Haftung des Erben für Forderungen aus Miete

Nach dem Tod eines Mieters haben Erben ein Sonderkündigungsrecht von 3 Monaten nach § 564 BGB. Offen ist jedoch, ob Erben für Forderungen aus dem Mietverhältnis auch mit Ihrem Privatvermögen haften, wenn das Erbvermögen nicht ausreicht, die Forderungen zu decken. Mit dieser Frage beschäftigte sich der BGH.

Ein Mieter einer Wohnung in Nürnberg starb am 08.10.2008. Der Vermieter macht gegen die Erbin Ansprüche aus dem zum 31.01.2009 beendeten Mietverhältnis geltend. Er verlangt Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache, insgesamt 7.721,54 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Erbin hat die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB erhoben.

Das Amtsgericht hat der Klage des Vermieters stattgegeben und der Beklagten die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass vorbehalten. Das Landgericht hat das amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage bis auf einen Betrag von 2.512,48 Euro (Miete für November 2008 bis Januar 2009 sowie 250 Euro Räumungskosten) nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 311,19 Euro abgewiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.

Die Erbin erhob Revision - erfolgreich. Der BGH (VIII ZR 68/12) entschied, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind – mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. § 564 Satz 1 BGB begründe keine persönliche Haftung des Erben. Weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lase sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein soll.

Da die Klage des Vermieters nur auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet ist, die Erbin jedoch die Dürftigkeitseinrede erhoben und das Berufungsgericht die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt hat, hat der BGH die Klage insgesamt abgewiesen.