kosten für eine neue Küchenarbeitsplatte in Höhe von 101 Euro.

Der Vermieter weigerte sich zu zahlen, schließlich habe man ihm von der neuen Schimmelbildung nichts berichtet. Er hätte sich um die Mangelbeseitigung gekümmert.

Das AG München (431 C 20886/11 - 08.11.2011) hat die Klage der ehemaligen Mieter abgewiesen.

Ein Anspruch auf Schadenersatz besteht nicht, da der erneut aufgetretene Mangel der Wohnung, der Schimmel im Bad, dem Vermieter nicht angezeigt wurde. Eine solche erneute Anzeigepflicht treffe die Mieter auch dann, wenn eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, die nicht dauerhaft erfolgreich gewesen sei. Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter objektiv der Meinung sein durfte, er habe alles Erforderliche zur Mangelbeseitigung getan. Es sei auch vorliegend nicht so, dass die vom Vermieter im Januar 2011 in Auftrag gegebene Schimmelbeseitigung durch die Malerfirma von vornherein völlig ungeeignet war. Eine solche sei eine durchaus fachgerechte Maßnahme. Dem Vermieter sei durch die Mieter schließlich auch bestätigt worden, dass der Schimmel aktuell beseitigt worden sei. Ein weiteres Zuwarten sei den Mietern auch zumutbar gewesen.

Schock wegen Madonna

Nein - im Treppenhaus stand nicht die Sängerin Madonna, sondern nur eine Madonnafigur, welche ein katholischer vermieter dort aufstellte. Ein protestantischer Mieter war "schockiert" und minderte die Miete. doch vor dem Gericht kam er nicht weit. Das AG Münster meinte, das die Grundmiete zu Unrecht gemindert wurde. Ein Recht zur Mietminderung bestehe nicht. Ein Recht zur Mietminderung steht dem Mieter nur zu, wenn die Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung beeinträchtigt ist. Dies ist durch die im Treppenhaus aufgestellte Madonna nicht gegeben. Darüber hinaus ist auch nach evangelischem Glauben Jesus durch Maria geboren worden, so dass die Aufstellung der Madonna im Treppenhaus kein Umstand sein kann, der zu einem besonderen Schock führt. Subjektive Überempfindlichkeiten sind bei der Bewertung von Minderungsrechten nicht zu berücksichtigen.

Der Abwehrschirm und die Minderung

Mieter einer Hauses beschweren sich beim Vermieter über Tauben und deren Hinterlassenschaften im Innenhof. Installierte Spikes auf den betroffenen Fenstersimsen führten nur dazu, dass die Tauben andere Vorsprünge nutzten.

Deshalb griff der Vermieter zur großflächigen Methode und überspannte den Hof mit einem Netz. Mit Erfolg - die Tauben blieben fern.

Doch ein Mieter fühlte sich wie auf einem Gefängnishof und minderte die Miete um 30 %.

Vor dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg (16b C 180/07) blieb die Minderung erfolglos. Der Vermieter durfte aus Kostengründen sich für das Netz und nicht für eine durchgängige Anbringung von Spikes an allen Fenstersimsen entscheiden. Auch spiele sich die Anbringung des Netzes in einem Bereich ab, der nicht vom mietvertraglichen Gebrauch erfasst wird. Die Nutzung des Daches als zur Anbringung des „Abwehrschirms“ und das Netz selbst schränken den Gebrauch der Mietsache in keiner Weise ein. Somit ist eine Mietminderung nicht zulässig.

Vermieter sollten sich um Mangelanzeigen kümmern

Eine Mieterin bemerkte eines Tages eine zunehmende Feuchtigkeit in ihrem Badezimmer. Dieses verfügte über kein Außenfenster. Die Entsorgung der feuchten Luft erfolgte über einen in der Wand eingelassenen Abluftkanal, der zu einem Rohr im Dach führte, durch das die Luft entweichen konnte. Bei genauerem Hinsehen stellte die Mieterin fest, dass der Schacht sowohl im unmittelbaren Anschluss an die Wand des Badezimmers verstopft als auch insgesamt in einem verdreckten Zustand war. Sie fertigte Fotos an und bat die Vermieterin um Abhilfe. Die Fotos beeindruckten die Vermieterin nicht. Sie weigerte sich, jemanden in die Wohnung schicken, um sich die Sache einmal anzusehen. Sie war der Ansicht, die Angelegenheit sei Sache der Mieterin.

