Mietwohnung an Touristen untervermieten - keine gute Idee

Es soll ja vorkommen, dass manche Menschen Gesellschaft mögen oder ständig neue Menschen kennen lernen wollen. Ein Weg ist das Bereitstellen von entgeltlichen Schlafmöglickeiten über verschieden Internetplattformen, manchmal gar in der selbst genutzten Mietwohnung.

Hat der Vermieter jedoch was dagegen und schon eine Abmahnung ausgesprochen, kann ein weiterer Verstoß zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Das LG Berlin hat nun in einen solchen Fall entschieden, dass ein Vermieter einen Mietvertrag mit sofortiger Wirkung beenden kann, wenn ein Mieter seine Wohnung über das Internetportal "airbnb" an Touristen vermietet und trotz erfolgter Abmahnung davon nicht ablässt.
 

Das Landgericht hält eine solche fristlose Kündigung für wirksam. 

Sofern der Mieter nicht zuvor die Erlaubnis des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung eingeholt habe, sei die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen vertragswidrig, wie sich aus einer Entscheidung des BGH (Urt. v. 08.01.2014 - VIII ZR 210/13) ergebe, der das LG Berlin bereits in einer früheren Entscheidung (Beschl. v. 18.11.2014 - 67 S 360/14) gefolgt sei. Es handele sich um einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten sei.

Soweit der Mieter nach der Abmahnung seine Wohnung weiterhin im Internet anbiete, berechtige bereits dieser Umstand zur fristlosen Kündigung, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung komme. Der Mieter bringe dadurch unmissverständlich zum Ausdruck, die vertragswidrige entgeltliche Überlassung der Mietsache an Touristen entgegen dem Willen des Vermieters auch in Zukunft fortzusetzen. Selbst wenn im Internet ein Dritter als "Gastgeber" genannt werde, entlaste dies den Mieter nicht. Denn es entspreche der allgemeinen Erfahrung, dass eine Wohnung von einem Dritten nur dann öffentlich zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung angeboten werde, wenn er dazu vom Mieter zuvor ermächtigt worden sei.

Was ist Dein Lebensplan?

Muss der Vermieter einer Wohnung in die Zukunft ("Glaskugel") schauen können oder naheliegende Gründe beachten, die dafür sprechen, dass in kurzer Zeit ein Eigenbedarf entstehen könnte und deshalb das Mietverhältnis nur kurze Zeit besteht? Ist einen Kündigung wegen Eigenbedarf dann ausgeschlossen? Muss der Vermieter dem Mietinteressenten seine Lebenplanung aufzeigen?

Der Bundesgerichtshof hat sich am 04.02.2015 mit der Frage befasst, unter welchen Umständen eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. 

Eine Mieterin bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14. April 2011 abgeschlossenen, unbefristeten Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in Mannheim. Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. 

Die Mieterin widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei. 

Die daraufhin vom Vermieter erhobenen Räumungsklage landete beim BGH. 

Dieser entschied,  dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung hier nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Zwar liegt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

Kein Rechtsmissbrauch liegt dagegen vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat. Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen. 

Für die Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, darf nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden. 

Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren. 

Geld hat man zu haben ...warten kann schaden

Es ist bestimmt kein seltenes Problem. Es werden wegen Bedürftigkeit Leistungen nach dem SGB II beantragt - rechtzeitig! - und doch gehen die  Kosten der Unterkunft nicht so zeitig ein, dass die Miete bezahlt werden kann. Der Leistungsberechtigte gerät in Zahlungsverzug und der Vermieter kann - bei Ausstand in Höhe von 2 Monatsmieten  - eine fristlose Kündigung aussprechen. Ist diese wirksam?

Darüber hat nun der Bundesgerichtshof entscheiden müssen. Nach der Pressemitteilung (15/15) geht es um einen Mieter, der seit dem 1. Dezember 2010 eine 140 m² großen Wohnung gemietet hat. Die monatliche Nettomiete beträgt 1.100 €, zuzüglich Betriebskosten in Höhe von 180 € und der Miete für die dazugehörige Garage in Höhe von 50 €. 

Ab Oktober 2011 bezog der Mieter vom zuständigen Jobcenter Leistungen nach dem SGB II. Seit Januar 2013 leitete er die für seine Wohnung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an den Kläger weiter. Der Vermieter erklärte daraufhin wegen der hierdurch entstandenen Mietrückstände am 17. April 2013 die fristlose Kündigung und erhob im Juni 2013 Räumungsklage. Das Jobcenter gab in der Folge aufgrund einer einstweiligen Anordnung des Sozialgerichts eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Übernahme der aufgelaufenen Mietschulden ab. 

