Aufrechnung im Mietverhältnis

In vielzähligen Mietverträgen finden sich Klauseln, ähnlich der folgenden:

"Der Mieter kann gegenüber der Miete mit einer Gegenforderung aus dem Mietverhältnis nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er dies mindestens 1 Monat vor der Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat. Mit Forderungen außerhalb des Mietverhältnisses kann der Mieter nur aufrechnen, wenn diese unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für bei Vertragsschluss vorhandene Sachmängel ist ausgeschlossen. § 536 a I BGB findet keine Anwendung."

Klingt zunächst eindeutig und - ist unwirksam, wie das LG Konstanz in einer Entscheidung vom 19.12.2013 (Az.: 61 S 30/13 B) feststellte.

Das Aufrechnungsverbot ist unwirksam, denn es weicht von § 556 b II Satz 1 BGB ab und ist deswegen gem. § 556 b II 2 BGB unwirksam. Die Mietvertragsklausel enthält die Einschränkung, dass die Aufrechnung mindestens einen Monat vor Fälligkeit schriftlich angekündigt werden muss. Gemäß den BGB-Vorschriften genügt aber die Anzeige in Textform.

Schriftform heißt, dass die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet sein muss. Textform hingegen begnügt sich damit, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneter Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anderes erkennbar gemacht wurde.

Damit weicht die vertraglichen Vereinbarung der Schriftform der Anzeige deutlich zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Bestimmung ab und ist deshalb unwirksam.