Die Mieterin erhob daraufhin Klage auf Mängelbeseitigung vor dem Amtsgericht, welches der Klage stattgab (AG München,Az.:461 C 2775/10).

Nach Auffassung des Amtsgerichts obliegt die Erhaltungspflicht bezüglich der Mietsache grundsätzlich dem Vermieter. Die normale vertragsmäßige Abnutzung gehe zu dessen Lasten. Der Sachverständige, der sich vor Ort die Gegebenheiten angesehen habe, sei zu dem Ergebnis gekommen, dass es sich im Bereich der Ansaugöffnung im Wesentlichen um normalen, durch den Gebrauch der Wohnung entstandenen Schmutz gehandelt habe. Die Erhaltungspflicht der Vermieterin entfalle auch nicht dadurch, dass das Abluftsystem sich außerhalb der Wohnung befinde. Unter diese Pflicht fallen auch Anlagen, die der Versorgung bzw. Entsorgung der Mieträume dienten. Die Pflicht ende nicht am Abluftgitter selbst, sondern beträfe auch den dahinterliegenden Schacht. Es sei auch nicht nachzuvollziehen, warum die Vermieterin nicht wenigstens einmal einen Mitarbeiter in die Wohnung geschickt habe, um die Angelegenheit zu überprüfen. Im Gegenteil habe sie der Mieterin auch noch unterstellt, die Fotos gefälscht zu haben. Auch während der Gutachtenserstellung habe sie trotz Aufforderung durch das Amtsgericht dem Sachverständigen keinen Zugang zum Dach gewährt. Da sie dadurch die Überprüfung vereitelt habe, ob das Rohr auch beim Dachausgang verschmutzt sei, sei von dem Vortrag der Mieterin, dass dies der Fall sei, auszugehen. Die Vermieterin habe daher den Abluftschacht insgesamt wieder in einen funktionsfähigen Zustand zu versetzen.

wie mindere ich richtig bei Lärmbeeinträchtigungen?

Möchte ein Mieter die Miete mindern wegen einem Mangel, muss der Mangel gegenüber dem Vermieter angezeigt werden, damit dieser ihn abstellen kann. Im Streitfall vor einem Gericht steht immer öfter die Frage im Raum, was muss ein Mieter alles vortragen, damit ein Gericht von einem Mangel ausgeht.

der Fall
Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte beschweren sich, weil ein Teil der Wohnungen als Ferienwohnungen an Touristen vermietet werden. Die Mieter minderten die Miete um 20%, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme.

Später treffen sich die Parteien wegen der Minderung und Kündigung vor dem Gericht wieder und sie streiten hinauf bis zum Bundesgerichtshof. Das Amtsgericht hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Vermieterin hin hat das Landgericht die Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt, weil die Mieter die Mängel nicht substantiiert genug vorgetragen hätten.

Das Urteil
Der BGH hat den Mietern Recht gegeben(VIII ZR 155/11). Der BGH meint, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB) in unvertretbarer Weise überspannt hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Mieter durch die Vermietungspraxis verursacht werden, über kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus.

Weil eine Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, müsse der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es gehe, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen genügte der Vortrag der Mieter.

der Tipp
Lassen Sie sich nicht vorschnell vergraulen, sondern lassen sie Ihren Fall von einem versierten Anwalt prüfen.

wenn dem Mieter nicht warm ums Herz wird

... und es an einer defekten oder veralteten Heizungsanlage liegt, sollte der Mieter den Vermieter zur raschen Mängelbeseitigung auffordern und die Miete mindern.

Was dabei zu beachten ist zeigt unter anderem der Artikel auf handelsblatt.com.

Wieviel Kotflecken auf Balkon begründen Minderungsanspruch?