Nachdem seit Juli 2013 das Sozialamt seines Wohnorts für den Beklagten zuständig geworden worden war, beantragte er bei diesem Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten. Gegen die Ablehnung der Wohnungskostenübernahme erhob er Widerspruch und beantragte einstweiligen Rechtsschutz bei dem Sozialgericht. Dieses verpflichtete den Sozialhilfeträger schließlich im Wege einstweiliger Anordnung vom 30. April 2014 zur Zahlung der Mieten von September 2013 bis Juni 2014. In der Zwischenzeit hatte der Vermieter, gestützt auf die rückständigen Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014, am 12. März 2014 erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. 

Der BGH hat entschieden, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter mit der Mietzahlung für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug. Der für die fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB lag daher vor.

Dem Verzugseintritt steht nicht entgegen, dass der Mieter, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen angewiesen war und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hatte. Zwar kommt der Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung im Sinne von § 276 BGB zu vertreten hat. Bei Geldschulden befreien jedoch wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögenshaftung ("Geld hat man zu haben") ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Dieses Prinzip gilt auch für Mietschulden.

Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB müssen darüber hinaus nicht die in § 543 Abs. 1 BGB genannten zusätzlichen Abwägungskriterien beachtet werden. Vielmehr handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Der Schutz des (nicht rechtzeitig zahlenden) Mieters vor dem Verlust der Wohnung wird vielmehr ausschließlich durch die einmalig innerhalb von zwei Jahren gewährte Schonfrist (§ 569 Abs. 3 BGB) sichergestellt.

Im Zaum halten

"Reden ist Silber, Schweigen ist Gold" - nicht immer gilt diese Redensart nur vor der Polizei. Manches Mal sollten auch Parteien eines Mietvertrages sich dran halten, denn es kann Konsequenzen haben.

Eine Mieterin besitzt einen Berner-Sennenhund-Mischling und hat von der Vermieterin die Genehmigung, den Hund in der Wohnung zu halten. Die Hundehaltung darf jedoch nicht zur Störung und Belästigung der anderen Mieter führen.

Am 14.12.2012 hat die Mieterin mit der Vermieterin eine Vereinbarung getroffen, dass der Hund fortan auf dem Gelände der Vermieterin an einer farbigen Hundeleine von maximal zwei Metern Länge geführt wird, sobald er die Wohnung verlässt. Die Mieterin ließ mehrfach den Hund Max nicht angeleint in der Wohnanlage umherlaufen und wurde dafür von der Vermieterin abgemahnt.

Am 27.05.2013 gegen 23.25 Uhr begegnete ein Mitmieter aus der Wohnanlage dem nicht angeleinten Hund, der zu diesem Zeitpunkt sehr aggressiv war. Die hundehaltende Mieterin, die einen 1,8 Meter langen und drei bis fünf Zentimeter dicken Schäferstock in der Hand hielt, lief dem Hund hinterher. Der Hund stürmte auf den Zeugen zu, bellte ihn aggressiv an und versuchte, ihn anzugreifen.
Daraufhin schrie der Zeuge den Hund an, so dass dieser von ihm abließ. Als der Mitmieter den Hund mit seinem i-Phone fotografieren wollte, schlug die Mieterin mit ihrem Stock in Richtung des Zeugen und verfehlte ihn nur knapp an der Schulter. Sie beleidigte ihn dabei als Rechtsradikalen. Daraufhin kündigte die Vermieterin der Mieterin außerordentlich und fristlos.

Die Mieterin akzeptierte die Kündigung nicht und zog nicht aus. Die Vermieterin erhob Räumungsklage.

Das AG München hat der Klage stattgegeben. Nach Auffassung des Amtsgerichts müssen Hund und Frauchen die Wohnung räumen. Das Verhalten der Mieterin stelle in mehrfacher Hinsicht eine Verletzung des Mietvertrages dar. So sei der Hund nicht angeleint gewesen, was jedoch aus Sicht des Gerichts die geringfügigste Vertragsverletzung darstelle. Eine schwerwiegende Vertragsverletzung sei die Beleidigung des Mitmieters als Rechtsradikalen sowie der Schlag mit dem Stock in Richtung des Kopfes des Zeugen. Wenn auch der Schlag den Zeugen nicht getroffen hat, so handele es sich doch um eine bedrohliche Geste zum Nachteil eines Mitmieters, der im Nachbarhaus der gleichen Wohnanlage lebe.

Lärm aus der Nachbarwohnung - eine Schaukel in der Wohnung

Jeder soll seinen Spass haben. Aber jedem steht auch eine Nachtruhe zu. Wenn sich beides beißt, gibt es Ärger. Wie ist dieser aufzulösen? Darf gekündigt werden?


In einem Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht gestört werden darf. Der Mieter hat in der von ihm bewohnten Wohnung ein Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt (Liebesschaukel). Seit Dezember 2012 kam es immer wieder zu Ruhestörungen. Die Schaukel war sehr alt und wurde von dem Mieter auch regelmäßig benutzt. Drei bis vier Mal pro Woche wurde eine Nachbarin über mehrere Stunden hinweg im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr durch häufige und laute Geräusche aus der Wohnung des Mieters gestört. Es hat sich um quietschenden Lärm und Lärm durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen gehandelt.

Die Vermieterin spricht nun nach Beschwerden der Nachbarin am 23.01.und 06.12.2013 Abmahnungen wegen Ruhestörung aus und sodann eine Kündigung und behauptet, der Mieter habe seit Dezember 2012 im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr häufig starke Lärmbelästigungen durch sexuelle Praktiken mit anderen Männern verursacht. Insbesondere habe der Mieter am 10.2.13 von 23.30 Uhr bis 2.00 Uhr und am 11.2.13 von 21.00 Uhr bis Mitternacht Lärmstörungen durch sexuelle, sportliche und quietschende Geräusche ausgelöst. Eine Hausbewohnerin habe über weitere Belästigungen durch sexuellen, sportlichen und quietschenden Lärm durch andauerndes Lachen und Sprechen, durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen, durch andauerndes Kommen und Gehen von Menschen, Türklingeln und Duschen im Zeitraum vom 13.2.13 bis 19.3.13 berichtet.

Da der Mieter nicht auszog, verklagte ihn die Vermieterin auf Räumung der Wohnung. Das Amtsgerichts München (Aktenzeichen 417 C 17705/13) gab der Vermieterin Recht: Die ausgesprochene ordentliche Kündigung ist wirksam.

Der beklagte Mieter habe seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt. Das Gericht geht davon aus, dass die Benutzung der Schaukel jedenfalls einen Teil dieser Geräusche verursacht hat. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden Geräusche in der Nacht würden nicht mehr dem normalen Mietgebrauch entsprechen und müssten deshalb von anderen Mietern und der Vermieterin nicht als sozialadäquat hingenommen werden. Dabei komme es für die Entscheidung nicht mehr darauf an, ob auch die angezeigten Unterhaltungen und das Duschen zur Nachtzeit Pflichtverletzungen des Mieters sind.

Mietrecht anders - Vermieter raustragen

Ein Vermieter hat schon manches Mal Interesse an der Besichtigung seiner vom Mieter genutzten Wohnung. Dagegen ist meist nichts einzuwenden. Doch manches Mal läuft es schief.

Eine Vermieterin suchte das vermietete Haus auf, um mit Absprache des Mieters zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Vermieterin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, kam sie nicht nach.

Da geschah das unerhörte. Der Mieter umfasste die Vermieterin mit den Armen und trug sie aus dem Haus.

Wegen dieses Vorfalls erklärte die Vermieterin die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die von ihr erhobene Räumungsklage schaffte es bis zum Bundesgerichtshof (Pressmitteilung 90/2014). 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass die Kündigung weder als fristlose Kündigung noch als ordentliche Kündigung wirksam ist. Die Parteien hatten verabredet, dass (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein genommen werden sollten. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Vermieterin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl – gegen den Willen des Mieters – durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen. Angesichts der Gesamtumstände stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Mieterin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte. Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt, kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.

Untervermietung und Falschangaben gefährden Mietverhältnis

Das AG München hat entschieden, dass im Falle der unberechtigten Untervermietung einer Wohnung, welche der Mieter auf Anfrage des Vermieters auch noch leugnet, das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so zerstört ist, dass eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung möglich ist.