Ein Mieter hat auf seinem Balkon Futterstellen und Tränken für Vögel aufgestellt, welche sehr angenommen wurden. Andere Nachbarn fühlten sich gestört wegen des Lärms und noch viel mehr wegen dem Vogelkot. Sie minderten die Miete, nachdem Beschwerden nicht nachgegangen wurde und die Vögel weiterhin die Futterstellen nutzten.

Der Vermieter wollte die Minderungen nicht hinnehmen und klagte auf die volle Miete.

Vor dem LG Berlin (Az.: 65 S 540/09) erhielt der Vermieter Recht. Im Urteil heißt es hierzu:

"Das Auftreten von Vogelkot ist deshalb bei Balkonen und Terrassen nicht zu vermeiden und für sich genommen deshalb kein vertragswidriger Zustand. Auch ist es durchaus sozialadäquat, dass sich Bewohner von Balkonen nicht nur an der frischen Luft und der Möglichkeit erfreuen , sich dort aufzuhalten, dort Blumen zu ziehen, Wäsche zu trocknen usw., sondern sich auch an dem Flug und dem Gezwitscher von Vögeln erfreuen. Das Füttern von Vögeln in diesem Zusammenhang ist deshalb keineswegs bereits im Grundsatz nicht sozialadäquat, sondern recht verbreitet. Einen Anspruch gegen solche Mieter, dies zu unterlassen, gibt es jedenfalls solange nicht, wie es keine gesundheitlich bedenklichen Folgen oder ganz unverhältnismäßig starke Verschmutzungen gibt. ... Lediglich ganz unverhältnismäßige Verschmutzungen durch Vogelkot wären geeignet, eine Minderung der Miete zu rechtfertigen. Solche hat die Bekl. indessen für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht in ausreichendem Maße dargelegt. Ihr Vorbringen dazu ist zu ungenau geblieben. Aus den vorgelegten Fotografien vermag das Gericht wohl Verschmutzungen zu erkennen, nicht aber, dass es sich um übermäßig starke Verschmutzungen handeln würde. Zwar hat die Bekl. vorgetragen, dass innerhalb von zwei Tagen 20 neue Kotflecken aufgetreten seien, dies ist aber noch nicht ausreichend, da es auf eine entsprechenden Intensität über einen längeren Zeitraum ankommt und die Intensität nicht nur von der absoluten Zahl von Kotflecken, sondern auch von der Größe der Balkone, dem flächenmäßigen Ausmaß ihrer Betroffenheit abhängt. Hier ist zudem zu berücksichtigen, dass es jahreszeitlich bedingte Unterschiede aufgrund des natürlichen Wanderverhaltens eine Teils der Vogelpopulation und aufgrund ihres Brutverhaltens gibt. Soweit die Bekl. einen scharenweisen Abflug von Vögeln behauptet, hat sie nicht weiter dargelegt, was sie darunter versteht."

Schimmel - das können Wohnungsnutzer tun

Auf der Internetseite der co2online gGmbH Gemeinnützige Beratungsgesellschaft finden sich übersichtlich nützliche Hinweise für Mieter und Nutzer von Wohnräumen, um Schimmelbefall zu vermeiden oder gar nachgaltig zu bekämpfen. Auch Tipps zu einer Mietminderung finden sich.

Berechnung der Mietminderung und der Betriebskosten

Mit Urteil vom 20.07.2005 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Bemessungsgrundlage für eine Minderung der Miete nach § 536 BGB die Bruttomiete (= Warmmiete) ist. Dies gilt nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 13.04.2011 - VIII ZR 223/10) unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Das heißt in einem Beispielsfall: Es besteht ein Minderungsrecht von 5 %. Die Miete setzt sich zusammen aus 300 € Kaltmiete und 100 € Betriebskostenvorschuss. Mithin beträgt die Warmmiete 400 €. Die Mietminderung beträgt dann (5 % aus 400 €) 20 €.

Was passiert nun, wenn über den Zeitraum, in der die Miete gemindert wurde, die jährliche Betriebskostenabrechnung kommt und zum Beispiel (s.o.) einen Gesamtbetrag von 1.400,00 € ausweist. Um die Nachzahlung bzw. ein Guthaben der Mietpartei berechnen zu können, kommt es auf die tatsächlichen Vorauszahlungen an und hier beginnen die Schwierigkeiten.