Die Vermieterin einer öffentlich geförderten Wohnung in München staunte nicht schlecht, als sie im August 2012 die Mitteilung bekam, dass ihr Mieter diese Wohnung untervermiete. Die Kriminalpolizei hatte dies festgestellt, als jemand anderes bei einer polizeilichen Befragung diese Wohnung als Wohnsitz angab und auch gleich noch mitteilte, dass er aufgrund der Aufforderung des eigentlichen Mieters sich dort nicht anmelden dürfe. Die Vermieterin forderte ihren Mieter auf, dies zu unterlassen. Als Antwort erhielt sie ein Schreiben, indem der Mieter die Untervermietung bestritt. Er sei nur krank. Daher kämen Freunde zu ihm zu Besuch. Hieraufhin kündigte die Vermieterin fristlos und erhob Klage vor dem AG München.

Das AG München hat der Klage stattgegeben und ein Räumungsurteil erlassen.

Nach Auffassung des Amtsgerichts steht nach Anhörung mehrerer Zeugen fest, dass der Mieter die Wohnung untervermietet hat. Indem dieser die Untervermietung geleugnet habe, habe er das Vertrauensverhältnis zur Vermieterin zerstört. Der Vermieterin sei nicht zumutbar, das Mietverhältnis fortzuführen. Dabei fiele auch noch ins Gewicht, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handele, die nur von einem bestimmten Personenkreis bewohnt werden dürfe. Diese Vorschrift habe der Mieter umgangen. Auch habe er die Vermieterin über Jahre hinweg getäuscht. Eine vorherige Abmahnung sei daher nicht erforderlich. Die sofortige fristlose Kündigung sei wirksam.

fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Rauchens

Einem 74-jährigen Raucher war das Mietverhältnis nach 40 Jahren gekündigt worden. Die Vermieterin begründete dies mit der nicht hinnehmbaren Geruchsbelästigung für die anderen Hausbewohner. Sie hatte den langjährigen Mieter mehrfach abgemahnt und aufgefordert, in der Wohnung weniger zu rauchen.

Die Kündigung hält der Amtsrichter laut Meldung auf lto.de angesichts "der veränderten Beurteilung der Gefahren des Passivrauchens" für berechtigt, teilte ein Gerichtssprecher mit. Die schutzwürdigen Interessen Dritter seien höher zu bewerten als die Gewohnheitsrechte des rauchenden Mieters.

Ergänzung vom 10.07.2013: Das Landgericht Düsseldorf gewährt dem Mieter auf seine Beschwerde hin doch noch Prozesskostenhilfe. Nun läuft das eigentliche Hauptsacheverfahren.

Eigenkündigung möglich, wenn kein Wohnzweck vorgesehen?

Mieter einer Wohnung in Berlin erhielten vom Vermieter ein Schreiben vom 02.11.2009, mit dem das Mietverhältnis zum 30.04.2010 gekündigt wurde. Begründete wurde diese damit, dass die Ehefrau des Vermieters beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei nach Berlin in die von den Mietern genutzte Wohnung zu verlegen.

 Die Mieter widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend.

 Nach Auffassung des BGH kann auch dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorliegen, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will. Dieses sei aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gelte umso mehr, wenn sich – wie hier nach dem Vortrag des Vermieters revisionsrechtlich zu unterstellen ist – die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

Mietvertrag über Garage bzw. Stellplatz

Ist die Garage bzw. der Stellplatz separat kündbar oder geht dies nur, wenn der Wohnraummietvertrag mit gekündigft wird? Diese Frage beschäftigte den BGH.

Eine Mieterin einer Wohnung hatte von Ihrer Vermieterin eine Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus gemietet. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart.

Später verkaufte die Vermieterin das Einfamilienhaus, zu dem die Garage gehörte. Die neuen Eigentümer kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die Mieterin sah dies nicht ein.

Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hat vor dem BGH Erfolg.

Der BGH hat der Klage stattgegeben mit der Folge, dass die Mieterin die Garage räumen muss.

Dabei stelllt der BGH darauf ab, dass die Garage nach vorstehendem Sachverhalt nicht Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses war. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung sei hier nicht widerlegt, dess es sei zwar anzunehmen, dass Mietverhältnisse über Wohnung und Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollten, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Dies war hier aber nicht der Fall.

Grillen auf dem Balkon

Bei sommerlichen Temperaturen steigt bei vielen das Grillfieber - auch bei Mietern. Was dabei zu beachten ist, zeigt der Artikel von Dr. Alfred Scheidler auf lto.

Was muss in ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf?

Der Bundesgerichtshof (06.07.2011; Aktenzeichen: VIII ZR 317/10) musste Stellungnnehmen zu der Frage, was in eine Kündigungserklärung von Wohnraum wegen Eigenbedarf hineingehört.

In dem streitgegenständlichen Kündigungsschreiben mehrerer Vermieter ist ausgeführt, dass eine der Vermieter nach Beendigung eines Auslandsstudienjahres ihre Ausbildung nun vor Ort fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. Ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung sei zwischenzeitlich durch Geschwister "besetzt".

Im anschließenden Räumungsverfahren gab das Amtsgericht den Vermietern Recht, das Landgericht hingegen wies das Räumungsbegehren zurück, da die Kündigung bereits aus formellen Gründen unwirksam sei, denn die Vermieter hätten die Gründe für die Kündigung nicht ausreichend dargestellt.

Der Bundesgerichtshof setzt nun seine bisherige Rechtsprechung fort und verwies darauf, dass dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan ist, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Vorliegend war dies der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichne, für die die Wohnung benötigt werde, und das Interesse darlege, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt seien, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.

Wer mindern will muss vorher den Mangel anzeigen

Ein Vermieter hatte Mietern, welche über Monate nur einen Teil des geschuldeten Mietzinses zahlten, den Vertrag gekündigt. Erst nach Zugang der Kündigung machten die Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmängeln geltend.

Der BGH (03.11.2010 - VIII ZR 330/09) gab dem Vermieter recht. Eine Minderung steht zwar Mietern bei Mängel automatisch zu, jedoch sind Mängel vor Ausübung des Minderungsrechtes dem Vermieter anzuzeigen. So heißt es im Leitsatz der Entscheidung : Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Keine Angabe von Gründen in Kündigung erforderlich

Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine
bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadensersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann.

Dies entschied der Bundesgerichtshof am 15.12.2010 (VIII ZR 9/10)

Bei Umzug ist ein neuer Telefonvertrag nicht notwendig

Nachdem der Bundesgerichtshof entschied, dass DSL- bzw. Internetlaufzeitverträge bei Umzug nicht vorzeitig beendet werden können durch Kündigung hat das Amtsgericht Lahr (10.12.2010 - 5 C 121/10) nun entschieden, dass bei Umzug bestehende Laufzeitverträge zu Telefon und Internet mitgenommen werden können. Ein Neuabschluss - mit neuer Laufzeitvereinbarung - wie ihn die Anbieter meist fordern, ist nicht notwendig. Vielmehr kann der alte Vertrag fortgesetzt werden.

Im Leitsatz des Urteils heißt es:
Beim Fehlen anderweitiger vertraglicher Regelung hat der Anbieter eines Telefon- und Internetanschlusses im Falle des Vorliegens der technischen Voraussetzungen dem Kunden nach dessen Umzug am neuen Wohnsitz die Fortsetzung des bisherigen Vertrages anzubieten, wenn der Kunde für die Anschlussänderung eine angemessene Entschädigung leistet.

Schnarchgeräusche des Nachbarn in eigener Wohnung

Wer findet schon Ruhe, wenn der Nachbar so laut schnarcht, dass er noch in der Nachbarwohnung zu hören ist. Oder ist der mangelnde Schallschutz der Wohnung die Ursache?

Nach einem Urteil des AG Bonn vom 25.03.2010 führen die Schnarchgeräusche des nachbarn jedoch weder zu einen Kündigungsrecht noch zu einem Anspruch auf Mietminderung.

Drum prüfe, wer sich bindet - DSL- Verträge sind bei Umzug nicht kündbar

DSL - Verträge mit Laufzeiten können nach einem Umzug in ein Gebiet ohne DSL-Versorgung nicht vorzeitig gekündigt werden.

So hat der BGH nun die lange streitige Frage entschieden.

vom Zurückbehaltungsrecht an der Miete und Mängeln der Wohnung bis zur Kündigung und Räumung

Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung setzt vorherige Mangelanzeige voraus, so die Pressemitteilung 209/2010 des BGH.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB* dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

Vermieter muss Rücksicht auf Mieter nehmen!

Einem Mieter wurde die in eine Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt. Noch innerhalb der Kündigungsfrist wurde im selben Haus eine andere vergleichbare Wohnung frei. Diese hat der Vermieter neu vermietet, ohne diese vorher dem gekündigten Mieter anzubieten.

Der Mieter berief sich darauf, dass ihm diese Wohnung hätte angeboten werden müssen, und zog nicht aus.

Im Räumungspozess unterlag der Vermieter vor dem BGH. Nach dessen Entscheidung, muss der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Weil dies nicht geschah, ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Darüber hinaus wies der BGH darauf hin, dass zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen) informieren muss.