Angenommen die Mietminderung von 5 % hätte über 12 Monate, mithin dem Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten, bestanden, stellt sich die Frage, ob

a) die Minderung nur von der Kaltmiete abgezogen wird (Betriebskostenvorauszahlung dann (12 x 100 €) 1200 € -> Nachzahlung (1.400 - 1.200) 200 €) oder

b) von den Betriebskosten (Betriebskostenvorauszahlung dann (12 x 80 €) 960 € -> Nachzahlung 1.400 - 960) 440 €) oder

c) anteilig von Kaltmiete und Betriebskosten (Betriebskostenvorauszahlung bei hälftiger Aufteilung dann (12 x 90 €) 1.080 € -> Nachzahlung (1.400 - 1.080) 320 €).

Der Bundesgerichtshof weist nun darauf hin, dass dies nur ein Scheinproblem ist, denn bei zutreffender Berechnung würde immer das selbe Ergebnis rauskommen.

Doch wie ist nun die zutreffende Berechnung vorzunehmen?

Nach der Entscheidung des )BGH ist auf die Gesamtzahlungen für den Abrechnungszeitraum abzustellen. Nach obigem Beispiel waren 5 % Minderung zu berücksichtigen bei einer monatlichen Kaltmiete von 300 € und 100 € Betriebskostenvorschuss. Die Jahresendabrechnung der Betriebskosten lautet 1.400 € (ohne Abzug von Vorauszahlungen).

Vertraglich geschuldet gewesen wäre also eine Jahreskaltmiete von (12 x 300 €)3.600 € und 1.400 € tatsächliche Betriebskosten, mithin insgesamt 5.000 €. Hiervon sind 5 % Mietminderung abzuziehen, also 250,00 €. Die Mietpartei schuldete für das Abrechnungsjahr unter Berücksichtigung der Mietminderung von 5 % also lediglich (5.000 € - 250 €) 4.750,00 € an Gesamtmiete.

Gemäß den Rechenschritten nach a), hätte die Mietpartei (12 x 280 €) 3.360 € Kaltmiete und (12 x 100 €) 1.200€ Betriebskosten bezahlt, mithin insgesamt 4.560,00 €

Nach den Rechenschritten gemäß b) hätte die Mietpartei (12 x 300) 3.600 € Kaltmiete und (12 x 80€) 960 € Betriebskosten bezahlt, mithin insgesamt 4.560 €.

Auch nach der Berechnung gemäß Reihenfolge c) kommt - wie erstaunlich - eine Gesamtzahlung von 4.560 € raus.

Nun ergibt sich die Differenz zwischen der geminderten Gesamtjahresmiete von 4.750 € und den tatsächlich gezahlten 4.560 €. Sie beträgt 190 €.

Die Mietpartei müsste nach vorstehendem Beispiel also auf die Betriebskostenabrechnung nur 190 € nachzahlen.

Die Berechnung wird natürlich etwas komplizierter, wenn nur für einzelne Monate die Minderung bestand. Aber auch das ist kein großes Problem, wenn auf die Gesamtjahresmiete nebst der Minderung abgestellt wird. Ein Taschenrechner oder eine Tabellenkalkulation dürfte reichen.

Wer mindern will muss vorher den Mangel anzeigen

Ein Vermieter hatte Mietern, welche über Monate nur einen Teil des geschuldeten Mietzinses zahlten, den Vertrag gekündigt. Erst nach Zugang der Kündigung machten die Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmängeln geltend.

Der BGH (03.11.2010 - VIII ZR 330/09) gab dem Vermieter recht. Eine Minderung steht zwar Mietern bei Mängel automatisch zu, jedoch sind Mängel vor Ausübung des Minderungsrechtes dem Vermieter anzuzeigen. So heißt es im Leitsatz der Entscheidung : Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Minderung in möbiliert vermieteten Wohnungen

Der BGH (VIII ZR 209/10) hat entschieden, dass eine Mietminderung wegen Flächenunterschreitung von mehr als 10% auch bei einer möbliert vermieteten Wohnung gerechtfertigt ist.

Keine Minderung bei selbst verursachtem Mangel

Eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung (Ausbau des Stromzählers) führt nicht zu einer Minderung der Miete, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist.

Damit hat der BGH(Az.: VIII ZR 113/10) eine Entscheidung des LG Dresden aufgehoben. Ein Mieter hat seinen Strom nicht bezahlt, Daraufhin wurde der Strom abgestellt und der Mieter meinte, aufgrund Mangels (kein Strom) könne er die Miete mindern. Nachdem er über einen längeren Zeitraum nicht die vollständige Miete zahlte, kündigte der Vermieter und erhob Räumungs- und Zahlungsklage.

Hat der Vermieter noch vor dem mLG Dresden verloren, gab ihm der BGH Recht.

Die wesentlichen Ausführungen der Entscheidung lauten:

Zwar lag insoweit ein Mangel der Wohnung vor, als ihre Gebrauchstauglichkeit dadurch beeinträchtigt war, dass der Beklagte ohne die Messeinrichtung keinen Strom von einem (neuen) Versorger beziehen konnte. Dieser Mangel führte jedoch nicht zu einer Minderung der Miete gemäß § 536 BGB. Eine Minderung ist ausgeschlossen, wenn ein Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (MünchKomm-BGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rn. 32 mwN; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB Rn. 572). So ist es hier.

Schnarchgeräusche des Nachbarn in eigener Wohnung

Wer findet schon Ruhe, wenn der Nachbar so laut schnarcht, dass er noch in der Nachbarwohnung zu hören ist. Oder ist der mangelnde Schallschutz der Wohnung die Ursache?

Nach einem Urteil des AG Bonn vom 25.03.2010 führen die Schnarchgeräusche des nachbarn jedoch weder zu einen Kündigungsrecht noch zu einem Anspruch auf Mietminderung.

Schmelzwasser im Wohnzimmer - Mietminderung?

Tritt aufgrund Winterwetters Wasser aus den Wänden und der Decke einer gemieteten Wohnung, ist dies unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Hierzu ist eine Mietpartei verpflichtet nach § 536 c BGB. Unterlässt eine Mietpartei die Anzeige eines Mangels und wird deshalb der Schaden größer als bei einem sonst möglichen rechtzeitigen Eingreifen, kann sich die Mietpartei schadensersatzpflichtig machen. zudem kann die Mietpartei weder mindern noch selbst Schadensersatz geltend machen.

Deshalb ist der erste Schritt bei Feststellung eines Mangels, z.B. Eintritt von Schmelzwasser an den Wänden in einer Wohnung, den Vermieter hierüber nachweislich in Kenntnis zu setzen.

Bereits mit Mangelentstehung steht einer Mietpartei ein Minderungsrecht zu, § 536 BGB. Auf eine Fristsetzung und Aufforderung zur Mangelbeseitigung kommt es somit vorrangig für eine etwaige Mietminderung nicht an (dennoch sollte dies erfolgen).

Die Höhe der Mietminderung ergibt sich immer aus dem jeweiligen Einzelfall und richtet sich unter anderm danach, wie erheblich der Mangel sich auf die Nutzbarkeit der Wohnung oder einiger Räume auswirkt. Ein Schimmelfleckchen in einer Ecke der selten genutzten Abstellkammer hat einen anderen Grad der Beeinträchtigung als das Vorliegen einer "Tropfsteinhöhle". In der Rechtsprechung haben sich jedoch einige Richtwerte etabliert, an denen sich orientiert werden kann, wie z.B. bei der Kollegin Hanhoerster mit Prozentangabe und Rechtsprechungshinweisen.

Bei einem Wassereinbruch durch Schmelzwasser sind bis zu ca. 25 % Mietminderung im Regelfall möglich.

Die Minderungsquote berechnet sich aus der Bruttomiete (=Warmmiete, d.h. Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen).

Wichtig ist, dass Zeugen den Mangel bestätigen können und Fotos den Wassereinbruch belegen, denn die Mietpartei trägt die Beweislast dafür, dass ein Mangel besteht bzw. bestand.

Natürlich kann eine Mietpartei neben der Minderung der Miete auch andere Ansprüche geltend machen, wie z.B. die Mangelbeseitigung selbst, Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung oder Schadensersatz.